县市房地产供给侧结构性改革下去库存思路

傅贻忙+阳波+李涛

【摘要】房地产高库存是房地产市场供需矛盾的集中体现。以刺激需求为主的房地产托举政策并不能从根本上解决房地产问题，因此必须通过供给侧结构性的系统改革来改变现状。当前，县市房地产供给侧结构性改革下去库存需要解决的关键问题是房地产市场供给结构的非均衡发展，特别是房地产供给质量结构和空间结构的非均衡发展。

【关键词】房地产 供给侧结构性改革 去库存 思路与对策 株洲市

一、引言

供给侧结构性改革旨在调整经济结构，实现要素最优配置，提升经济增长质量。目前，在供给侧结构性改革的政策引导下，株洲市房地产去库存速度有显著增快，但是从总体上来看，房地产去库存压力依然较大。株洲市房地产要想实现高效率去库存，实现房地产市场库存的均衡发展，不仅需要在刺激消费侧用力，还需要在供给侧使劲，使二者结合形成房地产去库存的长效机制。

二、株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存的必要性

2016年开始，多地打响房地产去库存的攻坚战，株洲市打破制约房地产平稳发展的“瓶颈”，减轻拖累经济发展的“大包袱”，就必须要实现高效率去库存。株洲市房地产去库存是不可或缺的，作为供给侧结构性改革中非常重要的一个环节，就是要使用各种可以减少库存的手段去降低库存率。株洲市房地产去库存要结合实际情况，利用供给侧的政策，有效提高去库存效率，在保证去库存数量的同时还要保证去库存质量。总而言之，株洲市房地产供给侧结构性改革就是从生产、供给端入手来促进经济增长。

（一）房地产供给侧结构性改革下去库存是适应新形势的主动选择

近年来，株洲市经济飞速发展，房地产行业功不可没，株洲市房地产价格直线上升，供给侧与需求侧的矛盾日渐加深。目前的需求侧政策框架已经无法有效解决现存的矛盾，必须结合实际，推进株洲市房地产供给侧结构性改革制度的完善。房地产供给侧结构性改革的主要目的就是促进房地产业供给结构的优化升级，通过提升房地产供给质量刺激居民住房消费，达到满足人民群众不断升级的住房需求。坚持以房地产供给侧结构性改革为主，需求侧调节为辅的原则，从多角度综合考虑房地产去库存，保证高质量、高数量、高效率的去库存，达到房地产市场库存的均衡发展。

（二）房地产供给侧结构性改革下去库存是对房地产库存结构调整的需要

2016年末，株洲市商品房待售面积151.4万平方米，增长9.2%。目前，株洲市高库存的严峻形式还是没有得到实质性的改变，株洲市各县房地产供给结构非均衡发展，库存量居高不下。就目前所显现出的问题来看，短期内，房地产去库存还是需要在需求侧发力，调节目前房地产市场的供需错配问题。长远角度来看，房地产去库存应坚持房地产供给侧结构性改革，使得房地产市场均衡发展。当前，房地产供给侧结构性改革下去库存需要解决的关键问题是房地产市场供给结构的非均衡发展，特别是房地产供给质量结构和空间结构的非均衡发展。房地产供给质量结构非均衡发展主要表现在：房地产供给不能有效满足居民对房地产消费升级的要求。目前，株洲市居民对住房的刚性需求得到了一定的缓解，居民对住房的需求从刚性需求转变为改善性需求，但房地产市场的供给并不能有效满足居民的改善性住房需求，导致房地产供给质量结构的非均衡发展。房地产供给空间结构的非均衡发展主要表现在：由于房地产是不动产，居民具有流动性，加之人口迁移、人口结构变迁、城镇化进程的不断推进，从而导致一方面，株洲市区房地产消费旺盛，株洲市区房地产库存保持较低水平，房价上涨压力较大。另一方面，株洲市的各个县房地产库存较高，尤其是一些乡镇的隐形房地产库存。株洲市房地产库存的发展体现出房地产供给空间结构的非均衡发展。

三、株洲市房地产市场发展现状分析

2016年，在一系列房地产去库存政策措施的拉动下，株洲市区、县积极推进棚户区改造，促进去库存，进一步改善供需结构，推动住房消费，在保证株洲市区、县的房地产市场健康有序发展的同时，使株洲市区、县房地产呈现出开发投资高速增加、新开工面积和竣工面积保持快速增长的特点。

（一）开发投资增速大

2016年，株洲市完成房地产开发投资269.2亿元，增长速度达19.2%，高于全省6.1个百分点，居全省第3位，比上年提高23.2个百分点。分县市区来看，8个县市区的房地产开发投资实现增长，其中有5个县市区增速高于株洲市水平，增速居前三位的是云龙示范区、醴陵市、荷塘区，分别增长101.3%、60.6%、39.3%。城区完成房地产开发投资182亿元，占株洲市的67.6%。

（二）房屋施工面积速度快

2016年，株洲市房屋施工面积3166.6万平方米，增长14.1%，增速比上年提高6.8个百分点。本年房屋新开工面积781.1万平方米，增长43.5%，增速比上年提高58.2个百分点，房屋新开工面积占房屋施工面积的24.7%。其中，住宅新开工546.9万平方米，增长44%，增速比上年提高58.8个百分点。分县市区来看，其中三个县区房屋施工面积同比增有尤为显著，分别是茶陵县（104.2%）、攸县（95.6%）、炎陵县（44.14%）。

（三）商品房销售面积上升

2016年，株洲市商品房销售面积746万平方米，增长13.3%，较上年回落9.3个百分点，增幅比全年最低增速（1～2月份3.4%）提高9.9個百分点。商品房销售额310.8亿元，增长7.8%，比上年回落18.8个百分点。分县市区来看，其中销售商品房面积同比提高幅度较大的三个县区有株洲县（79%）、炎陵县（49%）、攸县（41.2%）。

四、当前制约株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存的瓶颈

（一）供给侧结构性改革有效发力不足，企业投资信心不足

从数据来看株洲市各县房地产去库存正在稳步消化，但是在经济下行压力大的背景下，市场不确定因素增多，导致企业投资信心不足。房地产去库存过程中更多的还是需求侧在引导，没有结合供给侧有效发力，株洲市大部分县区依然存在房地产供给结构性过剩。因此，必须从供给侧和需求侧同时发力，以供给侧政策为主导，需求侧为配合，建设一个良好的房地产市场环境，增强企业投资信心，稳步去库存。endprint

（二）房地产产业结构单一化，高端房产仍有巨大上涨空间

房地产供给侧结构性改革就是要提高房地产的有效供给，提升房地产的高品质供给。当前，株洲市房地产市场供给主体为中低价位、中小户型的普通住宅供给。随着城镇提质扩容步伐加快，居民住房消费有望形成规模化、人文化、智能化、生态化的高端房产需求。普通住宅过多，高品质住宅缺少，这就形成了房地产产业结构单一化。因此，建设高品质房产，是株洲市房地产供给侧结构性改革的一个重要方向，也是房地产去库存的有效手段，更是为房地产产业持续健康发展创造条件。因此，株洲市在去库存过程中，房地产企业自身也要多元化发展，提高高端房产的供给。

（三）商品房销售有所增长，去库存仍存在结构性过剩

目前，株洲市各县商品房销售量都有大大提高，但房屋闲置面积还是存在扩大，而不是减少的局面。株洲市统计局数据显示，2016年1～6月，株洲市商品房销售308.11万m2，增长29.3%，增速同比下降23.96个百分点。从区域分布看，株洲县和攸县成交表现较为突出，增幅分别达到36.4%、31.8%。房地产销售市场虽有回暖迹象，但信心乃显不足，商品房空置面积仍然不可小觑。房屋的空置，也体现着房地产结构的单一化，需求和供给之间难以形成均衡。因而，去库存的过程中必须落实好供给侧结构性改革等一系列政策，从供给和需求的配合，政府和市场的合作消化库存量。

（四）房价-收入比较大，去库存的动力不足

居民收入增加是房地产市场持续发展的基本条件。2016年，株洲县居民人均可支配收入19476元，攸县居民人均可支配收入为27719元，炎陵县居民人均可支配收入14720元，茶陵县居民人均可支配收入为17872元，醴陵县居民人均可支配收入28236元。株洲市平均商品房销售价格是4797元每平方米。数据说明，相对于株洲市目前的房价，居民收入还是较之有些差距。如果房地产市场价格继续上升，就会导致潜在消费者因为房价过高而买不起房，抑制房地产消费。政府和房地产商因为利益的驱使，并不会增加房地产的供应量，导致房价进一步推高。这种此消彼长积累下来，就会造成房地产市场供给不平衡，房地产库存将持续增加。这些原因也导致株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存的动力不足。

五、加快株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存的思路

房地产高库存是房地产市场供需矛盾的集中体现。以刺激需求为主的房地产托举政策并不能从根本上解决房地产问题，因此必须通过供给侧结构性的系统改革来改变现状。当前，房地产去库存的关键是推进供给侧结构性改革，推进制度变革与完善。降低房地产业制度性交易成本，提高要素流动效率，提高土地供给效率，降低资源供给成本。房地产去库存将会是一个长期过程，加快株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存，需要从政府、财政和企业自身三个方面同时发力。

（一）进一步发挥市场配置资源效率，增强房地产市场精准调控能力

一是创造良好的市场氛围。一个有活力的市场最关键的因素就是公开、公平、公正，房地产市场的竞争比较激烈，政府作为株洲市房地产去库存的主导者，要调节市场的各种阻扰，把株洲市房地产市场打造成活力市场，发挥市场的决定性作用。二是鼓励居民创业，增加就业机会，提高居民收入水平。提高对办公楼的需求量，同时，降低农民工进城购房的门槛，利用政策优势扶持农民工把空置房改造成休闲娱乐、修生养性的新生态农庄，将空置房的固定财产变现，增加农民工的经济收入。三是对房地产开发用地要适当进行管理制度，考虑进一步控制土地供应规模及节奏，推进未开发房地产用地转型利用，允许房企适当调整套型，从供应源头调整结构，以加快库存去化，从根本上预防房地产盲目发展，对房地产开发要起科学引导作用，减少房地产去库存“边去边增”的现象。

（二）进一步发挥房地产业金融作用，提升房地产市场差异化供给

一是目前由于房地产市场的升级，造成高端品质的房地产供给需求失衡。根据这一现状，株洲市应该加强引导更多的金融机构对高端品质房地产的融资，并降低品牌企业的融资成本，创新高端品质的品牌企业经营模式。通过加大对优质地产的研发投入，提高供给侧的制造、升级能力。二是放宽银行金融机构对房地产贷款的额度，支持房地产开发商对高端优质房产的融资需求，加强企业对高端优质房产的投资信心。对投资进行风险防范，有效利用信贷资源，针对有市场前景的项目支持合理融资，扩充融资渠道，使房企融资市场化。三是增强特色企业对人口的吸引力，加强对旅游资源的建设。株洲市对绿色，高端品质的房产加强建设，利用旅游资源带动房产发展，真正的从供给方面落实到民生，创新领域，创新生产力，为长期有效的去库存打下坚实基础。

（三）进一步细分房地产业转型领域，满足房地产市场多元化需求

一是房地产业同质化越来越严重，房地产资源整合是解决房地产同质化的有效路径。通过和其他行业跨界融合，如教育业、餐饮业、医疗业、加工业和旅游业等，发展教育地产、餐饮地产、医疗地产、加工地产和旅游地产等，实现房地产细分化与领域拓展。二是对不同客户需求设计不同特色，细分目标客户群。通过对市场细分产品改造，创造适合不同客户需求的特色产品，如万科地产创造的米公寓，主要是针对刚刚毕业的大学生和企业的白领等群体，这类群体主要是住在方便上班的城市中心，但是又负担不起大套住房的消费。

六、总结

房地产供给侧结构性改革下去库存是一个长期的、动态的过程。当前，房地产供给侧结构性改革下去库存需要解决的关键问题是房地产市场供给结构的非均衡发展，特别是房地产供给质量结构和空间结构的非均衡发展。一方面，政府要继续强化服务职能，提高对住房的保障能力和房地产企业投资的引导，完善相关的法律法规，提升对房地产行业的调控能力等。另一方面，加强市场机制的发挥，只有落实到民生领域的真正房地产供给侧结构性改革，才能找到创新领域和创新生产力，成为经济上行的正能量。房地产去库存不能一蹴而就，着力推进房地产供给侧结构性改革，是房地产去库存的必经之路。

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基金项目：2017年度株洲市社科立项课题，株洲市房地产供给侧结构性改革下去库存对策研究（ZZSK17098）阶段性研究成果。2017年度湖南省自然科学基金项目青年基金，湖南省房地产供给侧结构性改革下去库存理论机制与实证检验（2017JJ3218）阶段性研究成果。

作者简介：傅贻忙（1982-），男，湖南汝城人，硕士，讲师，湖南铁道职业技术学院，研究方向：房地产经济学；阳波（1997-），男，湖南新化人，湖南铁道职业技术学院；李涛（1998-），男，湖南桂阳人，湖南铁道职业技术学院。endprint