商业地产企业内部控制着力点探析

耿翠萍

【摘 要】商业地产企业一直是国民经济发展中的龙头企业，是拉动国民生产总值稳定增长的支柱力量，是促进国民经济提速的中流砥柱。近年来受到各方面因素影响，商业地产企业面临巨大竞争压力。因此，归纳企业现阶段存在的问题，探索提高企业内部控制的着力点，增强企业自身实力以应对外部高压环境是商业地产企业当前解决燃眉之急的重要思路。

【关键词】商业地产企业；内部控制；现状与问题；着力点思考

一、引言

商业地产企业长期以来资金和项目优势占据国民实体经济发展的半壁江山，商业房地产项目包罗万象，业务范围涉及人们生活的方方面面。随着经济增长和科研需要，企业内部控制在企业发展中的作用日益凸显，是一个企业长久发展的必要探索之路。因此，产业地产企业应当根据现有文献资料和商业地产企业实际发展现状，归纳总结商业地产企业现阶段内部控制存在的问题，寻找解决当前问题的突破口，对完善商业地产企业内部控制的着力点作出探析和设想。同时，探析商业地产企业内部控制着力点不仅是企业自身亟待解决的问题，也是值得整个社会关注并思考的话题。

二、商业地产企业内部控制现存问题

1.商业地产企业内部控制环境薄弱，体系不健全

从商业地产企业发展现状角度来看，企业实施内部控制的环境依然相对薄弱，所需建设的内部控制体系依然不够健全。商业地产企业管理者内部控制意识淡薄，大多数商业地产企业管理者由地产项目的实施者蜕变而来，依靠自身的实践经验获得了职位晋升的机会，在实施管理过程中，理所当然以实践为主，依靠自身经验实施管理，“一言堂”、“一支笔”现象在现代化管理过程中依然屡见不鲜。良好内部控制是企业长久发展的原动力，但是对于大多数管理者而言，内部控制是“空中楼阁”，虚幻缥缈的，对自身实践经验保持盲目自信。管理者对内部控制的淡漠态度导致企业内部控制缺乏良好的实施环境，上行下效，企业员工对执行内部控制制度持消极态度，使企业整体对内部控制的重视度较低，制定相关内部控制体系时应付了事，内部控制体系难以健全。内部控制是依靠企业存在而产生的，企业内部控制环境薄弱，内部控制就成了“无源之水”、“无本之木”。

2.缺乏风险防范意识，监督机制弱化

地产企业存在的风险与金融行业别无二致，缺乏有效的风险评估无异于将企业生存发展置于高危境地。我国商业地产企业多数以民营为主，其平均存活周期约为3到4年，极少数能发展成为像沃尔玛、万达、万科等企业这样“独占鳌头”的局面。商业地产企业赖以生存的根本是地产项目，项目投资本质上就是通过预测未来而生产产品，企业的每一个项目投资都是一场风险博弈。而商业地产企业每场“博弈”都需要庞大的资金支持，房产泡沫、金融危机、国家对商业地产的宏观调控政策等都会为地产企业经营增加风险，地产企业的资金变现能力、周转周期等都受到嚴峻考验，使商业地产企业的经营变化莫测。大多数商业地产企业对风险的预测和评估能力相对薄弱，秉承“船到桥头自然直”的盲目乐观心态，对企业资金缺乏合理规划。企业内部会计控制松散，企业资金擅自挪用、账目不明，导致资金周转周期缓慢，变现能力减弱，在面临重要的项目投资机遇，缺乏资金，企业只能是“巧妇难为无米之炊”，错过机遇。长此以往，企业风险控制不力，又缺乏内部监督机制，目光短浅的管理导致商业地产企业内部控制与风险管理分离，企业发展成为一潭死水。

3.企业文化建设有待加强，人员素质有待提高

企业文化建设不足，人员素质良莠不齐是商业地产企业内部控制实施不力的另一表现。内部控制是企业现代化管理必须学习并实施的内容，然而很多商业地产企业所制定的内部控制只是流于形式，为了内控而内控，并未切实执行于企业实际发展管理过程中。遇到问题时，企业管理者会习惯性以传统的管理为主，采取灵活随性的管理手段，对于企业员工管理缺乏一致标准，奖惩制度因人为因素变化无常，引起员工不满，与内部控制“以规矩定方圆”原则背道而驰。通过媒体或者网络新闻资料，不难发现，工作人员徇私舞弊、假公济私、捞回扣等腐败现象时常成为商业地产版面的头条或爆点，涉及商业地产企业员工利用职务之便挪用公款等经济案件不胜枚举。这些暴露在大众面前的商业地产企业内部出现的不良现象不由得引人深思，企业内部控制的执行力度是何其松懈，企业人员的素质令人堪忧，建设良好的企业文化是企业发展的需要，企业不能重生产发展而废文化建设。缺乏内部控制，企业管理就无章可循，企业经营就会脱轨，企业生存岌岌可危。

三、商业地产企业完善内部控制着力点思考

1.创建良好的内部控制环境，内控设计科学化

完善商业地产企业内部控制就要为其实施提供充分的环境，并根据企业发展特点，制定适合企业自身发展的科学化内部控制体系。要树立企业内部控制意识，充分认识到企业内部控制的重要性，企业管理者要以身作则，主动学习探索现代化管理理念，为企业发展理清脉络，为科学化内部控制设计提供思路。将完善企业内部控制作为企业员工提升自我的硬性指标，纳入日常考核之中，与员工的自身利益相互绑定，使工作人员切实意识到企业内部控制实施的重要性。鼓励工作人员主动积极参与到企业内部控制设计之中，争取企业全员参与，设计出员工认同感更高，执行意愿更强，于企业发展战略更加吻合的内部控制体系。对员工提供的内部控制设想进行评估，对于可行性高的创意提出者予以物质奖励，以提高工作人员的积极性。科学的内部控制设计离不开法律的保驾护航，要提高内部控制设计的严肃性、规范性。同时要将人性化管理要素纳入企业内部控制设计之中，使内部控制人性化与法制化兼顾，二者相互依存、互相制衡。

2.继续完善商业地产企业风险管理体系，健全监督机制

完善商业地产企业风险管理体系，健全内控监督机制是完善商业地产企业内部控制的主要着力点之一。风险控制是企业内部控制的重要组成部分，也是商业地产企业有效延长存活寿命，提高企业发展竞争力的有效手段。商业地产企业应该结合自身发展环境，根据发展经验，继续完善风险管理体系，建立健全有效的监督机制规范企业风险管理，健全企业内部控制内容。企业会计工作人员要提高自身素质和专业能力，对投资项目做出详细、准确率高的风险评估，及时关注财务风险，加强对企业资金的预算管理。丰富企业资金投资方式，降低商业地产企业资金成本；积极学习利用新兴融资渠道，降低企业对银行融资的依赖程度，有效减少企业经营风险。规范商业地产企业款项审批流程，严格制定资金申请计划，越是复杂的工程项目，对应付款项目的监控越是严谨周密。在项目管控时为项目设立明确的禁止条件，并设立具有权威性的监督机制，帮助项目管理对违背禁止条件做及时预警，形成风险管理体系与监督管理体系双效结合，双管齐下，将风险控制在安全范围。

3.加强企业文化建设，不断提高内控主体的执行力和综合素质

加强企业文化建设，提升企业工作人员的综合素质以提高内部控制执行力是完善商业地产企业内部控制的又一着力点。企业工作人员工作积极性不高，对内部控制执行力度较弱，损公肥私、贪污腐败现象频发，究其原因，是工作人员对企业缺乏认同感，企业内部组织松散，凝聚力不足所导致的。商业地产企业要明确企业发展战略，及时了解员工的诉求，建立严明的奖惩制度，公平公正地对待企业员工，不以个人关系随意损害其他员工的利益。及时关心员工的生活、学习现状，了解员工的困难，为员工提供帮助，使工作人员感受到企业对人才的重视和爱护，增强对企业的认同感。制定相应的压力机制，设立专门的内部控制设计、管理、执行和评估部门，明确各部门职责，增强员工的工作责任感。人力资源是企业发展的重要资源，人力资源的质量严重影响企业发展的效果。商业地产企业要重视人才素质提升，为员工提供学习和培训机会，帮助员工提高工作技能，鼓励员工积极学习，主动提高，并对表现突出的员工予以奖励和经费补贴，激发企业员工的工作积极性，提高商业地产企业工作人员内部控制执行力度。

四、结语

内部控制是长期学习和探索的主要管理课题，将贯穿企业发展的始末，是商业地产企业投资的一个系统性工程项目。商业地产企业要提高企业竞争力，以更好地面貌迎接未来的发展机遇与挑战，就必须提高对内部控制的重视程度，不断加强企业文化建设，提高全体工作人员的积极性，在企业发展过程中及时发现问题，探析内部控制的着力点，提高企业凝聚力，共同完善执行内部控制。

参考文献：

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[2]王红.浅议房地产企业内部控制问题及改善[J].经济师，2016，11：284，286.

[3]尹石莹.关于房地产企业内部控制的几点思考[J].财经界（学术版），2017，10：64.endprint