跟着上海的城市国际化大步前行

张艳

上海，南京西路。恒隆广场2座，相比恒隆广场1座商场里喜庆而热烈的节日氛围，这座写字楼的大堂里多了几分安宁，上班高峰时，白领职员们行色匆匆地进来，然后排队进电梯，队伍常常蜿蜒到大厅的另一侧，在开着团团簇族的绯红色牡丹的巨大盆景，以及一棵高大的花朵间开的红梅树前，还会经常打上一个弯。42-43层，就是戴德梁行大中华区的总部。春节前后，戴德梁行亚太区董事局主席、大中华区行政总裁张国正先生，接受了本刊记者的两次访谈。

对于20年前的那一次职业选择，张国正最大的感受：来到上海是幸运！

话题从1997年张国正在上海正式就职开始。

20年前的上海，商业房产还处于起步阶段。而当时的香港，洗牌之后，无论是经济还是社会民心，都因回归祖国而处于积极向上的期待之中，商业房地产更是在亢奋的状态之下。

1993年，梁振英和合伙人共同创办“梁振英测量师行”。在创立之初就加入这家公司的张国正，负责整个中国大陆的物业推广和策划工作，经常往来于北京、上海、深圳、广州、武汉、重庆等大的房产市场，领导过20多个大型销售或租赁项目的策划工作。

虽然作为一个香港人，当时香港市场的行情也让他心里痒痒的，但对内地的发展，他更有着自己的了解和判断。张国正的太太是上海人，俩人在香港结婚。1997年，当张国正做出一个选择，来到上海做上海分公司的总经理时，上海对张国正来说就不仅是一片潜力巨大的市场，还是一座牵动感情的城市，是他和太太的共同意愿、共同选择。

回顾自己当年的选择，张国正说：“当年整个中国只有一个市场，叫上海。而判断任何一个市场的潜力，首先要看规模，规模这个引擎有着最大的推动力。上海市场当时还没有到起爆的那个点，但是一旦加速，规模的力量会很惊人。”

他打了一个比喻：这就好比一片水面，虽然相比于香港市场，上海的商业地产无论从成熟度和规范度、以及产业价值上来说，都还有不小的差距，比之香港林立的写字楼、酒店、大型商场，上海当年的中心城区还在静寂中等待着什么，犹如一片水面，它足够大，随着经济的发展、社会财富的增加，“水位”会不断上涨，足以引来大鱼、承载大船，令无数人在这里乘风破浪，一展身手。

初到上海的两三年间，或许还有太太是上海人这一特殊缘故，张国正结识了一大批上海朋友，很快就让自己“本土化”了，他积极地让自己融入到上海的政治生活和社会生活中去。在上海市政协，在市工商联，在欧美同学会，无论是为政府建言献策，还是民间组织举办的社会活动，都有戴德梁行和张国正活跃的身影。

作为一位精进的专业人士，张国正和他所带领的专业团队很快参与到了许多重大项目上。

随着中国积极推动全球化的进程，外资企业也陆续布局中国，上海往往是他们进驻的第一站。戴德梁行作为一家国际公司，其全球视野和对中国本土情况的精准把握，成为很多大型跨国公司包括全球500强公司跨入中国、进驻上海时物业咨询的首选顾问。戴德梁行用自己的专业服务，引进并安顿了一大批知名客户，使它们从此在上海常驻。

专业化、高水平的服务也引起了政府的重视。2002年和2007年，静安区政府、靜安区规划局两次委托戴德梁行为南京西路做策划。张国正他们完成的“上海南京西路商业街整体规划市场战略研究项目”对标了国际可比案例，如法国香榭丽舍文化和商业双重核心发展的特征等，提出以南京西路两侧高端商务商业聚集带为代表，打造“国际静安”的门户。

正是这份商业策划，奠定了南京西路作为上海顶级商业街区的地位。如今，在梅（梅龙镇广场）、泰（中信泰富广场）、恒（恒隆广场）所形成的“金三角”区域，座落着众多名特商店，汇集了静安区商业之精华，所聚集的知名品牌高达1200多个，其中国际品牌就有750多个，国际上八成的顶级品牌都在这里开有旗舰店或专卖店。

在国际展览局宣布2010年世博会花落上海之后，在张国正的带动下，戴德梁行全程参与了上海世博园区的前期准备，从用地策划到后世博时期的商业开发，完成了一系列重大的政府咨询工作，其中包括世博会市场开发总体计划之营业场所招商计划、卢湾区世博园后续发展功能定位、世博会“世博村”地块定位方案研究、世博园五星级酒店项目的前期可行性分析等重要项目。其中“上海世博轴商业策划定位及餐饮招商代理服务”方案，至今对世博源地块发生着影响。

在上海世博会上，英国国家馆毫无疑问是最热门的场馆之一，这座外部由6万根蕴含植物种子的光纤组成的“种子圣殿”，无论是其外在的艺术创新还是内在的科技含量，都显得卓尔不群。而全程支持这座梦幻宫殿营运和管理的，并非它的英国主人，而是戴德梁行的团队。2009年7月，在经过长期的准备之后，张国正带队参与英国外交部组织的项目招标，他亲自做了竞标方案的现场演示，最终取得了英方的授权。

从南京西路到陆家嘴，从世博会到亚太经合组织领导人会议（APEC），从智慧城市建设到“卓越全球城市”目标，上海这座城市每一次绽放的绚丽光彩，都有着张国正和戴德梁行付出的心血和火花，这也正是张国正感到“幸运”的地方。

张国正1986年毕业于英国安格鲁大学环境规划系，之后就职于国际性的测量师行。

“我是一位专业人士，来到上海可以发挥我的专业价值，把上海在发展过程中非常需要的专业精神、专业文化带过来。”

拥有来自欧洲和香港成熟的商业经验，又由于与大陆语言和文化的相通，张国正“内通外联”，很快掌握了三大块客户资源：外资企业、政府、中资企业。

从地域上，张国正一直重视布局国内的二线城市。除了香港周边的华南地区，上海周边的江浙地区，也走进了东北和中西部地区，包括大连、重庆、武汉、成都、西安、郑州、长沙等。及至今日，戴德梁行在“北上广深”，及国内其他二三线城市共建立了18处分公司。“事实证明，这一市场策略非常成功，准确地抓住了国内重点城市的发展机遇，我们由此广泛参与了中国的城市化进程，并在这一过程中发挥了自身应有的价值。”张国正如是评价戴德梁行对市场的谋篇布局。endprint

2000年，是一个重要的年份。在此之前，中国的房地产这个概念仅意味着住宅开发，而在此之后，以办公楼、商业零售、工业园区为代表的商业地产开始发力。

张国正认为，2001年的APEC会议在上海召开，使上海城市发展出现了一个飞跃。“我记得，在此之前，很多重要的会议都是放在浦西，尤其是外滩的老大楼里举行，而APEC之后，浦东迅猛地发展起来，跨国公司纷纷进入陆家嘴金融贸易区。”与此同时，戴德梁行的业务也发生了一个明显的变化。

“一个是国际机构在亚洲设立分公司。我们在2000年前后不断地接到咨询业务，来自大型跨国机构的咨询量大幅增加，他们选择了在这一时机进入中国、进入上海。二是很多全球性的生产贸易公司提出各种各样的专业服务需求，包括公司或厂房的选址、租赁、项目管理、物业管理、设施管理等等，市场需求很旺盛。三是金融公司、银行等机构，把上海确立为亚太区的总部或发展基地，这些机构都在一个相对集中的时段进入了上海。”

张国正说，上海的商业地产在2000年开始起步，经历了一个“突飞猛进”的十年。自2010起，上海举办了举世瞩目的世博会后，另一个变化又开始凸显：中资企业纷纷进驻上海的高档商业地产，并陆续开始了“走出去”的全球布局。

“与上一个十年不同的是，这一次的中资企业以金融资本为主导。银行、证券公司、保险公司强势崛起，作为一批高端客户，他们大多有外资合作的背景，讲究公司的外在形象，要求越来越高，办公地点的选址大多是环境上佳的甲级写字楼。我们对这批客户非常熟悉和了解，有能力提供最好的服务。”

由于提前看到了商业地产全球化、金融化的趋势，1999年，梁振英测量师行与两间久负盛名的物业顾问公司——英国的DTZ及新加坡的戴玉祥产业咨询公司合并，更名为戴德梁行。2007年，张国正担任戴德梁行中国区行政总裁。

其时，中国大陆市场已成为戴德梁行业务增长最为强劲的板块。

觉风气之先，与趋势共舞。张国正认为，肩负着使命感和价值感做事，才能做得更实。

随着中国经济的持续高速发展，资本和机构全球化的趋势都日益凸显。

戴德梁行每每在趨势到来之前，都能够提前做好应对，并且抓住机会，扩展服务领域。这源于张国正在多年的工作经验中领悟出，在中国开展生意，如能抓住国家发展的大机遇、大战略，业务将会有更大的发展空间。

例如在国家的“一带一路”战略下，戴德梁行迅速与许多央企在海外拓展方面加深紧密合作，成为其全球布局的专业顾问，尤其是在不同国家项目实施的过程中给予这些企业具有落地性的操作建议，避免落入不必要的风险。近几年里，戴德梁行已经为16个‘一带一路沿线国家的数十个项目提供咨询，这对引导“一带一路”战略在更广范围的铺开以及吸引更多企业参与起到了良好的促进作用。

这种商业敏锐度得益于张国正长期坚持的踏实作风，更重要的，身为房地产业界的专业人士，他对这份事业有着强烈的使命感和价值感。张国正认为，只有以引领者的姿态觉风气之先，与趋势共舞，才能更好地带动整个行业和乃至社会经济的不断进步。因此在他的主持下，戴德梁行每年都积极推进大型的专题研究，组织专家做智慧输出，包括在刚刚过去的2016年《城镇化3.0——产城人融合新智慧》、《城市科技——智能地产成就智慧上海》等一系列白皮书先后发布，带动行业在新思维上求得突破的同时，也为政府和各类机构的决策提供了重要参考。

在戴德梁行内部，公司的业务管理模式也在调整，公司先后成立了“城镇化及产业服务平台”、“房地产资本市场平台”、以及近年大力发展的“中资企业海外投资和房地产服务平台”，以跨地区及跨业务线的平台化服务能力满足多元复杂的客户需求。正是凭借整合公司资源后凸显的综合优势，他们成功帮助中国最大的旅游集团“港中旅”收购了New Green Hotels——一家英国大型酒店集团。该集团拥有遍及全英40个城市的44家酒店，总计超过5000套客房。在中国游客出行欧洲需求不断上升的趋势下，这次重大战略收购，使港中旅迅速立足英国，并为其向欧洲扩张提供了坚实基础。更多这样的中资企业正与戴德梁行牵手，共同迈出全球化的步伐。

2015年9月，戴德梁行在全球范围内收购了高纬环球，成为全球最具规模的房地产服务商之一。张国正则凭借出色的成绩，继续出任亚太区董事局主席及大中华区行政总裁，领导公司在整个亚太区的业务发展，而大中华区是其中的重点市场。仅仅在过去一年，戴德梁行在大中华地区协助国内外企业完成了总值达80亿元人民币的写字楼租赁。在涉及整幢物业买卖的大宗交易市场上更是占据了半壁江山，促成交易总额近500亿元人民币，不少知名物业都在其牵针引线下成功易主。

事业的发展受惠于上海这座城市，那么，如何回馈社会呢？张国正认为，自己有责任做好沪港两地的经济交流，而在经济交流中，他最大的着力点，在人。

沪港两城经济联系一直很紧密。内地改革开放之后，香港与上海经济合作更为广泛。一条淮海中路数过去，有多少香港公司开发的项目？一条南京西路，有多少香港资本的身影？与此同时，上海的职场活跃着越来越多的香港人。他们带着资本、带着专业人士的规则意识和职场文化，提升了_上海商业社会的成熟度。

香港商会（上海）、上海香港联会、香港驻沪办等机构，积极地促进着两地人才的交流。从2000年加入香港商会（上海），之后担任了两届会长，张国正现在还是商会的名誉会长。通过商会这个平台，他带领香港在沪企业做了不少事情。

在香港的时候，张国正经常问他身边的外国朋友：在香港和上海两个城市之间，你们更愿意选择哪个城市作为自己的居住地？前几年，他得到的回答常常是：香港。香港的城市效率比较高，更具多元化，也正因如此，在香港更容易寻觅到一些高端人才。

但是近这些年，上海的变化远远超出香港，这种变化不仅仅是城市的现代化，更深层次地体现在人才国际化方面。可以预见的是，未来的沪港两地，香港借力于上海将越来越多。endprint