地产股暴涨的逻辑

周祺瑾

地产股暴涨，成为近段时间以来的热门话题。毕竟，在楼市传统的旺季“金九银十”，目前看来成交一片清冷，但資本市场却给地产企业一个大大的点赞。

地产股的暴涨是先从港股开始。先来感受一下，在没有涨跌停板的H股，“内房股”的惊人涨幅：

以融创中国（1918.HK）为例，2016年12月30日收盘价格为6.159港元。截至2017年9月25日收盘，融创中国股价为37港元，其9个月的累计涨幅高达500%；已达28港元的恒大中国（3333.HK），2016年12月30日收盘价格也仅为4.830港元；此外，在香港上市的碧桂园（2007.HK），股价涨幅也突破了200%。

进入9月份后，地产股在A股继续上演了一波强势行情。据Wind统计，共有16只地产个股在9月以来累计涨幅超过10%。9月1日至9月19日，A股房地产板块整体涨幅5.63%，其中，龙头企业万科A（000002）涨幅 23.85%，其余地产股表现也普遍抢眼，阳光城（000671.SZ）、保利地产（600048. SH），在9月以来分别上涨了32.03%、11.06%。

地产股的强势，最直接的表现就是财富榜单的重新洗牌。9月18日，恒大中国董事长许家印以391亿美元的财富力压阿里巴巴董事局主席马云、腾讯CEO马化腾，登顶福布斯中国排行榜，虽然，在榜单上，许家印只停留了一天。

从H股到A股，地产股不是一枝独秀的板块，却能引发无穷的关注。原因很简单，因为吃瓜群众不仅关心地产股的走势，更关心地产企业的“产品”——房价。

地产股上涨最重要的原因，是中国经济的走势趋稳，给资本市场带来的信心。

今年开始，作为经济风向标指数的大宗商品价格、干散货指数（BDI）都出现不同程度的上涨。截至9月19日，Wind商品指数今年以来上涨7.23%，其中6月以来涨幅达到16.07%。分板块来看，除农产品、贵金属板块外，黑色、有色、化工等板块都出现了连续上涨行情。BDI的走势也与大宗商品走势吻合。这与宏观经济数据超预期表现有关，是中国经济走势趋稳的重要佐证。

资本市场的表现领先于经济3-6个月，H股的表现，也是经济筑底成功的判断依据。今年以来，由蓝筹股上涨带动港股出现一波牛市。不仅仅是房地产，可以看到金融、保险、银行、新资源等板块表现都很强势。在香港资本市场的上市企业中，内地企业占比50%，市值超过60%，交易额占比约70%，H股的表现，很大程度是受内地经济环境所影响。

因此，中国经济的超预期表现，通过资本市场的外在体现，造就了包括地产股在内的诸多股票的强势。

地产股的走强，也出于板块轮动和价值重估原因。港股机构投资占比高，因此A股和H股一直以来同股同权但不同价，换言之，H股股价相比A股，有折价。比如许家印，多次公开不满估值偏低，回购自家股票。

今年以来，内房股在H股的暴涨，势必带动A股市场对房企的价值重估。

在调控背景下，中小型房企面临被兼并的风险，这给上市房企带来机遇，市场的集中度提升，为大型房企提供了内在挤压式的发展机会。这一点，从万科A、恒大中国的股价表现上得以印证。

这些综合因素，构成了地产股暴涨的逻辑。

地产股的上涨，是股民关心的，但购房者更关心，因为后者总是在猜测，这轮暴涨和房地产市场走势的关系。那么，地产股的暴涨和房地产市场有没有必然关系？

实际上，资本市场对于房企的价值重估，有利于房企的融资。通俗地讲，自家股票值钱了，拿出股权质押去融资，不仅认可度高了，估值高也能获得更多的资金。这点对资金密集型的房地产企业是最大的利好，降低了房企通过大促销来回笼资金的需求。当然，融资的便利，也会增强开发企业的投资积极性。

但是房价的涨跌，不是企业行为可以左右的。从经济学原理上讲，决定价格的根本因素是供求关系。当前政府大量发展公共租赁房，上海在今年7月的《上海市住房发展“十三五”规划》中明确，“十三五”期间，上海将积极推进购租并举的住房体系建设，进一步健全房地产市场健康发展长效机制，预计新增供应各类住房约170万套，其中租赁住房约70万套。9月北京发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》，未来五年北京将完成25万套共有产权住房供地。

租赁住房、共有产权房，都会一定程度缓解购房需求，从而达到缓解供求矛盾，遏制房价的目的。

值得注意的是，短期大量推出租赁用地，也会挤压原本稀缺的住宅用地供应。对于人口密度大且高收入人群聚集的一线城市，两者此消彼长后，对原有的供需结构产生多大的影响，目前还很难预判。（本文作者系资深财经媒体人）endprint