关于房地产开发工程项目管理的研究

刘允芝��

【摘要】成本控制是地产开发中工程建设项目管理的第一步聚，要完善这一步聚，就应该要有完善的成本计划合约管理。

【关键词】项目设计；控制成本；合约管理

Research on Project Management of Real Estate Development Project

Liu Yun-zhi

（Guan Lu Construction Co.， LtdPingyiShandong273300）

【Abstract】Cost control is the first step in the construction project management of real estate development. To perfect this step， we should have perfect cost plan contract management.

【Key words】Project design；Control costs；Contract management

1. 前言

（1）建设项目是指需要一定的投资，经过决策和实施的一系列程序，在一定的约束条件下形成固定资产为目标的特定过程，在房地产开发中，建设项目管理应包含有项目统筹管理及项目施工管理。

（2）项目统筹管理应包含项目的定位、销售（或租赁），服务及各部门协调在项目实施的过程中，开发商各部门的协调及严密组织是一确保项目成功的关健要素，严密组织是在各项管理制度及考核制度完善的前提下完成的。是对开发项目的工程建设施工全过程的管理包括：

招投标管理、合约管理、成本管理、资金流管理、施工组织管理、风险管理及竣工交付管理，它的意义在于合理的资金，提高资金利用率和实现项目定位计划。在工程项目管理中。

（3）“了解分析——方案制定——资源安排——方案调整——实施检查”等步聚是始终需要遵循的原则。房地产工程建设的管理大抵会由以下要素构成：成本——质量——工期。而在三个要素中又包含了“合同管理、信息管理及组织协调”

（4）成本控制是地产开发中工程建设项目管理的第一步聚，要完善這一步聚，就应该要有完善的成本计划合约管理。

2. 成本计划中所包含的项目设计是控制成本的主要因素：

工程项目管理应在设计的全过程跟进检查、协调、确保设计有差着达到完成项目计划的目标，与设计师的沟通及领导层设计意愿和项目意愿的准确传达理解是设计计划成本的差分。这一步聚与工程实施过程中的成本控制是一种必然关系。而实施中成本的控制是工程管理概念是否完善的测尺。准确的成本控制就是完善的工程管理的必要手段，在此过程“方案调整”是一种控制成本的手段。在工程过程中项目计划总是会遇到设计变更或事实变更等，这些都是成本变化的原固。风险控制在这里就是“制定一种制度，强制禁止某种活动”和“损失款防和损失减少的手段”。

3. 合约管理：

在工程项目过程中，优秀的过程实施者是需要完善的合约来管理的，一份好的合约能将成本风险成功的转移及实现由低成本高质量的必要要素。而招标过程是实现完全合约管理的构成要素，招投标过程可以让建设方更多的了解过程实施者及控制过程实施的各个方面，完善的招标制度中减少风险的手段和要素，合约管理在项目管理中应作为相对独立的一个部门存在，与工程管理部门形成管理链条。

质量管理也就是“目标控制，”“目标”是由企业领导层编制的一个项目计划，质量目标的实现是项目计划实现的塔基，项目管理者就该企业提供目标编制的依据，目标的编制应有利于组织，有利于合同和有利于全过程管理。将工程的质量管理按了解分析——方案制定——资源安排——检查协调——实施调整几个要素来控制。

3.1了解分析：

工程管理都只有将项目工程深入了解后才能在专业的范围内对工程项目提出管理方法，对过程中可能出现的问题及过程风险只有通过深入的分析才能有针对的制定对应的方法。

3.2方案制定：

工程管理方案是一条联系全过程的线。在地产工程管理中，管理方案是过程实施者参照的目标。只有能让实施者接受的方案才是可行的方案，在方案中应要重点考虑：进度计划资源供应，成本控制、风险管理和质量因素的控制（4MIE：人材料、机械、方法、环境）。

3.3资源安排：

在项目过程中，项目的变化是造成资源安排变化的原因而资源安排蝗调整是继续实现项目目标的要素。完善的管理组织的建立是资源安排的第一步。而资金流的安排是在合约管理的前提下，实现低投入高回报的关健。其间还应包括与实施者协调其资源安排的过程。

3.4检查协调：

随着项目的进行。管理者必须要做好日常的核查的工作，包括“方案核查、现场核查、资料检查、资源检查”等内容，现场检查是工程管理的“枢纽站”，是将各专业管理联系在一起的“绳结”，是反映管理的一面“镜子”，是质量目标贯彻执行法规的“焦点”，协调是过程实施中的干扰和障碍，以达成决策共识、计划共同、协调应包括“内部关系的协调，近外层关系的协调和远外层关系的协调，内部关系的协调包括”项目部内部关系的协调，项目部与企业的关系及项目部与作业层的关系，而与项目存直接或间接合同关系的近外层关系的协调是重点，但已决不能忽略与无直接合同关系以及政府各部门的远外层关系的协调。远外层关系往往会成为项目计划的直接引子。在协调包含有“人际关系的协调，组织关系的协调，供求关系的协调，”协作配合的协调“约束关系的协调”，其中法律法规的约束关系的协调和合同约束的协凋是工程协调的“保险箱”。

3.5实施调整：

随着项目的进行，项目目标及过程方案的变化，方案的可执行性会随即发生变化。此时就必须进行方案调整以确保项目计划的实现，同时在此过程中执行前4项工作。

工期也就是项目完成所需要的时间，工期的控制首先要体现在管理方案中，在合约管理中形成必要要素，在实施过程中协调达到与实施者的协调是确保完成计划的必需手段，不能单纯的依赖合约管理及事实成本控制。endprint