千亿企业系列点评

丁祖昱

千亿企业点评之一：恒大，中国地产新一哥

纵观3000亿级房企近三年复合增长率，恒大以54.9%位列首位，增速最快。

2016年房地产行业风起云涌。恒大在经过几年不停追赶后终于改写历史，于9月首次赶超万科，并问鼎全年的房企销售流量榜及权益榜。

2016年1-12月，恒大销售业绩实现快速增长，全年完成3000亿销售目标的124.5%。其合约销售金额3733.7亿元，较去年同期增长85.4%；合约销售面积4469万平方米，较2015年增长75.2%。其中，销售贡献度最大的恒大海花岛项目位列2016年全国项目，成交金额第三位，达111.5亿元。恒大海花岛及海上威尼斯项目的销售面积也排在全国项目前三位。纵观3000亿级房企近三年复合增长率，恒大以54.9%位列首位，增速最快。

在本轮快速增长中，恒大的发展潜力是大家有目共睹的。2016年，恒大在原有规模上加大土地储备力度，新增土地建筑面积约9000万平方米，同比增长约158%。充足的土地储备为恒大未来提供了更多发展空间，也为未来业绩的持续增长奠定了良好基础。

今年以来，恒大在做好地产主业的同时，引入发展新概念，与多个城市分别签订合作协议，计划打造恒大童世界、海洋公园以及恒大养生谷，积极布局文旅产业。对于旅游、健康养老产业的布局，一方面能进一步助力未来多个城市的拿地，另一方面，也将在运营销售过程中积极提升二线及三四线城市的去化率，形成良性循环。

事实上，恒大今年交出的“地产第一成绩单”，并非出人意料。

首先，对于整个集团而言，许家印“永远争第一”的性格深入人心。恒大足球、排球等恒大旗下的体育产业，都在近年取得较好成绩并获得业界高度评价，其中恒大足球更是两夺亚洲冠军联赛的冠军，也为恒大集团获得更多国际声誉。

其次，恒大的执行力较强，目标确定后便全力以赴。其标准化、体系化的经营管理及建设模式，在业内遥遥领先。恒大在强调快速周转的同时，形成自己的特殊流程，从而提升了开发速度和资金使用效率，实现企业资源的优化配置。

与此同时，2016年房地产市场整体向好，恒大也搭上了房企快速发展的“顺风车”。恒大对市场敏锐的嗅觉，也为其业绩的稳定增长做出贡献。在市场出现波动之前，恒大会加快去化速度，制定强效的应对策略，不盲目涨价。伴随限购限贷政策的实施，2016年第四季度众多房企在销售业绩上有明显的下滑，恒大则保持了较為稳定的业绩水平。

尽管置身于高手如林的房地产行业，恒大仍有上升空间。根据2016年中报显示，恒大净负债率达92.97%，相较其他千亿企业为高。另外，永续债也消耗了企业不少利润，当然，这些都是企业在规模扩展过程中必须付出的代价。2017年，希望恒大在这些指标上能有所改善。

按照未来万亿的销售目标，恒大今日还未达半山腰，恒大永远在路上！

千亿企业点评之二：股权之争尘埃落定

2017年，没有了股权之争的桎梏，万科应该轻装上阵，相信还会给大家更多的惊喜。

2017年伊始，万科公告华润371.7亿转让所持有的公司股份予深圳地铁。之后，华润不再持有万科股份，深圳地铁成为第二大股东。至此，2016年对万科影响最大、有可能改变万科颜色的股权之争，终于尘埃落定。

虽然从2016全年的销售业绩来看，万科的排名掉到了第二，但我相信如果2016年伊始就告诉王石、郁亮，能够用这个第二来换取股权之争的结束，他们也会毫不犹豫地拱手让出第一。股权纷争尘埃落定之后，万科还是原来的万科，但又不是一年多前的那个万科了。我觉得，万科在这一场征战中又前进了一大步，虽然谈不上凤凰涅槃，但至少更加成熟了。

在去年这样的情况下，万科全年还是保持了稳定的增长，销售金额36427亿元，销售面积2765.4万平方米，同比分别增长了40%和34%，在2016年的排行榜上也占据了9个月的榜首。虽然在年末拱手让出了保持十年的第一位子，但恒大并没有对万科获得碾压式的胜利，万科在流量榜的业绩上与恒大仅相差100亿，只相当于万科在沈阳一个城市的销售额。由此可见，今年的榜首之争万科还是很值得期待的。

根据公告，万科2016年新增土地建筑面积3391.73万平方米，新增土地投资1893.29亿元，同比分别增加了50%和73.5%。其中在二线城市的面积和金额占比都较高，这样的布局从短期来看可能会受到市场波动的一些影响，但就中长期而言，风险是最小的，收益也是最高的。

万科的业绩和财务情况依然保持稳健，3年业绩复合增长率达28.7%，14.18%的净负债率在千亿房企中也是最低的。从管理层的角度来看，随着70后年轻高管的上位，管理团队也更趋稳定。2016年虽然陆续有高管离任，但和之前刘爱明、肖莉、毛大庆的离职相比，已经起不了什么波澜。

2016年万科在跨界业务方面也取得了一定的成果，一是与链家合作打造“万链”进军互联网装修；二是立足于杭州万科的随园养老模式，在北京、上海、广州、杭州、青岛等一线城市和核心二线城市积极布局养老产业，12月还签约了深圳首家公办养老PPP试点项目。除了养老之外，万科物业的业绩相比彩生活等上市物业管理公司也遥遥领先，2016年收入首次超过50亿元，利润也超5亿元，可见万科物业随时可以完成资本化的最后一击，这才是万科除了住宅业务外最大的风口。

值得注意的是，万科合作拿地的模式在业内还是属于比较进取和领先的。股权合作模式的成果也在销售权益榜上有所体现，虽然流量榜的金额和恒大差距不大，但在权益榜上和恒大却有近950亿元的差距。但这对万科并不是坏事，更多的合作才能带来更多的发展空间和机会。另一方面，合伙人和项目跟投模式解决了团队的稳定性和积极性的问题，项目运作效率也会有明显的提升，相信这样的机制对万科未来的良性发展还会起到更大的促进作用。endprint

由于没有了股权之争的掣肘，2017年万科应该轻装上阵，不仅仅是稳定发展可期，相信万科还会给大家更多的惊喜。

千亿企业点评之三：碧桂园

2017年有希望尝一尝第一的滋味

近三年复合增长率仅次于恒大，破亿年终奖更让王首富的小目标变成了到碧桂园做区域总。

2016年碧桂园的增长速度，在前三强房企之中毫无疑问是最快的。全年实现销售金额3088.4亿元，销售面积3747万平方米，分别同比增长了120%和74%，近三年的复合增长率也达到了42.8%，仅次于恒大。如果2017年能继续保持这样的增长速度，那么碧桂园很有希望尝一尝第一的滋味。

同时，碧桂园2016年在土地市场也表现得十分积极，全年新增土地预期建筑面积8752万平方米，同比增加129%；新增土地投资1775亿元，同比大幅增加217%。8月，碧桂园还曾表示将在一线和核心二线城市周边投入超1000亿元建设“科技小镇”。

从销售和拿地的情况来看，碧桂园整体定位还是以三四线城市为主，同时投资布局二线城市近郊、一线城市的周边地区。2016年碧桂园江苏区域实现了367亿的签约销售金额，另外还有多个区域业绩高速增长，乃至于有多位区域总拿到业界羡慕的超亿元年终奖（含跟投分红）。从项目运作来看，惠州十里银滩和句容凤凰城全年销售金额分别达到了103亿和73.6亿元，凤凰城销售面积95.7万平方米，在2016年全国项目成交面积TOP10中排在第五位。值得注意的是，这两个项目都是运作多年的老项目了，自2011年开始销售后，每次开盘都取得了很好的成绩，这些项目一旦做“活”之后，便可以带来源源不断的现金流。

从成本控制的角度来看，根据2016年中报，碧桂园51.37%的净负债率在千亿房企中还是比较出色的。从管理层人员来看，除了首席财务官吴建斌的离职，碧桂园的高管仍然保持了比较好的稳定性。另外，跟投机制和同心共享计划，既在一定程度上控制了投资的风险，又提升了管理层积极性。特别是多人破亿的年终奖（含跟投分红），在业内创造了新的纪录，让王首富的小目标变成了到碧桂园做区域总。

另外，讓人比较关注的还有在马来西亚的森林城市项目，2017年的春茗会上碧桂园披露了森林城市180亿的年度销售金额，创造了业内销售纪录（由于项目远在马来，克而瑞无法核实数据准确性）。虽然2016年森林城市可以说是叫好又叫座，但缘于马来西亚政界的不稳定因素和来自中国其他房企的各种竞争，该超级大盘未来也不会一帆风顺。不过，我相信在碧桂园主席杨国强全身心投入这个项目之后，森林城市项目最终还是会向好的方向发展。endprint