热议共有产权房

何佳艳

8月3日，北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委联合发布了《北京市共有产权住房管理暂行办法》，（以下简称《办法》），正式向社会公开征求意见。

替代“自住房”

所谓“共有产权住房”，是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。

用北京市住房保障专家组成员马力的话说，所谓“共有产权住房”，就是一套房子由政府和购房人各持有一定比例的产权，那么购房人在购买时就可以支付较少房款，买下一套自住的房屋，这样更有利于中低收入家庭解决住房问题。虽然政府也占有一定比例的产权，但如果购房人是自住的话，那么房屋的使用权是完全归购房人的，确保了通过此套房屋来实现家庭自住目的。

“共有产权房”的概念最早源于20世纪80年代的英国，至今仍在执行建设当中。国内的起点是在2007年，当时江苏淮安首次试点共有产权住房，3年后的2010年，上海亦推出试点。

2013年底时，北京推出了自住型商品房，带有一部分“共有产权”的属性，但是并没有在名称和实操中明确。2014年，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。

按照北京市住建委的解释，共有产权房是在北京的自住型商品房基础上调整、优化、升级、规范而来，并整合了多种政策性住房类型。多房并轨，一举宣告了在途的两限房和经济适用房（定向安置类除外）全部取消，退出历史舞台。

未来，北京市新入市销售的自住房将被新的共有产权住房替代。新老政策衔接方面，《办法》施行前已销售的自住型商品住房项目出租、出售管理，仍按照原规定执行；《办法》施行后，未销售的自住型商品住房均按本《办法》执行。

北京诺恒律师事务所律师邓亮认为，共有产权住房是政策性商品住房，供应、持有和转让等环节都体现了保障功能。

其一，供应受限。供应对象为符合共有产权住房购房条件的家庭。

其二，持有受限。购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的，应当按市场价格购买政府份额，取得商品住房产权后实现退出，或由代持机构回购其所有的产权份额。

其三，转让受限。取得共有产权住房不动产权证未满5年的，原则上不允许转让产权份额。取得不动产权证满5年的，政府可优先购买；政府放弃优先购买的，符合共有产权住房购买条件的家庭可受让。

《办法》还细化了相应监管措施，遏制投机行为。政策中明确了骗购或不当使用行为的法律责任，比如取消购买资格、腾退住房、支付违约金、禁止一定年限内再次购买政策性住房等。

与以往的自住房政策相比，《办法》最大的亮点是，要求北京市各区人民政府根据共有产权住房需求等情况，合理安排共有产权住房用地，其中，满足在本区工作的非本市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。与以往相比，《办法》用产权纽带使供应、持有、转让环节的受限更加强化。

未来5年或供应25万套

有专家评论，北京市共有产权住房政策的出台，是落实“房子是用来住的，不是用来炒的”中央经济工作会议精神，政策的针对性和目的性都很强，就是为了解决刚需家庭的住房困难。

事实上，由于供应量太小，北京市保障房政策施行多年，对于解决刚需家庭的住房困难只是杯水车薪。共有产权房能否实现政策目的，供应量仍是关键。

根据北京市政府常务会议审议通过的《北京市2017年国有建设用地供应计划》，今年北京市计划供地3900公顷，比去年减少200公顷。同时，今年商品住宅计划供地260公顷，比2016年减少了近7成。

北京市建设用地供应计划已经连续第6年减少。据媒体统计，2014年北京市计划供地总量为5150公顷，实际完成建设用地3161公顷，完成了计划的61.4%；2015年，北京市计划供应国有建设用地4600公顷，实际完成2300公顷，完成计划的50%；2016年北京市国有建设用地计划供应总量4100公顷，住宅用地1200公顷，完成度刚刚超过18.2%

对于共有产权住房的未来，有人担心，在一线城市土地供应逐年减少的情况下，共有产权住房的体量会不会很小？

根据4月初发布的《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供应计划》，未来五年，北京自住房将供地1020公顷、拟建25万套。未来房源都将按照共有产权住房的办法接受申请。

共有产权房源于自住房，因此很多业内专家预测，未来5年，共有产权房基本上也就是25万套的量了。而据链家研究院预计，到2021年，北京存量房将有900万套，共有产权住房占比仅2.8%。

自住房从2013年推出至今，北京累计销售近6万套，年均不到2万套。共有产权房在供应量上虽然比前几年的自住房提升了约2.5倍，但相对于数量庞大的“夹心层”来说，仍会是雷声大，雨点小的稀罕物。

政府让利了吗？

不管能不能买到共享产权房，人们都忍不住会算一笔账：政府让利了吗？让利空间有多少？

根据《办法》，共有产权住房项目的销售均价，应低于同地段、同品质普通商品住房的价格，以项目开发建设成本和适当利润为基础，并考虑家庭购房承受能力等因素综合确定。已实际租住2年以上的公共租赁住房，其“租改售”的价格，可以在核定的销售价格基础上下浮动5%。

在产权分配比例方面，《办法》要求购买者和政府所占的产权比例，由此块售价与周边售价的比例决定，也就是说，共有产权房相较于周边同价值的房屋，售价越低，政府产权占比越高。

根据《办法》，政府产权份额，原则上由项目所在地区级代持机构持有，也可由市级代持机构持有。共有产权住房项目销售均价和共有份额比例，会分别在共有产权住房项目土地上市前和房屋销售前，由代持機构委托房地产估价机构进行评估，并由北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市财政局、市规划国土委共同审核后确定，评估及确定结果面向社会公开。endprint

财经专家马光远认为，共有产权房在房屋定价、政府占有份额等方面，存在很多模糊和争议之处。以“自住房”的定价为例，以前自住房的售价低于周边同地段普通商品房售价的30%，但购房者以前买的“自住房”是完全产权的，在转换为“共有产权房”之后，售价也可能低于同地段售价的30%，但购房者得到的是一个只有70%产权的房子。这意味着，在房子品质等不变的情况下，你购买到的共有产权房的产权相对于以前的自住房缩水了30%。

青岛大学经济学院教授易宪容认为，共有产权房把本来复杂的住房产权制度搞得更为复杂了。理论上来讲，共有产权必然是一种精致的制度，需对共有者权利义务做出复杂安排，容易发生诉讼而且交易成本过高，不利于财产的自由流转。比如当私有产权人的欠债需以房屋价值来偿还时，政府是不是负连带责任？正因为共有产权很麻烦，现代经济都尽可能地压缩共有产权空间，只留下夫妻共同财产等基于人身、伦理关系的特殊安排。要建立共有产权制度就首先需对流转权益做出明確法律界定。当前各地缺乏统一协调的保障房政策体系，在这种情况下增加一种共有产权房有可能会乱上加乱。同时共有产权房需投入很大成本来确保制度得到维护，也增加了这一模式的复杂度。

微博上也有不少网友认为，共有产权房要解决的的确是夹心层的住房问题，但夹心层未必会买共有产权房的账。如果共有产权房要被纳入套数审核和贷款审核，那么共有产权房的购买者未来想买商品房可能会难上加难。

让商品回归商品，保障回归保障

其实中国大可以学新加坡的保障房模式，让保障房回归“保障”属性，商品房回归“商品”属性，职能明确一点反而更简洁高效。

所谓新加坡模式，简单来说，就是“政府直接管理部分土地，建成廉租房，房价很便宜，让需要住房的人能住”。大力建设公租房是新加坡房地产更发展模式的一个重要方面。1960年。新加坡政府成立了建屋发展局，制定了“五年建屋计划”，大力发展公共住房，即一般所说的“组屋”。1968年，新加坡政府又提出了“居者有其屋”的计划，从出租廉租房为主向出售廉租屋过渡。

与之相关的，是住房保障水平与居民收入水平有关，新加坡政府分级提供公有住宅补贴，要求严格按家庭收入情况来确定享受住宅消费保障水平。在住宅短缺时期，政府规定只有月收入不超过800新元的家庭才有资格租住公用住宅。

政府对购房补贴也采用分级的办法。例如，一室一套的，政府补贴1/3；三室一套的，政府只补贴5%；四室一套的，政府不仅没有补贴，而且按成本价加5%的利润；五室一套的，政府按成本价加15%的利润。由于房价上涨，出售公有住宅所赚得的利润必须向房屋开发局缴纳一部分。

成都试点的先租后买政策在稳定房价预期方面其实也有可借鉴之处。据报道，成都未来五年将建设 30 万套人才公寓，符合要求的人可以先租，5年后可以按照今天的价格购买。这相当于租房同时给了房客一个期权，把房价锁定了。房客无须关心房子涨跌，房价上涨了可以用今天的价格买，如果下跌了可以不买。endprint