浅析投资性房地产公允价值计量模式

程玲?谭欢

[摘 要]探究了投资性房地产的初始计量和后续计量模式，重点针对公允价值后续计量模式的产生和在我国的具体运用进行了分析，提出了目前该模式存在的问题，并有针对性的提出了推广公允价值模式进行后续计量的相关建议。

[关键词]投资性房地产；计量模式；公允价值

[中图分类号]F299.233.42 [文献标识码]A

伴随着房地产行业的发展，很多企业出于多元化經营和资本增值的需要，越来越多的企业持有投资性房地产进行投资。根据我国《企业会计准则第3号-投资性房地产》明确规定，投资性房地产是指为了赚取租金或者资本增值，或两者兼有而持有的房地产。我们可将其浓缩为具有投资性质的“房产”和“地产”，其投资性的特征显著的区别于企业的自用的和作为存货而持有的房产和地产。

1 投资性房地产的后续计量模式

我国针对投资性房地产的后续计量模式包括按照成本模式和公允价值计量。其中按照成本模式进行后续计量的会计处理和固定资产或者无形资产的处理类似，然而公允价值后续计量模式的引入则有很多限制条件，只有存在活跃的交易市场，在公允价值容易取得并且可靠计量的前提下，才具备资格采用公允价值模式计量。《国际财务报告准则第40号-投资性房地产》中提出鼓励能够取得公允价值计量的企业优先采用该模式进行后续计量，然而美国作为公允价值研究的主要国家，并没有采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。

2 我国投资性房地产后续计量公允价值模式现状和存在的问题

伴随着房价的剧烈波动和上涨，和成本模式后续计量相比，公允价值模式更能如实的反映出资产的价值，增强了企业的融资能力和市场竞争力。然而目前我国采用公允价值对投资性房地产进行后续计量的企业微乎其微，研究统计表明有90%的公司选择成本模式进行后续计量，公允价值的推广受阻不符合我国日益蓬勃发展的地产行情。究其背后的原因，主要受到内外部因素的共同影响。从企业外部来说，采用公允价值计量的前提是要有一个公平有序的交易市场，企业要及时的能够对投资性房地产的公允价值进行合理的估计。然而目前我国的资产评估机构很难客观如实的评价投资性房地产的价值，导致交易双方的信息不对称和获取信息的成本太高，难以实现公平有序的交易。其次，在对会计信息进行披露时，我国一直遵循谨慎性原则，然而公允价值模式的计量背离了谨慎性原则，由于缺乏公平有效的信息对地产进行估价，会计人员难以如实的记录投资性房地产的后续公允价值的变动，导致该计量模式在实际推广中受阻。此外，目前针对公允价值计量模式的计量，尚没有一个完善的会计准则对其进行约束和监督，并没有伴随着市场环境的变化对会计准则进行及时的修订和改善，导致该计量模式难以落地实施。从企业内部来说，采用公允价值模式进行后续计量，不计提折旧或摊销也不提减值准备，导致了其抵税效应的消失，增加了企业的纳税负担，从节约成本的角度来说，企业没有动机采用公允价值模式计量的动机。此外，采用公允价值模式计量对企业的利润波动影响较大，投资性房地产的公允价值变动形成的公允价值变动损益会对当期的利润水平产生影响，导致不同的会计期间利润产生较大的波动，然而并未带来在实质性的现金流的涌入，账面利润的变动进而进一步的影响企业的每股收益，每股净资产等重要的反映企业的经营成果的财务指标，这些指标决定了外部投资者是否继续投资该公司，然而公允价值对于这些指标的影响是难以预测到的，企业的经营风险增大，导致企业的管理层不愿意承受该模式计量带来的压力和风险。总体来说，内外部因素的共同影响导致了公允价值计量模式难以实现广泛的推广和实地运用。

3 推广公允价值模式计量的建议和对策

针对上述提出的影响公允价值计量模式实施的内外部因素，提出了如下推广的建议和对策：

3.1 完善公允价值计量模式的准则和监管

不断的改善和完善公允价值计量的准则和相关制度，使得其在实地推广中做到有法可依，避免了企业在使用时钻漏洞和做到有法可依，会计准则应该明确的界定出公允价值模式计量的范围和信息披露的程序，对公允价值的获取途径和估价方法应该进行明确的规定，使得企业在执行时有足够的参考和程序进行指导。此外通过强化监管来杜绝利用公允价值的变动来操纵净利润，构建健全的监督体系，杜绝投机者。

3.2 强化财务人员的职业素养

公允价值计量模式的推广使用需要财务人员具备足够强硬的专业知识和基于经驗进行判断的职业素养，且需要结合市场行情对企业的投资性房地产进行不断的测量和账务处理，对财务人员的要求更加严格，因此应该强化对财务人员的培养，使其能够适应并胜任公允价值模式计量的任务。

3.3 完善企业内部管理制度

一方面，要鼓励企业与独立的房地产评估机构合作，以便取得可靠的公允价值，会计准则和公司内部都应加强监管，避免企业内部和房地产评估机构一起操纵投资性房地产的公允价值。另一方面，企业应强化财务人员的职业判断水平和对财务人员的监管，强调内部精致，避免企业的财务人员与外部投资者建立不正当的交易，来混乱公允价值的披露进而投机。此外，企业而应该建立透明的信息披露平台，强化投资性房地产的公平交易环境，构建公允价值信息平台和数据库，推广公允价值计量模式的运用。

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