国有土地出让年限的探讨

赵长森

摘要：国土地使用权出让制度经历了从无偿无期使用到有偿有期使用的过程，并在不断完善中。由于该制度处于不太成熟的阶段，所以存在很多问题。围绕土地出让年限，通过介绍现行法律对土地出让年限的规定，探讨制定土地出让年限的依据，指出现行法规存在的问题，这对探讨如何完善现行法对土地出让年限的规定具有重要意义。

关键词：国有土地；出让； 年限 ；探讨

一、现行法律对土地出让年限的规定

我国对土地使用权出让规定了最高的年限。《中华人民共和国城市房地产管理法》第3条明确规定：“国家依法实行国有土地有偿有限期使用制度。”第13条规定：“土地使用权出让最高年限由国务院规定。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让条例》（以下简称《暂行条例》）第12条也明确规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地70年；（二）工业用地50年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（四）商业、旅游、娱乐用地40年；（五）综合或者其他用地50年。”其最高年限的计算，如果是国有土地使用权宗地出让合同中的出让年限，自领取该宗地的《中华人民共和过国有土地使用证》之日起计算。成片开发土地出让合同中的出让年限，自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起计算。

二、我国立法规定土地出让年限的意义

（一）说明了土地使用权出让不是土地买卖。我国土地公有制的特点在于：土地所有权买卖只能发生在国家征用农村集体所有的土地的过程中，其他任何单位和个人不得买卖土地所有权；在土地公有制下，实行土地所有权与使用权的分离，单位和个人可以通过有偿使用的方式获得土地使用权，经营和使用土地。在土地使用上实行有偿使用和有期使用是城市国有土地出让制的主要特点。国家出让土地使用权不但要收取土地出让金，还规定土地使用者只能在一定年限内使用土地，年限届满国家就要收回土地使用权。如果没有土地使用年限的规定，土地使用者就可以无限期使用国有土地，这就会使国家的土地所有权落空而变成事实上的土地所有权卖断。因此，土地使用年限是实现国家土地所有权的关键，也是立法规定的原因。

（二）是我国土地使用制度改革的重要成果。国家作为土地所有者对土地使用权有最终处置权，在土地使用权出让期间，如果土地使用者不能合理地使用土地，或不按约定的用途开发、利用土地，国家都有权干预，甚至收回土地的使用权；土地使用权的出让年限届满，国家可以根据具体的情况，或者允许土地使用者申请续期，继续使用土地，或者因为公共利益的需要收回土地再出让给其他土地使用者，表现了国家对土地的所有者的绝对权威。

三、当前时期，我国土地出让制度存在的突出问题

（一）开发商大规模的占用土地，土地垄断现象严重

自我国土地资源实行出让、买卖招标、拍卖以及挂牌制度以来，从2005年到2008年开始，我国出现了大量的地王，土地的價格一次次的发生着改变，土地买卖招标、拍卖以及挂牌制度正扮演着资本巨头的角色。当一部分中小房地产开发商在面对政府提供的有限的土地资源时，他们都陷入到了无法获取所需的土地资源困境之中；而对于大房产开发商而言，因为他们具有充足的资金，所以大规模的占用土地。在这样的一种现象下，土地的价格就会得到不断的提升，土地开发总成本费用进一步增加，从而给开放商造成了巨大的经济负担，从实际情况上看，房屋不断提高，会使得房地产市场形成了一种虚假的繁荣景象，这样一来，房地产自身潜在的大额利润会再一次的导致资本巨头们的相互竞争，土地拍卖价格一路飙升，如果一直这样来回的循环，那么，地价与房价就会在很大程度上共同提升，并且，土地资源太过集中化，会造成市场垄断，而这样就为开放商们制造了一个提升房价的话语权。

（二）土地价格不合理的提升，使得居住者无房屋居住

随着我国土地出让实行买卖招标、拍卖以及挂牌制度以来，虽然我国土地资源在市场中得到了合理的配置，土地节约与集约利用效率得到了进一步的提高，带动了土地价值的不断攀升，从而使得地方政府的财政收入比往年增加了几个百点，同时也带动了城市经济的良好发展。但是，土地出让过程中，出让土地一方通常根据“谁出的价格高就给谁”的原则进行，致使各个地区的土地出让市场经常出现大额资金购买土地的地王，使得房价上涨速度极快，已经超出了群众所能承受的范围，由于房价太高，导致诸多的群众居所无法得到保障，失去了应有的安全感，对社会的稳定发展造成了极大的威胁。

四、合理确定土地出让基金的收支

建议各级地方政府将全部土地出让收益纳入土地出让基金统一管理，并按照资金用途将其分为五个部分：一是新增建设用地土地有偿使用费；二是用于耕地保护建设专项资金，将部分土地出让基金归集到中央和省，用于耕地保护；三是用于农业土地开发专项资金；四是土地发展基金，用于土地收购与储备、土地市场调控、被征地农民社会保障、破产企业职工补助安置等；五是支付以上支出后的剩余部分，可用于城市建设。

省级财政从市、县财政取得的新增建设用地土地有偿使用费、用于农业土地开发的出让金和专项用于耕地保护的出让金，建立省级土地出让基金，专项用于全省耕地开发整理、农业土地开发和耕地保护。中央财政取得的新增建设用地土地有偿使用费和专项用于耕地保护的出让金，建立中央土地出让基金，专项用于耕地开发整理、农业土地开发，重点城市、区域土地收购储备和耕地保护。

因此，应将拥有所征用土地承包权和耕作权的农民纳入到土地出让金的分配主体中，建立起一套完善的农业用地征用为建设用地的对农民进行补偿的机制。

参考文献：

[1 ]中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例[J].国际经济合作；1990年07期

[2 ]投资用地的有关规定[J].国际经济合作；1990年11期

[3 ]黄美莺.城镇土地使用权出让制和出让方式初探[J].厦门大学学报（哲学社会科学版）；1990年04期endprint