封闭小区街区制化物业管理障碍性因素评价研究

叶剑锋

【摘要】中央城市工作会议提出新建住宅要推广街区制。本文聚焦于封闭小区街区制化物业管理的障碍性因素，经访谈、调研和指标筛选，最终选取26项障碍性指标来构建评价模型。后运用MATLAB软件，进行矩阵运算，提出障碍性因素各层次评价的特征值与特征向量，最终提出各因素的权重值。根据评价结果提出对策建议。

【关键词】街区制；公共秩序管理；设备实施管理

1、概述

2016年2月，《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》提出，中国新建住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区。已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开。封闭小区要实现街区制化，需要克服许多障碍性因素，本文的研究聚焦于封闭小区街区制化物业管理的障碍性因素，即封闭小区街区制化对物业管理企业而言存在哪些障碍性因素。应对街区制化，物业管理企业需要面对许多障碍性因素。本文从公共秩序管理、环境管理、设施设备管理、前期物业管理等四个主要方面，较为全面和系统地对封闭小区街区制化的障碍性因素进行分析。

2、指标筛选

封闭小区街区制化物业管理障碍性因素评价研究，须构建评价体系。以封闭小区街区制化物业管理障碍性因素评价作为目标层。一级指标选取公共秩序管理、环境管理、设施设备管理和前期物业管理。其中一级指标人员出入管理，选取物品出入管理，非机动车出入管理，礼宾服务，巡逻、门岗服务，治安防范服务管理，客户服务，消防管理范围，动火安全管理，车辆出入管理，车辆停放管理为二级指标。一级指标环境管理，又选择室外公共区域的清洁，公共区域管道疏通服务，垃圾收集与处理，公共构筑物出资，公共构筑物养护与维修，绿化日常管理，绿化翻新改造，卫生虫害防治为二级指标。一级指标设施设备管理，又选择消防登高平台，消防安全疏散出口，灭火器材，雨水系统，闭路监控系统，门禁系统，巡更系统，道闸系统，红外报警系统，公共照明设备出资，公共照明设备保养及维修为二级指标。一级指标前期物业管理，又选择可行性研究阶段早期介入，规划设计阶段早期介入，承接查验，工程质量保修，入住服务管理，装修管理为二级指标。

在初始指标选取的基础上对物业管理行业的从业专家、管理者等进行一轮交谈和问卷筛选。对每项指标选取十分重要、重要两项占全部选项的比重统计于最后一列。取选取率在80%以上的指标作为封闭小区街区制化物业管理障碍性因素评价的指标。筛选后，指标见评价模型部分。

3、评价模型构建

3.1评价模型构建

在上表的基础上，进行评价模型构建，評价模型构建层次结构，见下图1评价模型层次结构所示。

在评价模型构建的基础上，为运用matlab软件进行特征值和权重向量的计算

封闭小区街区制化物业管理障碍性因素评价的决策目标下面的准则层公共秩序管理B1、环境管理B2、设施设备管理B3、前期物业管理B4的权数为（0.24，0.1，0.6，0.06）；公共秩序管理B1的目标，人员出入管理C1、物品出入管理C2、非机动车出入管理C3、巡逻门岗服务C4、治安防范服务管理C5、消防管理范围C6、车辆出入管理C7、车辆停放管理C8八项的权数为（0.09，0.06，0.04，0.03，0.23，0.02，0.29，0.24）；环境管理B2的目标，室外公共区域的清洁C9、公共区域管道疏通服务C10、垃圾收集与处理C11、公共构筑物养护与维修C12、绿化日常管理C13、绿化翻新改造C14、卫生虫害防治C15七项的权数为（0.21，0.08，0.48，0.07，0.05，0.03，0.07）；设施设备管理B3的目标，雨水系统C16、闭路监控系统C17、门禁系统C18、道閘系统C19、红外报警系统C20、公共照明设备出资C21、公共照明设备保养及维修C22七项的权数为（0.03，0.18，0.30，0.20，0.11，0.07，0.10）；前期物业管理B4的目标，承接查验C23、工程质量保修C24、入住服务管理C25、装修管理C26四项权数为（0.11，0.40，0.04，0.45）。

4、对策建议

通过各项指标对整个封闭小区街区制化物业管理障碍性因素评价的决策目标层的总排序权重结果来看，排序最前的三个指标为门禁系统C18、道闸系统C19、闭路监控系统C17。现行典型门禁系统有小区、组团、单元、入户等几道门禁系统，街区制后，小区甚至组团的门禁系统将失去意义。街区制后需要探索一套新的门禁体系，既能实现现行门禁系统的功能效用，又能满足街区制开放式的要求。道闸系统可以对进出小区的车辆实现良好的管理，街区制后，原小区内部道路将对外开放。街区制后是否还需要道闸系统或是完全取消。作者的建议是采用智能道闸系统，可以对外完全开放满足街区制开放式要求，但也要实现智能自动及录像等功能。闭路监控系统现行在小区的主要与必要位置都设有监控，并在控制中心实时显示。街区制后，封闭小区内诸多监控将面临各外来人员合法进入难以区分的困境。建议对策为将闭路监控系统的核心放在单元入口及内部、停车场以及必要的出入口位置。