房屋租赁合同无效时占有使用费的实证研究

尚梦

【摘要】：合同被认定无效时，合同双方应返还各自因合同所取得的财产。房屋租赁合同在被确认或者宣告无效后，在适用《合同法》相关规定时，存在操作上或者技术上的特殊性。本文在对近五年北京法院相关案例进行实证分析的基础上，结合我国《合同法》中合同无效的规定和《房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条房屋占有使用费的规定，对房屋租赁合同无效时的占有使用费进行实证研究。

【关键词】：房屋租赁；合同无效；占有使用费；不当得利

《城镇房屋租赁合同纠纷司法解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。”该司法解释在2009年9月1日开始实行，本文就针对第五条在近五年实际应用后的法院判决进行实证分析。

一、法院相关裁判的分析

房屋租赁合同纠纷在法院实践中多是以违约和转租问题为主，房屋占有使用费是房屋租赁合同无效时产生的结果之一。本文对最高院与北京法院的30份有关房屋租赁合同无效时占有使用费的处理的判决进行了分析，以下通过几个典型案例进行说明。

[案例1]北京市第二中院审理徐长海诉雷云峰房屋租赁合同纠纷[2016）京02民终10456号）]一案，原审原告在一审中起诉要求被告腾退房屋、缴纳水费、支付房屋使用费，被告辩称合同欺诈、存在无效事由，要求被告返还房租，赔偿损失。一审法院审查合同效力后，认定合同无效，故作出原告腾退房屋的诉讼请求，法院予以支持。涉诉房屋因被告一直正常使用，其应当支付相应的房屋使用费即按租金标准支付。被告诉求于法无据，不予采纳的判决。

[案例2]北京市第一中院审理北京市北安装饰工程公司诉范欣等房屋租赁合同纠纷[（2016）京01民终3962号]一案，原审原告请求法院判令被告继续履行合同、赔偿损失，被告反诉请求双方合同因原告违约而解除、承担违约责任、返还房屋。法院主动审查租赁合同效力后认定合同无效，结合案件事实，判决关于占有使用费的数额，考虑到诉争库房已经有一部分垮塌，原告在使用上受到限制，故一审法院酌定原告按每年2万元（房租4万元）的标准支付使用费。

[案例3]北京市第三中院审理北京同天龙煤炭运销站与北京金悦州餐饮公司租赁合同纠纷[（2015）三中民再终字第00214号]一案，原告要求法院判令解除租赁合同、返还房屋、支付租金及违约金，被告反诉要求判令合同无效、返还租金保证金、赔偿装修费用。法院审查判令租赁合同无效，关于占有使用费的数额，涉诉房屋一二层正常经营，按租金标准；三层在消防停止使用前因经营按租金，停止使用后到腾退因无法经营，按致合同无效的责任大小承担租金30%的占有使用费。

本文所分析的判决对租赁合同无效时房屋占有使用费的处理基本是依据《解释》第5条第1款的规定作出的，即“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应予支持。”因此在对30个案例进行分析时，本人发现判决书对房屋占有使用费的确定方式基本可以分为两种，一是以租金标准计算，二是参照租金，结合案件实际情况予以酌定，以案例一、二为典型。从这30份判决整体来看，以租金标准适用和法官酌定房屋占有使用费的比例是2：1，这个基数相对较小，但也可以看出在房屋占有使用费的确定上，法院大部分是直接以租金适用。另外房屋占有使用费的性质虽然在理论上有不同观点，但在实践操作中，法院对其不予界定，直接适用《解释》第五条，而最高法院对《解释》第5条的理解适用中提到房屋占有使用费的返还基础是不当得利请求权，以此推断法院判决对房屋占有使用费的性质界定是不当得利的返还。

二、法院判决的评析

本节根据上文法院的案例以及对房屋占有使用费的性质及计算标准的分析，对法院判决进行评析，找出法院判决中存在的问题。

（一）未涉及占有使用费，以租金适用

[案例4]北京市第二中院审理王捷诉北京南城明苑房屋租赁合同纠纷[（2016）京02民终929号]一案，原审原告要求法院判令租赁合同因违法建筑无效、返还房屋。被告辩称合同应继续履行，如果合同无效，则要求原告返还所有租金。法院经审查宣告合同无效，被告返还房屋，原告返还房屋未占有使用的剩余租金。

案例4法院判决并没有提及房屋占有使用费，仅是原告返还剩余租金。这一问题在实践执行中几乎没有什么影响，可能也不算问题，但本人认为在判决书中它是处理无效合同的错误后果，因为它体现的是承租人对出租人的履行利益，而非合同无效时的返还财产。本人认为应当在判决书中表述为“房屋使用费在已缴纳的租金内扣除，剩余租金返还”，这样既可以体现适用的《解释》第5条，更主要的是体现了房屋租赁合同是无效的。案例5中法院虽判令了合同无效，但承租人仍以“租金”名义对出租人进行了支付，未体现合同无效。

（二）法院判决未考虑全面，多直接适用租金标准，或无使用费

[案例5]北京市第二中院审理北京新中物苑经贸有限公司等上诉房屋租赁合同纠纷[（2016）京02民终5314号]一案，原审原告要求一审法院判令合同无效、返还房屋、支付房屋使用费、违约金等，被告辩称：合同效力由法院裁决，如果租赁合同无效，房屋不属于原告，便无权要求返还房屋，因涉案房屋停水停电不予支付占有使用费等。一审法院经审查认定合同无效，返还房屋，占有使用费支付至房屋停水停电前，停水停电后的房屋占有使用费不予支持。二审对房屋占有使用费一项予以更改：原审判决仅认定支持停水停电之前的房屋使用费，不符合等价有偿的民事原则，对停水停电后的房屋使用费综合考虑具体情况，予以酌定。

案例5中一审法院认定房屋停水停电后无占有使用费，对承租人对房屋的实际占有使用未予确定，考虑不全，仅判令支付了承租人正常使用情况时的占有使用费。二审法院认定了房屋限制使用时的占有使用费，符合公平原则。实践中也有法院以租金标准适用房屋限制使用时占有使用费，这种情况也不符合公平原则。上文提到法院对房屋占有使用费的计算标准多是以租金适用，少部分法院进行酌定。《解释》第5条规定法院可以对占有使用費进行自由裁量，也提到了参照租金，但在实践中法官可能为简便或审查不全，直接适用以租金或认定无占有使用费，这就会导致不公的判决，所以本人认为法院应当着重审查当事人陈述中的房屋限制使用情况、尽量公平准确的认定房屋占有使用费。

（三）以过错在当事人间分担占有使用费，未计算占有利益

以上文[案例3]为例

案例3法院对房屋使用费的判决结果是房屋一二层正常经营，按租金标准；三层在消防停止使用前正常经营按租金，停止使用后到腾退因无法经营，按致合同无效的责任大小承担租金30%的占有使用费。本人认为该判决对三层在无法经营时的占有使用费承担是有问题的，倘若承租人因出租人的原因在无法经营时无占有使用利益，但法院却判决其承担30%的占有使用费，对承租人来讲有所不公，因此应当计算房屋在停止使用后有无占有利益，有的话予以返还，没有的话根据造成出租人在这期间房屋占有利益的损失的双方当事人的过错大小，予以分担，而非基于合同无效的过错分担。

本节从上述三个代表案例分析了法院在处理房屋租赁合同无效时的占有使用费的判决所存在的问题以及解决方法。在民事审判实践中，合同无效后房屋占有使用费的处理基本都比较符合公平原则，但也存在少数案件不公的判决。通过本文对租赁合同无效时占有使用费的实证研究，以及占有使用费的理论分析，借以希望在民事实践活动中，可以灵活适用《房屋租赁合同纠纷司法解释》第5条。

参考文献：

[1]奚晓明主编：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2009年版。