现代城市住宅小区物业管理工作的探讨

蒋燚

【摘 要】物业管理是指业主将环境、设备、建筑物、人员等以规章制度或者合同的方式来委托物业人员进行管理的整个过程。我国现代城市住宅小区物业管理工作还远远没有达到成熟的阶段，依然存在着较多的制约因素和影响因素，由此可见，务必要加强现代城市住宅小区物业管理工作。本文首先分析了物业管理概述及其特点，其次，深入探讨了加强现代城市住宅小区物业管理工作的相应措施，其中包括：理顺体制，明确责任；理顺体制，明确责任；提高物业管理人员的能力和素质等，具有一定的参考价值。

【关键词】现代城市；住宅小区；物业管理

一、前言

随着广大人民群众的物质生活水平日益提高，人们在享受到舒适住房的前提下，对于居住环境的要求越来越高，物业管理行业也因此应运而生，经过多年的发展壮大，物业管理工作已经成为了现代城市住宅小区管理中的主要组成部分，为业主在小区内安居乐业提供了巨大的保障。但是我国现代城市住宅小区物业管理工作还远远没有达到成熟的阶段，依然存在着较多的制约因素和影响因素，由此可见，务必要加强现代城市住宅小区物业管理工作。

二、物业管理概述及其特点

物业是指通过人工修建的方式而形成的建筑物，以及其所在土地、环境、设施、设备等，具有较为明显的使用价值。而物业管理则是指业主将环境、设备、建筑物、人员等以规章制度或者合同的方式来委托物业人员进行管理的整个过程。物业人员在管理时，务必要严格遵守所制定的各项规章制度和法律法规，竭尽全力来达到最佳的管理目标。与其它的管理形式相比，物业管理存在着较为鲜明的特点：

（一）物业管理范围具有地区性

由于土地是处于固定位置，那么土地之上的建筑物，以及其环境、设施、设备等均处于固定状态，自然其售后、开发、租赁、销售、维护均只能在固定的地点来完成，而不能销售到其它地区，这样一来，物业管理范围必然具有地区性。

（二）物业管理形式具有多样性

不同的建筑通常所具有的功能会各不相同，无论是在建筑样式，还是建筑类别，亦或者建筑结构、建筑规格，均存在着一定程度的差异。面对着这些不同类型的建筑物，那么物业管理方式就会随之变化，这样一来，物业管理形式必然具有多样性。

（三）物业管理具有增值性与保值性

随着人们对于居住环境的要求越来越高，再加上越来越多的人从农村涌入到城市，房地产供求矛盾在短期之内是很难解决的，由此可见，房地产的增值趋势较为明显，但是随着使用时间的不断增加，建筑物或多或少都会出现一定程度的损耗现象，那么就需要物业管理人员进行定期维护与修缮，这样一来，物业管理也就具有增值性与保值性。

三、加强现代城市住宅小区物业管理工作的相应措施

（一）理顺体制，明确责任

按照“条块结合、属地管理”的原则，采取“物业主管部门牵头、相关部门协作、属地政府管理”的工作方式，建立物业管理工作新体系。充分发挥县（区）物业管理办公室的监督管理作用，建立和规范现代城市住宅小区物业管理体制，理顺物业管理职能。建议尽快在部分镇（街道）组建社区居委会、党支部，健全完善镇（街道）物业管理办公室等组织机构。由镇（街道）人民政府负责对辖区内各个小区业主委员会的成立、换届工作进行指导。监督，若出现物业管理纠纷的问题，那么还应该要在第一时间内进行调解处理。而社区居民委员会则要协助镇（街道）人民政府来开展物业管理工作，并且适时引导各个小区业主委员会开展业主自治管理工作。

（二）完善制度，规范行为

建议建立健全物业管理各项制度，整顿物业服务市场，规范物业服务行为，推动我县物业管理市场化、规模化、品牌化。第一，务必要对城市住宅小区的物业接管监督制度进行建立健全，尤其是要对物业验收程序做到落实到位，避免出现物业管理与小区建设出现脱节的情况。物业服务企业应该要参与到城市住宅小区的综合验收、规划设计等环境，务必要按照相应的法律法规来严格把关城市住宅小区的配套建筑、设施、设备等，做好城市住宅小区内物业设施（包括安保设施、公共服务设施、物业用房等）的验收工作。第二，要对城市住宅小区的物业管理招投标制度进行严格执行，镇（街道）人民政府应该要对此进行监督规范，物业服务企业应该要选择管理水平高、管理经验丰富、企业信誉好、资质合格的企业，切忌出现“谁开发谁管理”的情况。此外，还要采取多种措施来鼓励城市住宅小区项目的开发企业主动、积极引进优质的物业服务企业，结合物业服务企业在提高物业管理覆盖率、设备管理水平、服务合同质量和物业服务透明度上下功夫，通过明确管理责任、维护设备安全、确保服务质量、公开服务事项等措施，全面物业管理服务水平，最终实现现代城市住宅小区物业管理工作的可持续性发展。

（三）提高物业管理人员的能力和素质

随着市场竞争日益激烈，提高城市住宅小区物业管理人员的能力和素质就显得尤为主要。众所周知，现代城市住宅小区物业管理工作是一项具有较强艰巨性、创新性、长期性、系统性的工作，只有通过不断地教育、不断地培训，才能够培养出一批专业背景丰富、综合素质高、业务能力强的优秀人才队伍，为现代城市住宅小区物业管理工作保驾护航。

此外，还可以结合物业服务企业和城市住宅小区的实际情况来对物业管理人员合理运用激励机制，这样可引导物业管理人员按照物业服务企业既定的发展目标去工作，确保物业服务企业的各项工作顺利完成。与此同时，运用激励机制还可引导物业管理人员端正世界观、价值观、人生观，可同时提高他们的业务能力、专业知识与思想素质，恪尽职守地做好自己的工作。众所周知，每一个人都有希望去追求的目标，而要实现这些目标，那么就需要有足够的动力，而激励机制恰好是动力的主要来源，激励是通过满足个人需要来引导他们在日常工作中的行为，提高他们工作的主动性、积极性，其关键就在于满足物业管理人员在情感、兴趣、心理、生理等多个方面的需求，以便使之潛力充分挖掘，使之充满工作的动力。

四、结语

总之，现代城市住宅小区物业管理工作质量的好坏直接关系到广大人民群众的切身利益，务必要高度重视、多措并举，为现代化城市的稳定、和谐发展保驾护航。

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