商用物业抵押贷款项目授信风险识别

刘颖　黄龙飞　曹可

商用物业的核心价值在于其商业价值及其带来的稳定的租金收入。近年来，商用物业空置率不断攀升，百货商店出现“关店潮”。部分城市商业物业供应量较大、去化压力加大，特别是在三四线城市、城市远郊区和新城区，物业租售前景不确定性较大。商业银行存量商用物业抵押贷款的潜在风险开始暴露，资产质量有所下滑，影响信贷资金安全。

商用地产发展概况

2011年以来，全国主要城市商用物业开发量急速膨胀，商业营业用房待售面积4年内上涨近2.5倍。不完全统计，2015年末，一线城市的商业空置体量343万平方米，空置率7%；二线城市商业空置体量1919万平方米，空置率21%；三线城市商业空置体量1089万平方米，空置率28%；而商业地产投资仍呈增长趋势，大体量的新增供应涌入市场形成消化压力，部分区域呈现供过于求态势。究其原因，一方面是政府城市扩张需求、零售业连锁经营的扩张需求、境外基金投资需求等，另一方面则主要是传统开发商匆忙转型、盲目开发的结果。

商用物业抵押贷款主要风险特征

商用物业抵押贷款是指商业银行向商用物业产权所有人或商用物业经营权人发放的，以其所拥有或正常经营的商用物业作为抵押物，主要依赖于該抵押物的经营收入作为第一还款来源的贷款。商用物业抵押贷款主要风险点如下：

项目原始投入资金来源难以厘清。商用物业项目在申请银行贷款时，可能因为物业建成年限较长，最初的项目建设资金已非目前的借款，期间的借款协议可能难以查证。如何核实其建设期原始总投资或购买物业的对价、融资结构、资本金来源和构成等，商业银行在实务操作中存在一定的准度。

项目申贷金额虚高，贷款用途存疑。从实践看，商用物业抵押贷款用途的合规性问题突出表现在几个方面：一是借款人虚报、夸大原贷款金额，仅以物业评估价值来说明申贷用途的合理性，授信额度超过物业重置成本。二是借款人利用银行竞争规则，以同一项目不断调换银行办理贷款，申贷金额不断增加，且与其租金增长水平不匹配。三是贷款用于物业装修改造的，支用涉及资料审核难度较大，若商业银行未对概算分项、工程进度等进行深入调查取证，容易造成申请描述与实际情况差异较大。

租金收入真实性查证和租金增长水平确定存在难度。商业银行在授信审查时，通常根据借款人已签订的物业租赁合同中约定的计租方式、租金标准、增长水平等来确定基期租金及增长水平，作为还款来源测算的基础。实际工作中发现，部分借款人提供给银行的租赁合同反映的平均租金及增长率高于周边类似物业，且与项目后评估调查的情况存在一定出入。银行对此一般仅能提出合理怀疑，但难以收集到充分证据来判断租赁合同的真实性。同时，由于商用物业抵押贷款期限较长，如何合理测算租金收入的增长方式及增长水平，实践中存在一定难度。

贷款期限较长，经营模式差异较大，客户和项目选择至关重要。商用物业抵押贷款的第一还款来源是物业持续的租金/经营收入。商用物业与外部经济高度相关，不同区域、业态、定位的商用物业，商业价值和经营模式差异较为明显，评估时需充分考虑上述因素。同时，商用物业项目期限较长，不可预见性因素较多，借款人或其股东的资金实力可能直接影响可预期经营收入，进而影响还款来源的稳定性。

银行贷前调查不审慎，贷中审查不落实，贷后管理不到位。一是贷前调查不充分，对借款人股东及关联企业缺乏深入调查，未能识别其中涉及民间融资、经营状况波动等风险；二是贷中审查放款条件不落实，在要件不足情况下发放贷款，未严格审核借款实际用途等；三是贷后管理规定动作不到位，对物业实际租售情况、承租人调整、押品价值变化、二次抵押等情况发现不及时，租金/经营收入封闭不严，还款来源得不到保障。

商用物业抵押贷款风险防范建议

商用物业抵押贷款的风险可能仍未见底，如何进一步加强风险防控，及时识别并采取有效措施化解贷款风险，作者建议可以从以下几个方面考虑：

设置差别化准入门槛，优选区域、客户和项目。

区域。建议商业银行对商用物业抵押贷款实行区域准入制度。商业银行可根据城市区划级别、城市人口、产业经济水平、商业地产供需等情况，并综合考虑区域经济水平、金融环境、商业氛围、分支机构管理水平等因素。进行区域准入。

客户。商用物业项目对借款人及其股东的资信要求较高。建议商业银行除深入分析借款人自身实力及股东背景外，也要加强对其从业经历、经营团队、商誉等软实力的了解。

项目。贷款原则上应仅考虑已有稳定收益、经营成熟的商用物业。项目选择上应了解区域内主要商业形态、消费特点、平均租金水平及出租率，同时关注外部商业氛围的成熟度、商业定位及可持续发展能力、竞争物业项目定位、经营情况、竞争优劣势等，分析项目是否具备独特性和核心竞争力。

合理确定贷款金额，审慎预测增长水平。商用物业抵押贷款可能成为借款人套取银行贷款的渠道之一。建议在项目评估时，一是加强审核，可要求借款人提供租赁台账、租金归集账户流水、租金缴纳凭证、纳税证明等佐证材料，与租赁合同相互印证，合理确定基期租金收入。二是充分考虑物业维护改造招商等支出项目，全面合理估算物业运营成本和相关税费。三是评估测算时，应充分考虑经济环境、区位、以往年度经营业绩、客户资金实力、竞争对手等因素，审慎预测增长率水平。

落实规定动作，强化贷后管理。商用物业抵押贷款用途较为宽泛和模糊，基层机构实务操作中政策把握可能不够审慎、到位。经办行应采取有效措施，做好尽职调查，切实加强贷后管理，落实规定动作，持续跟踪借款人及项目经营情况，发现问题及时报告处置。

（作者单位：中国建设银行股份有限公司重庆市分行）endprint