降低首付款比例的政策是否会对中国房地产市场产生积极作用

杜天鸽

【摘 要】 在降低首付款比例的政策出台前，中国的房地产经济可以称作一种泡沫经济。因为中国的房价过高，而且有不断上升的趋势，这种现象在一线城市里尤为明显。在中国，因为房价过高，超出了一些人的能力范围，许多普通人没有能力负担买房子的费用，而房价过高的一个原因是有过多的投机者参与房地产市场，尽管这些投机者可能并不真正需要这些房子。在这种情况下，政府决定采取降低首付款比例的措施来让更多人可以买得起房子，也就意味着让更多的人可以达到房地产市场的最低入门标准。这项政策旨在通过减少房屋库存和促进资本流通来改善中国房地产市场泡沫现状。尽管这项政策可以引导一些人购买房子，提高购买力，但是这项政策并不能对中国房地产市场现状做出根本性的改变。而且政府实施这一政策是试图用偏低的首付款比例来刺激需求而不是着眼于最基本的供给与需求的关系。因此，这项降低首付款比例的政策并不能从根本上改善中国房地产市场现狀，其积极作用也很有限。

【关键词】房地产市场；房价过高；住房需求；泡沫经济

中国现在正在经历很严重的房地产泡沫。作为中国的支柱产业，房地产市场和很多产业的商品和服务都有着紧密的联系，也就意味着房地产市场的经济状况对中国整体的经济状况都有重要影响。Howard Yu 曾经说过：“中国现在有1300万空置的房子，有这些大量闲置房子的城市被称作是中国的鬼城，中国现在有很大一部分新建城市区域有着完整的商场，中心广场，体育场，前卫设计的行政楼，奢华的公寓和别墅以及所有提供生活居住便利的配套设施，但是这些区域并没有人居住”。房地产市场的泡沫现状已经带来了非常严峻的问题。这种现状导致了很多烂尾楼的产生，而这些烂尾楼的存在不仅导致了很多房地产开发商的破产而且使银行积压了很多不良贷款。除了导致烂尾楼的产生，房地产泡沫也导致了过高的房价，使得一部分人负担不起买房子的费用。根据 Ehomeday 的一些数据来看，“在上海，从2015年开始截止到2015年10月，二手房的价格增长了8.31%，但是和前一年相比，二手房的价格下降了0.17%。”不断上涨的房价让解决人民住房问题变得很困难，尤其是解决外来打工人口的住房问题。为了改善住房问题的现状，政府决定，针对首次购房者，最低首付款比例将从25%降低到20%。尽管这项政策从一定程度上提高了国民购买力度，用降低首付款比例刺激需求，但是这项政策并没有从根本上改变供给与需求的矛盾，试图改变供给与需求的关系。因此，这项政策并不能对中国房地产市场产生强有力的积极作用。

通过分析这项政策想要达到的目标，我们就能明确为什么这项政策没有发挥预想中的积极作用。这项政策的第一个目的是为了减少房屋库存。因为前几年房地产市场中充斥着不少投机者，由于他们而产生的炒房热使得房价处于快速上涨的趋势。在这种情况下，房地产开发商购入大量土地进行新的楼盘施工建设以期获得更大的利润。但正是由于房价的不断上涨，导致只有少部分人有能力负担买房子的费用。在这种情况下，当供给大于需求，导致了大量烂尾楼的存在。然而，想要减少房屋库存是一件棘手的问题。首先，在一线城市，尽管房价疯狂地上涨，房屋的需求量依然很大。中国的一线城市集中了国家范围内相对来说最好的资源，包括教育，医疗和就业机会。所以很多外来人口来到这些一线城市寻求更好的生活质量。另外，户口制度是中国一项很重要的制度。如果这些外来打工人口不能在他们所生活的一线城市里购买到房子，他们就不可能获得这些城市的户口，也就意味着他们无法享受到有着这些城市户口的人所能享受到的福利待遇。因此，尽管一线城市的房价比中国其他城市的房价要高很多，一些人，尤其是外来打工人员，还是愿意购买房子来保障自己的生活。房屋库存并没能影响到这些一线城市。然而对于二三线城市来说，他们并没有很多的外来务工人员，也就意味着他们没有很大的房屋需求量。同样，居住在二三线城市的人并没有可以比肩一线城市人民的工资，所以二三线城市的人们并没有强大的购买力和房屋需求量。尽管二三线城市有很多的房屋库存，但是他们没有足够的房屋需求量，这些房屋库存也很难被解决。因此，大量的房屋库存并没有被妥善解决，导致房地产市场的资本并没有像政府预期的那样快速流通。

除了减少房屋库存，这项政策也旨在满足人们的刚性需求。为了减少房地产市场上投机者的存在，政府一度出台限制购房的政策。尽管限购政策的确约束了投机者在房地产市场上的活跃行为，限购政策也间接地限制了普通人民的刚性需求。普通人民很难在有着高房价，高贷款利率和限购政策的房地产市场中买到他们有能力支付的房子。所以这项政策的实施是为了帮助那些真正需要房子的人。然而，这个目的也很难影响住房需求。Stephen Chung曾经说过：“如果购买房屋真的属于刚性需求，那么当房地产市场处于下滑势态时，对于同一价格，房屋购买的需求应该保持不变。”从这个角度来看，事实上并不存在真正的刚性需求。刚性需求被定义为人们必须需要的东西，但是购房需求会随着房地产市场的变化而变化。当投机者主导房地产市场的时候，房价会随之增长，人们的购房需求就会降低。在这个时候刚性需求就会变得像一种市场行为而不是真正的需要。如果我们一定要把真正需要房子的人分下类，那么就会出现以下两类人群：外来务工人员和即将结婚的人。同样的，在一线城市，尽管房屋需求很大，房价依旧很高，也就意味着在一线城市必须需要房子的人并不想政府预想的那么多。在二三线城市，首先不存在大量外来务工人员，其次，像Stephen提到的那样，“并没有科学依据表明，购买房屋会让婚姻更坚定，更幸福或者更持久，如果真的有依据，那么相反的方面倒是更加可能：当卖房子得到钱要去分割的时候，离婚事件很可能出现，至少是一个更合理的选择。”在现代中国，尽管房子对于婚姻来说是一个不可或缺的因素，它也不是必不可少的那一个。在即将结婚的人群里，房屋需求也并没有想象中的大。因此，房屋需求并不能被定义为刚性需求。如果市场上的整体房价没有做出改变的话，房屋需求会保持现状。因为即使人们满足了可以买房子的最低要求，总体的购房费用不变，人们依旧没有能力支付购房费用。endprint

當政府意识到有大量农村人口向城市转移的时候，政府试图让这些人口留在城市以期推动城市化的进程。Ian Johnson曾经说过：“对城市化进程最根本的推动力是改变中国经济结构，也就是说让经济增长基于国内商品需求而不是过度依赖于出口贸易。理论上来讲，对于建筑公司，公共交通和公用设施制造者来说，新的城市性意味着大量新机遇，以及对一种循环的打破，这种循环就是农民只消费自己生产的东西。”从这个角度来看，大量的移民人口将会成为劳动力，他们会生产比以前更多的产品，由此很多产业将会获得巨大的经济效益。这个巨大的劳动力群体会促进经济的发展和推动城市化进程。因此，首先，他们需要留在城市里工作，也就意味着他们需要住房来保证他们基本生活的稳定。降低首付款比例使得他们有更大的机会拥有自己的房子。但是和政府一样，他们也要面对一些现实问题。像Johnson说过，“因为在新的城镇缺少就业的机会，农民们一般不愿意离开自己的土地。在工厂工作有时候是一种选择，但是大部分工作是远离新建城镇的。即使农民们在工厂里获得工作，大部分人也会在他们45岁或50岁时失去工作，因为雇主通常愿意选择更年轻，更机灵的的工人。”即使这些农民在城市里找到工作，因为没有足够的文化和技能，他们也只能是工厂里的普通工人。他们很难通过工人微薄的薪水积攒足够的钱在城市里购买属于他们自己的房子。同样，在退休之后，对于没有城市户口的这些工人们来说，他们不会获得退休金，也不能享受福利待遇。不幸的是，他们也会失去他们赖以生存的土地。因此，对于这些农村移民人口，现实情况就是他们最终还是会回到农村地区。这项降低首付款比例的政策并没能对他们产生重大影响。

从这三个方面来看，尽管中国政府试图改善房地产市场的现状，这项政策可能会在短时间内奏效，但是如果不考虑供给与需求的基本关系，房地产市场的危机不可能被根本性的解决。一方面来说，政府可以通过严格控制贷款以及房地产开发商获得土地开发许可的进程减少住房供给量。如果开发商无法通过更容易和更便捷的方式获得土地和资本，住房供给量也许不会过剩；另一方面来说，政府可以通过给予外来务工人员更好的福利待遇使得他们留在城市，并刺激他们对住房的需求，举例来说，政府可以适当减少户口制度带来的限制。如果供给与需求达到平衡状态，中国房地产市场将会以一种平稳的方式发展下去。中国的经济发展也将会渐趋平稳。

参考文献：

[1]Di， Fan. “How Chinas Real Estate Market Threatens Its Real Economy.” The Epoch Times. 2016. Web. 06 May 2016.

[2]Yu， Howard. “This Is Why Chinas Housing Market Is Such a Mess.” Fortune. 10 Feb. 2016. Web. 06 May 2016

[3]“Chinas Property Market Soars to New Highs.” Global Property Guide. 20 Dec. 2015. Web. 06 May 2016.

[4]Chung， Stephen. “‘Rigid Demand for Homes Is More of a Marketing Myth than Reality.” South China Morning Post. 20 Feb. 2013. Web. 06 May 2016.

[5]Johnson， Ian. “Chinas Great Uprooting： Moving 250 Million into Cities.” The New York Times. 15 June. 2013. Web. 06 May 2016.endprint