租客屋内吸烟引火致身亡民宅变“凶宅”损失谁赔偿

王湘羽 习亚伟

法律服务

租客屋内吸烟引火致身亡民宅变“凶宅”损失谁赔偿

王湘羽 习亚伟

2016年2月6日，北京市石景山区的某处房屋突发大火，八旬老者不幸身亡。北京市石景山区公安消防支队认定本次火灾事故的起因系老人卧床吸烟所致。斯人虽已逝，然而火灾所引发的问题却仍在继续。老人的家属张某刚刚处理完老人的后事，就被房东黄某一纸诉状告至法院。

原来，涉案房屋系黄某出租给张某的出租房，不料张某父亲因在屋内吸烟引发火灾被烧死房中，房屋由此成“凶宅”。黄某认为，其房屋价值受到了贬损，要求张某赔偿损失20万元，一审法院驳回其诉求，后黄某上诉至北京市第一中级人民法院，二审法院于近日做出判决，判决驳回上诉，维持原判。

民宅变“凶宅” 租客该赔否

经一审法院审理查明，2014年7月6日，黄某与张某签订租赁合同，约定张某承租黄某名下一套房屋，租期一年。期满后，经双方口头协商，张某继续承租涉案房屋，并和瘫痪在床、生活不能自理的父亲共同居住使用。2016年2月6日，张某父亲卧床吸烟引发火灾，被烧死屋内。

黄某认为，张某父亲卧床吸烟引发火灾并被烧死屋中属于非正常死亡，涉案房屋由此成“凶宅”，价值发生贬损，故房屋贬值损失应由张某承担，要求赔偿房屋贬值损失20万元。

二审法院经审理认为，房屋内发生过非正常死亡事件虽然不会对房屋的实际使用功能产生影响，但会引发人们恐惧、焦虑、忌讳等不良的心理感受，表现在房屋交易过程中，会导致购房者或租房者对房屋的评价和价值认可度降低，从而对房屋能否出租、出售及出租、出售的价格产生较大影响。在房地产的交易惯例中，将房屋是否发生过非正常死亡事件作为必须披露的影响交易决策的重要事项。本案中，诉争房屋发生火灾，张某的父亲在火灾中死亡，属于非正常死亡，导致诉争房屋在后续可能的出租、出售中将受到不利影响，黄某对诉争房屋的收益、处分权能受到限制，由此导致的房屋贬值损失客观存在。张某作为诉争房屋的承租人，有妥善保管、维护诉争房屋的义务。张某明知父亲瘫痪在床，有吸烟习惯，仍在外出时将香烟、打火机等易燃物放在其父身边，未尽合理注意义务，存在过失，导致房屋发生贬值损失，张某应当就此承担赔偿责任。

租客已履行 合同能撤否

火灾发生后，因张某父亲的死亡同时也给黄某造成了一定财产损失，双方就火灾损失赔偿事宜进行协商，并于2016年3月12日签订协议，约定由张某一次性支付房屋装修费、家具费、精神抚慰金等赔偿款共计7万元整，钱款付清后双方租赁关系即解除，且双方互不再承担对方的任何损失（财产损失和精神损失）。协议签订当日，张某一次性给付黄某上述赔偿款7万元。

但是，本应顺利了结的纠纷却横生枝节。房东黄某主张，因张某父亲卧床吸烟引发火灾并被烧死屋中的事实，导致涉案房屋成为“凶宅”，价值发生贬损，故房屋贬值损失应由张某承担，遂将张某诉至法院，要求赔偿房屋贬值损失20万元。

张某则主张自己已经按照双方签订的协议内容履行了相关约定，不应再承担黄某任何损失。一审法院依据双方协议内容，判决驳回了黄某的诉讼请求。黄某不服，上诉至北京一中院。

黄某上诉主张，火灾发生给房屋造成了损毁，周围邻居再三催促其重新装修房屋，但其经济紧张无力负担装修费用，张某利用其急于得到赔偿款用于装修的危急情形，要求其签订协议，属于乘人之危，且协议内容显失公平，协议应当撤销，据此要求二审法院支持其一审的诉讼请求。

二审法院认为，火灾发生后，黄某与张某就火灾给黄某造成的损失已经达成了协议，约定张某赔偿黄某共计7万元，同时写明，“在乙方一次性付清赔偿款后，甲乙双方的租赁关系即解除，甲乙双方互不再承担对方的任何损失（财产损失和精神损失）”。双方签订的该份协议系双方真实意思表示，内容合法有效，且已履行完毕。依照该协议，双方已对火灾引发的赔偿事宜一次性全部解决，黄某无权再主张其他赔偿。黄某主张上述协议中不包含房屋贬值的损失，张某口头承诺对于房屋贬值损失可以另行主张，但未提交证据予以证明。黄某另主张协议签订过程中，存在乘人之危和显失公平的情况，应予撤销，但其将该主张作为上诉理由在本案二审中提出，不符合法律关于行使撤销权的要求。综上，二审法院判决驳回上诉，维持原判。