我国房地产调控政策的福利成本及改进对策

【摘要】为应对近期房地产市场出现的价格飙升、投资需求旺盛的情况，我国一线及主要二线城市密集出台了一系列政策，打压投机性需求，控制资产泡沫。本文借助福利经济学的理论，以成都为例，分析了限购、限贷、限售政策对于市场效率的影响。在理论联系实际的基础上，提出了减免税收、遏制垄断等减少无谓损失的政策建议。

【关键词】房地产 调控政策 市场福利 总剩余 无谓损失

一、引言

改革开放以来，房地产作为国民经济的支柱产业之一，在拉动国家经济增长、带动相关产业发展、提高人民生活质量等方面发挥着重要作用。随着城镇化的推进，在市场规律的自发调节下，热点城市住房刚性需求居高不下，投机性需求日益旺盛，房价持续走高。为平抑房价的过快增长，稳定房地产市场，2016年年底的中央经济工作会议首次提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”的主导思想。2017年上半年，全国50多個城市出台各种调控政策，涉及到房企融资、购房者信贷等各个方面。这些政策对市场有何影响，下面笔者将从福利经济学角度进行分析。

二、福利经济学相关概念

消费者剩余：买者愿意为一种物品支付的量减去其为此实际支付的量。即市场上所有消费者对某商品的心理价位与实际价格的差额的总和。

生产者剩余：卖者出售一种物品得到的量减去其生产成本。即市场上所有生产者对某商品的心理价位与生产成本的差额的总和。值得注意的是，此处所指的生产成本为经济成本，不仅包括生产资料的折旧、能源和物资的消耗、人力资源的投入等会计成本，还包括厂商把相同的生产要素投入到其他行业当中去可以获得的最高收益，即机会成本。

市场福利：消费者剩余和生产者剩余的总和，也作“总剩余”。市场福利衡量市场上所有买者愿意为某一商品支付的意愿减去卖者提供该商品所付出的成本。我们可以用如下等式表示：

市场福利=消费者剩余+生产者剩余

=（买者的评价-买者支付的量）+（卖者得到的量-卖者的评价）

=（买者的评价-卖者的评价）+（卖者得到的量-买者支付的量）

买者支付的量与卖者得到的量相等，因此：

市场福利=买者的评价-卖者的评价

无谓损失：又为福利净损失，是指由于市场未处于最优运行状态而引起的社会成本，也就是当偏离竞争均衡时，所损失的消费者剩余和生产者剩余。

三、我国最新一轮楼市调控的主要工具对市场福利的影响

2017年4月，超过50个城市发布了70余次调控政策，其中北京、保定、成都等城市均发布了多次政策。从城市发布的政策主要特征看，尽管政策细节多种多样，但按调控政策的主要手段可以分为限购、限贷、限售等类别。

（一）限购

以成都市为例，2017年3月23日，成都市人民政府办公厅发布《成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知》，规定在成都高新区西部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、新都区、温江区、双流区、郫都区区域内购买住房的，购房者须具有限购区域户籍，或在限购区域稳定就业且连续不间断缴纳社会保险24个月以上。即缩小可购房者范围，抑制需求。

该项政策导致需求曲线向左移动，供给曲线不变，均衡数量和均衡价格下降。从福利经济学的角度来看，对于消费者而言，政策抑制了有能力且有意愿在大于或等于均衡价格的价格水平上购买房屋的需求，但随着均衡价格的降低，又刺激了愿意以略低于此前均衡价格购置房产的人群的需求。如图2所示，需求曲线向左平移前，消费者剩余为△APP0的面积。当需求曲线移动到需求曲线的位置时，均衡价格由P0下降为P0，消费者剩余为△APP0的面积.由图1可知，△APP0的面积大于△APP0的面积，所以需求曲线向左平移后消费者剩余降低，限购政策使消费者的福利减少。

对于地产开发商而言，均衡价格的降低使部分生产者退出市场，还使继续留在市场中的生产者状况恶化，所以生产者剩余降低。如图2所示，当需求曲线移动到需求曲线的位置时，均衡价格由P0下降为P0，生产者剩余由△BPP0的面积变为△BPP0的面积，限购政策使生产者剩余减少。

限购政策出台后，消费者剩余和生产者剩余都减小了，所以总剩余降低，市场福利产生损失。

（二）限贷

以成都为例，2017年4月12日四川省政府出台《四川省商业性个人住房贷款最低首付款比例调整方案》，规定自4月13日起，首次购买普通自住房的居民家庭，成都市限购区域内最低首付款比例不低于30%。拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，成都市限购区域内部分区域最低首付款比例不低于60%，且贷款最长年限不超过25年，其余限购区域最低首付比例不低于70%，且贷款最长年限不超过25年。拥有2套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。

就上述政策来看，控制贷款首付成数目标在于降低非刚性需求购房者的购买能力，对供给侧不造成影响。在需求供给曲线上来看就是使得需求曲线向左平移，在不考虑政策指向性的情况下，和限购政策起到同样的效果，即均衡价格下降，消费者剩余、生产者剩余和市场总福利均下降。

（三）限售

限售政策也是目前较新颖，指向性较强的调控政策之一，主要作用在于延长房产转手时间，打击投机性需求。成都市房管局2017年4月12日发布的《成都市城乡房产管理局、成都市金融工作室、中国银行业监督管理委员会四川监管局、中国人民银行成都分行营业管理部关于进一步加强房地产市场及住房信贷业务风险管理的通知》规定，“自即日起，在我市住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。”

可以预见随着持有期的延长，房产持有者的风险将会增加，房产变现能力将会降低，对投机者而言，房产的投资价值将比此前大打折扣。同时，该政策同样影响需求，主要使投机性需求降低。在图3中，供给曲线和需求曲线同时向左平移，因平移幅度无法测算，所以对均衡价格的影响暂不讨论。此时，总剩余由调控前的ABP0变为调控后的A'B'P0'，显而易见，政策使市场总福利缩减。endprint

四、主要政策建议

从上文的分析可以看出，限购、限贷、限售政策都降低了市场总剩余，总剩余是用来衡量市场效率的指标，上述三种政策都限制了市场的自我调节机制。虽然三类政策的指向性很强，且出台以上调控政策的目的是遏制国内主要城市房价在一段时间内的大幅上涨势头，打击投机性需求，但在客观上，政策也扭曲了市场的功能。

从现有的理论来看，总剩余在完全竞争市场达到最大化。要释放市场活力，提升市场福利，就要削弱大开发商的市场势力、通过体制机制的改革减轻税收对总剩余的影响、通过各种方法提高生产者、需求者的弹性。

（一）削弱大开发商的市场势力

垄断是造成总剩余降低的因素之一。完全竞争市场下竞争厂商供给使其边际成本等于价格的产量；而在垄断市场下垄断厂商的利润最大化原则是MR=MC，垄断厂商的利润最大化产量为MC和MR曲线交点。对于竞争企业：P=MR=AR；对于垄断企业：P>MR=MC。如图4，C是完全競争市场下的均衡产量，此时市场效率达到最大，不存在无谓损失。A是边际收益和边际成本曲线的交点，在这一点上MR=MC，为保证利润最大化，垄断厂商会选择这一点上的产量作为垄断产量，此时的价格G高于均衡价格E，垄断厂商存在经济利润ABGF。需求曲线与边际成本曲线之间的三角形ABC面积代表市场福利的无谓损失。

房地产行业因资本金门槛高，本身具有自然垄断的属性。近年来，由于我国房地产市场的繁荣，地产商对全国热点城市未来房价预期高，拿地热情高涨，导致热点城市土地价格飙升，实力较弱的开发商由于无法竞争到地块，无项目可做，频频被大开发商兼并。有学者基于2002～2012年全国面板数据和35个大中城市的截面及时间序列数据，使用勒纳指数（一种以垄断势力强弱来衡量市场结构的方法，反映产业绩效量度指标，表示价格与边际成本的偏离率。）对中国房地产市场垄断程度进行静态、动态和比较分析，研究了房地产市场垄断程度及其变动特征。研究发现中国房地产市场垄断程度较高。

要削弱大开发商的市场势力就要给中小开发商留出生存空间，供地时尽量把大地块分割成小地块，减轻开发商们的竞争压力。另一方面，可以在土地拍卖中灵活设置最高限价，如采用熔断机制等措施。

（二）减轻税收对总剩余的影响

税收是国家机关正常运营所需经费的最主要来源，是财政政策的重要手段之一，合理的税收是财政收支平衡的保障。但税收同时也扭曲了市场机制，使成交价格偏离均衡价格，缩减了市场福利。如图5，税收使买者支付了高于均衡价格的价格，而使卖者获得低于均衡价格的价格。买者支付的价格由P1上升到P0，卖者获得的价格由P1下降到P2，均衡产量由Q1降低到Q2，由于生产者剩余和消费者剩余的减少大于税收收入（面积B+D），所以三角形C和E的面积之和即税收的无谓损失。

2011年，我国在上海、重庆两市试点征收房产税，瞄准高档住宅和二套以上住房增量，旨在提高投机性需求住房的持有成本。房产税作为调控房地产市场的长效机制，将扩大试点，如试点成功还将向全国推广。但目前房产交易已经需要承担契税、印花税、房屋维修基金、产权登记费、交易手续费等税费，二手房交易还需缴纳增值税及附加、个人所得税和评估费等诸多税费。为对冲房产税的出台对市场福利的影响，必须通过两种手段减轻税收的影响：一是要减免一部分已经存在的税费；二是以转移支付等方式对刚需者给予补贴。

（三）增加供求双方在房地产市场中的弹性

弹性是生产者或消费者对于某种商品价格变动的敏感程度，在一个特定的短期市场中，弹性的大小取决于相近替代品的可获得性。经济学现有理论表明，无论是税收还是垄断等各种因素产生的负担，其归宿往往是市场中缺乏弹性的群体。可以想象，在本质上，弹性衡量当交易条件变得不利时，买者或卖者离开市场的意愿。当对一种商品征税时，适当替代品较少的市场一方不太愿意离开市场，从而必须承担更多的税收负担。

从买者的角度而言，提高相近替代品的可获得性意味着开发和培育多样化的需求。政府要加大保障性住房的建设力度，廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房的建设要做到质量和数量同时保证。同时要严格审核申请者资格，适当公开申请者信息，杜绝保障性住房变成权力寻租的温床，切实保障民生问题得到解决。

从卖者的角度而言，开发商有其固定的经营范围，弹性无法提高，主要是要提高个体投资者的弹性。增加弹性的手段无非扩大投资渠道，提高其他投资的回报率，让游资注入到房地产市场以外的市场去，以此削弱房地产的投资属性。在后金融危机时代，全球经济下行趋势明显，我国在经历了长时间依靠人口红利的经济增长模式后进入刘易斯拐点，各行各业投资回报率不高是国际国内经济形势的客观反映。国家应该引导和鼓励创新，预判未来世界经济的发展趋势，着力打造我国企业的技术、品牌等无形资产，培育新的经济增长点。

五、结论

房地产是我国支柱产业之一，它的健康发展与否关系着国家经济发展问题、社会问题和民生问题。在房价飙升的背景下，我国主要大中城市在近期密集出台了多项调控措施，这些措施归结起来主要包含限购、限贷、限售等实质。借助福利经济学的分析方法，我们可以看到，这些调控措施虽然有目的地解决了短期内房地产市场的一些问题，但都不同程度地降低了市场福利。为提高房地产市场的市场效率，保证房地产市场健康发展，我们要消除垄断、减免税收、加大力度建设保障性住房，并通过创新来提高多种投资渠道的回报率。

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作者简介：周文硕（1990-），女，贵州大方人，供职于兴业银行贵阳分行，主要研究方向：货币政策研究、商业银行风险控制。endprint