租购同权的背后

王翔

只有我国住房租赁市场日趋规范、相关制度更加成熟、从业机构更加专业，住房租赁市场才会得到健康发展。

7月中旬，《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》出台，提出“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权”，“租购同权”第一次出现在我国地方政府的正式文件中。被“天价学区房”刺痛神经的公众多少希冀着“租购同权”4个字可以改变已延续近20年的房地产市场逻辑。

仅仅3天后，住建部等9部门联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市作为首批开展住房租赁试点。随后，阿里巴巴创始人马云高调入驻住房租赁市场，阿里与杭州市住房保障和房产管理局合作共建杭州市住房租赁监管服务平台。同样行动起来的还有房企，万科集团已拿下多处自持物业地块，并在2016年成立了长租品牌“泊寓”。

租或购，百姓在乎的是权

纪曼曼是北京链家西城区清芷园店的一名二手房交易经纪人，这个来自河南的24岁姑娘自从兰州某大学毕业后就来到北京链家，干过租赁，最后选择了二手房交易，成为一名房产经纪人，“当我让一家人以合适的价格买到满意的房子时，感觉特别有成就感。”很巧的是，她接受本刊记者采访的那天，恰好是她来链家的第500天，虽说時间不长，但在这500天里，她经历了“930新政”和“317新政”——楼市的火爆与低迷、买家和卖家的大喜和大悲……她从中不仅仅看到了北京楼市的起伏跌宕，更体验和收获了一份面对人生应有的态度。

在其供职的链家门店，纪曼曼对本刊记者表达了房产经纪人对这一政策的关注：“近期，北京正式出台了租房新政的指导意见，一下点燃了整个朋友圈，几乎我们之前做过的设想，比如户口、入学、长租、付款方式等问题，在这里都有体现，充分说明这次租房市场要‘玩真的。”

首先，大家最关注的一点，是承租人必须为北京户籍无房家庭，符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的，其适龄子女可在该区接受义务教育。也就是说，租房可落户，租房可上学的前提条件必须具备北京户口，租房不会成为享有北京福利的阻碍。但这却被某些人故意曲解成租套房就能享受北京户口的福利，以此来判断租购同权很明显的是歪曲事实。

其次，承租人为本市户籍，可以在公租房上户口；非本市户籍的，可以在住房租赁监管平台申请居住证。“即使你是北京人，如果没有房子存户口也是件麻烦事，现在你可以在公租房里上户口了。而非北京户口的人，则要办理居住证。其实，只要房东配合，办居住证是很简单的。但实际操作过程中，房东往往不配合，因为他怕请‘神容易送‘神难，所以现在给你一个便捷条件，只要你在平台上申请就给你居住证。”纪曼曼告诉记者。

再次，鼓励长租房。如果长租房多了，跟买房就没什么区别了，特别是10年的长租房，肯定会增加租户的稳定预期，甚至可以自己装修，添置家具。新政规范了租赁合同的签订、押金的收取和支付，未来都将通过租房平台来完成。当事人签订3年以上住房租赁合同且实际履行的，可以获得相关政策支持。另外，规定了B2C企业自有住房对外出租，租赁期不得低于3年。也就是说，以后大量的公租房，大量的开发商自持物业租赁住房，都是3年起租。

所以，综合来看，基本上大家在租房中的痛点问题，政策都有涉及。租购同权很好地把产权和产权资源区分开来，把那些处于社会底层的买房子为了住、为了生活的人保障好，打消房地产所带来的恐惧，把老百姓的民生问题解决好。剩下再去买房的人基本就都是想改善、想投资的，这时候再推进房产税，误伤的概率就小得多。

“这个政策的出台意味着具有北京户口的人不用再着急买房了，租套房也是一样的，可以存放户口，也可以给子女办理入学。”纪曼曼告诉记者，租购同权虽说意义非凡，但也要理性对待。在实际操作过程中，还有很多问题依然悬而未决，诸如公租房体量有多大、质量和效率如何、是否可以覆盖大多数刚需群体。虽然国家提倡长租，但大部分房东都不愿意把自己的房产托管给中介超过1年，如何实现私房长租还有待配套措施的进一步出台。

合理的资源分配是根源

一个学区的好学位，居住在该地区的居民都不够分，怎么拿出多余的学位来分给租房子的人？

国务院发展研究中心市场经济研究所研究员任兴洲认为：“现阶段，在我国一些人口大规模流入的城市完全做到租购同权还不太现实，最大难点是优质公共资源的供给能力不足，特别是与学区紧紧联系在一起的教育资源明显短缺。”

“只要一份居住证明，也就是租赁合同，我们的孩子就能和买房者上一样的小学、中学。”被派往美国工作的北京某咨询机构职员高时告诉记者，在美国，地方政府公共资金的最主要来源就是房产税，尽管房产税是房东缴纳的，但一定程度上讲，交了租金的租房者也为房东承担了房产税，按照这个逻辑，租房者当然能够享用所租房屋的相关公共服务，“然而，国情不同，中美人口规模、公共资源体量都不一样，指望租购同权卸掉你头上的购房压力在目前来看还不太现实。”

租购同权绝不单是一个住房问题，更取决于我国城市公共服务供给能力的提升和管理能力的现代化，尤其是在教育制度和相关资源的供给方面。现在人口流动越来越快，但义务教育资金投入在不同省份之间很难流动起来。业内人士认为，应逐步改变这种机制，使人口流入地获得相应义务教育的财力支持，让其有足够的能力改善当地教育条件，增加优质公共资源的供给。“同时，还要做好配套的制度设计，避免造成过度的人口‘虹吸效应，加重‘大城市病。因此，与租购同权相伴随的，必须是一系列体制机制的改革和相关的制度安排。”任兴洲说。endprint