45城“限售”，楼市冰河时代能持续多久？

冻结楼市流动性乃超级巨变

“金九银十”似乎已成为楼市历史。在刚刚过去的“十一”长假，全国楼市迎来“冰河时代”。

数据显示，长假期间，全国25个重点城市新建商品住宅成交面积为131万平方米，去年同期为237万平方米，同比跌幅为44%。

为了不让楼市在这个消费旺季“抬头”，很多城市更是提前打上强力“预防针”。9月22-23日，国内8个城市密集加码楼市调控措施，重庆、南宁、石家庄等6城实施“限售”。

截止到目前，全国已超过45个城市发布楼市“限售令”。从“限购令”到“限售令”标志着我国楼市调控从原来控制购买行为向控制交易行为的转轨，并释放强烈的、长久的楼市调控信号。

措施严厉，影响也残酷而深远

今年，国内首个推出“限售令”的是厦门市。早在3月24日，厦门就发布规定居民新购住房需取得产权证后满2年方可上市交易。

随后，河北保定对一宗地进行拍卖，不仅限制最高地价，也限制最高房屋销售价格，但最震撼的是，购房者自取得房产证之日起，10年内不得买卖。“10年限售”也被认为是最严厉的房产调控。

此轮限售城市中，石家庄规定：“自发文之日起新购的住房（含新建商品住房和二手房）五年內不得上市交易”。

独立经济趋势研究专家时寒冰评论说，“这是直接冻结楼市‘流动性的强硬措施。这种措施极为严厉，影响也残酷而深远。”

很多人炒房的重要原因就是流动性。依据流动性，炒房者可以根据自己的意愿即时变现，而流动性一旦被冻结，哪怕是在一定期间内被冻结，也意味着房产的流动性受到严重抑制，那些已经囤积大量房产等着变现的人，将被“冻结政策”锁定。这实际上是将炒房者们和他们的房产固化在冰河时代。

不过，这对保护银行却起到重要作用。2017年6月底，房地产贷款余额已达29.72万亿元，如果房价大幅度下跌，导致抵押品价值缩水，那么，就会损及银行利益，甚至，威胁到金融安全。

此外，房市带来的卖地收入、税费收入都已经悉数入库，冻结这部分已经实现“利润”的房产流动性后，有刚性需求的人就只能去买一手房，从而继续帮助地方政府实现卖地收入与各种税费收入，构成良性循 环。

如何避免“按下葫芦浮起瓢”？

然而，“限售令”并非“全能药”，依然没有摆脱行政调控的“窠臼”。

以武汉为例，为了抑制房价，武汉已相继出台主城区限购、新房限价、实施预售方案备案会审制度、精装修限价令、禁止全款买房等政策，在一定程度上，几乎堵死新房上涨通道，保护刚需不被“误伤”。然而上有政策、下有对策，近期武汉楼市房价虽有所降温，但楼市花招依然层出不穷。

链家研究院数据显示，从去年“930”全国掀起一轮限购限贷调控后，截至今年9月30日，一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围，出台126条限购政策、166条限贷政策，累计推出各类调控政策超过200次，15个城市对于二套房实行“认房又认贷”。

在一轮又一轮调控下，起初一线城市楼市价格有所回落，却将价格溢出效应传导给二、三线城市，真所谓“按下葫芦浮起瓢”。

行政调控总会或多或少带有这样或那样的缺陷，尤其无法摆脱来自地方政府本身各种利益的掣肘；它需出台其他综合配套调控政策措施来消弭其副作用，才能形成楼市严调控整体功效，不致陷入调控怪圈。

功效显著的“限售令”亦是如此。想对楼市产生持久的遏制力，还应出台地方政府土地出让金限价法令，尽快制订并推出房地产税，加大租赁房建设步伐等。