构建以政府为主导的公共住房新体系

构建以政府为主导的公共住房新体系

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【智库观察】 近期，住建部会同八部门联合印发通知，要求加快发展住房租赁市场，并选取12个城市先行试点。紧接着，国土、住建部门又发布集体建设用地建设租赁住房试点方案，确定首批13个试点。被认为将是引发住房市场和体系重构的政策分水岭。加快构建公共住房体系，建立以政府为主提供基本保障、市场为主满足多层次需求的可持续的住房保障体系值得期待。

租购同权，中国住房市场拐点已至

“房子是用来住的，不是用来炒的”。为了圆百姓安居梦，我国正着力构建“购租并举”的房地产市场供应体系。当前，在“租购并举”的政策引导下，一线城市纷纷在公共住房和租赁市场发力，广州首倡“租购同权”，北京提出“共有产权”，上海划出一个“租赁城区”，而深圳则将目光聚焦棚改，采用“政府主导+国企实施+公共住房”的模式，重构公共住房供应体系。

“租购同权”，实质上是弱化房产证作为市民权利凭证的角色。由此传递出一个积极的信号，即未来租房与买房在市民待遇上的差别缩小将是大势所趋。“租购同权”不是要将本属于购房者的权利切割给租房者，而是要赋予租房者相应的权利增量来实现与购房者的平权。以就近入学为例，虽然“租购同权”让符合条件的租房者与购房者在理论上享有了平等的就近入学机会，但教育、医疗等的蛋糕只有这么大，如果“同权”只是对既有资源的再分配，并无总量增加，势必加剧对有限资源的无序争夺。因此，要想真正把“租购同权”中的就近入学、医疗等权利落到实处，政府部门必须在公共服务上做好统筹，构建保基本、促公平、多层级、可持续的住房租赁保障制度体系，使承租人在公共配套服务上享受与购房人同等权益。同时，大幅增加租赁房源，包括积极推进农村集体土地租赁房建设，缓解住房供需矛盾。

随着“租购同权”机制的不断完善，虽然在短期内，租房者还会受到各种限制，以及资源供给有限、房源不足等因素制约。但从长期来看，随着“租购同权”全面铺开，以及相关待遇对租房者及时跟进，中国住房市场将迎来拐点。

北京、上海共有产权住房模式对比

政企携手，打造统一的智能化住房租赁监管服务平台

长期以来，住房租赁市场因缺少统一的租赁平台，导致住房租赁市场鱼龙混杂，“房虫”肆虐，城市“牛皮癣”泛滥。当务之急是政企携手，加快搭建统一的智能化住房租赁监管服务平台，打通经纪管理、真房源和租赁管理三大平台，把公共租赁住房、长租公寓、开发企业自持房源、中介居间代理房源、个人出租房源全部纳入平台管理，实现供应主体、租赁合同网签、评价信用体系租赁环节的全覆盖及企业、人员、房源、评价、信用等信息的全共享，切实解决租赁市场中房源信息不实、租赁关系不稳定、租赁行为不规范等诸多痛点，更好地规范租赁市场各方行为，保障租房者的权益。要积极利用大数据等技术，通过实名身份验证以及人脸识别等技术，全面提高房屋租赁业务的可靠性、安全性。

8月9日，杭州住保房管局与阿里巴巴集团、蚂蚁金服集团签约，搭建全国首个智慧住房租赁监管服务平台，将充分利用阿里巴巴的大数据、线上交易、评价系统及蚂蚁金服的网上支付、芝麻信用体系等技术，创新打造一个功能先进、亮点突出、大数据监管与开放式服务并举的智慧住房租赁监管服务平台。另外，从8月21日起试运行的成都住房租赁交易服务平台，将借鉴淘宝式的互评机制，有效监督租赁个人、租赁企业和从业人员。特别值得关注的是，深圳市年底前将筹建3-5家国有住房租赁企业，搭建政府住房租售交易服务平台，并于2018年6月底前上线运行。

政府主导，建立健全公共住房体系

实现“住有所居”的小康梦，必须从遏制土地财政入手，重构公共住房体系，进一步健全完善以市场为主满足多层次需求，以政府为主提供基本保障的住房供应体系。综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，建立低端有保障、中端有支持、高端有市场，并涵盖共有产权住房、限价商品房、棚户区改造住房、货币化安置等方面的住房保障体系。全面建立住房公积金和住房补贴双轨制，研究扩大公积金缴存覆盖面的措施，推进住房公积金使用政策调整。建立住宅政策性金融机构，为群众提供低息、长期稳定住房贷款。探索住房抵押贷款证券化。大力发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者。同时，在购租并举的住房制度基础上，打通保障房和商品房的政策通道，鼓励商品住房库存较多的城市通过货币化的方式，支持中低收入家庭在市场上购买、租赁住房。在这方面，广东省住建厅、发改委近日联合印发《广东省新型城镇化规划（2016-2020年）》。深圳市“十三五”期间将收储不低于100万套（间）村民或村集体自有物业；鼓励300家开发、经纪、物管企业等转型为住房租赁企业；鼓励300家各类园区、总部基地、大学城区管理机构及驻地单位开展规模化租赁。