司法实务中已查封房产对外转让的效力分析

梁鹏

[摘要]金钱债权执行中，不动产作为执行标的物，对于实现债权人的生效债权来说非常重要。现阶段，受到执行立法等理论研究滞后性的影响，我国现有不动产执行程序难以满足实际需求，存在一些漏洞。文章从房产执行措施的研究意义入手，分析查封房产的法律效力，最后针对已办理与未办理产权的房产对外转让效率进行探讨，希望能够为司法实践提供更多参考。

[关键词]司法实务；已查封；房产；对外转让；效力分析

市场经济环境下，人们法律意识日渐增强，对不动产等财产的关注度也随之提升。司法实务中，针对被查封的房产，主要体现在两个方面，一是已办理产权登记的房产，二是未办理产权登记的房产，不同的房产状态，其在转让中，对应的效力也会有所差别，如果采用千篇一律的形式进行处理，将违背公平性，且不利于保障主体的合法利益。故加强对该问题的研究具有非常重要的现实意义，能够为司法实践提供更多支持，减少工作中存在的盲目性和随意性，提高法律威严性。

一、研究房产执行措施的意义

不动产执行措施，是指执行机构为实现债权人金钱债权，对债务人的不动产进行强制执行而采用的方法，如查封、拍卖等。不动产中的房产是自然人安身立命之本，法人事业发展的基础，对维系他们的基本生产、生活具有非常重要的现实意义，当他们无法履行自身债务而成为债务人时，房产将成为最具价值的财产，因此在司法实务中，针对房产的处理成为最大的难点。根据我国现行法律，执行法院有权对执行标的物进行查封、扣押等强制措施，但在执行中，往往会遇到很多问题，其中最为突出的就是查封房产需要特殊的方法，且对外转让效力也有所差别。故在具体实践中，针对已查封房产对外转让效力的分析非常必要，不仅能够完善执行措施体系，且能够推动司法实务进一步开展。

二、查封房产的法律效力

从主观效力层面来看，房产查封是指不动产查封对何人有效，能够产生什么后果。一般来说，主体不同效力也有所不同。具体来说，一方面，司法实务中，债务人保留对已查封不动产的所有权。查封房产后，如果出现意外损毁等风险，依旧要由债务人承担。债务人对已查封房产的处分权有所限制。一般来说，被执行人对房产的处分可以分为法律与事实两种情况。债务人对房产处分权受到限制，但债务人依旧能够对不动产进行使用与管理。另一方面，从债权人效力来看，不同国家的处理方式也不同，如针对赋予申请债权人实体法优先权来看，德国处理债务人破产时，查封优先权人享有别除权。

三、司法实务中已查封房产对外转让的法律效力

（一）已办理产权登记房产查封对外转让效力分析

1.生效要件

我国现行法律明确规定人民法院具有查封、扣押被执行人的动产及不动产，并对其进行裁定。同时对查封不动产，可以提取财产权证照的应通知相关机构办理手续。如若没有办理产权登记，不允许执行查封、扣押等行为。综上来看，已办理产权登记的房产查封生效应满足两个要件，即被执行送达及公示；通知登记机关办理手续，司法实务要按照该要件进行判断，依法执行。

2.转让效力

我国《城市房地产管理法》中规定房地产符合如下条件的不允许转让。即被查封、拍卖等限制的房地产权利，非常明确地提出了被查封的房产不能够用于其他用途。因此，在司法实务中，已经办理登记的房产被查封后对应的转让行为无效，法院应根据相应的法律程序进行注销处理，收回权属证书。此外，我国相关通知中也做出了具体的要求，已经被查封，或者已经办理查封的房屋等到相关部门办理抵押、转让等手续，人民法院要确认其无效，并根据情节严重与否，依法追究相关人员的法律责任。不仅如此，相关部门要根据法院出具的证明，对已经办理的手续进行注销处置，撤销已经颁发的证照等。

综上来看，我们能够发现，针对已经查封的房产来看，如果已经办理了产权转让，在法律层面上并不具备法律效力。在司法实务中，法院要根据具体情况及时撤销相关凭证，以免使债权人经济利益受到损害，对该问题的研究是我国法律发展的表现，也是对现有法律制度的反思。

（二）未办理产权登记房产查封对外转让效力分析

1.生效要件

现有法律规定查封尚未进行权属登记的房产时，人民法院应及时通知占有人，并在显著位置进行公示，以免信息公示不及时，出现对外转让情况，对房产购买者利益構成损失。在司法实务中，房产查封需要符合两个要件，一是已经通知房产占有人，二是对查封事实进行了公示。一旦符合上述条件，证明查封已经生效。与已办理权属登记情况不同，未办理权属登记情况会产生两种不同的效力。

2.无效情形

根据《查封裁定》，被执行已经查封、扣押的财产进行转让的行为，不得对抗申请执行行为。同时在《房地产管理法》中，满足如下条件的房产不允许转让，其中就包括已经或者决定查封的情况。因此，被执行人对涉案房屋进行的转让行为并不具备法律效力，在法律裁定中要确定其无效。可见，通常情况下，未办理权属登记的房产在依法查封处理后，即便对外转让依旧不会被法律认可，需要按照法律程序进行撤销处理。

3.对外转让构成善意取得情形

在司法实务中，各类案件有所不同，具有多样化特点。因此针对未办理权属登记的情况，还需要考虑善意取得情形。在相关规定中，人民法院查封房产没有进行公示的，其效力不得对抗善意第三人。根据法律规定对未办理权属登记的房产要满足送达与公示两个要求。如果查封行为未经公示，同样不允许对抗善意第三人。故第三人在拥有房产时，需要到相关部门办理登记手续即可，通过对物权归属进行处理后，便能够拥有房产，不需要负责相应的法律义务。如果将第三人的义务扩大到实地查看房屋是否具有查封公告，从某种意义上来说，在很大程度上加重了第三人的义务，该行为不具有公平性。所以面对这一情况，对外转让虽然无效，但是受让人是善意取得产权，那么法院应追究的是执行人的责任。司法工作中，针对不动产进行财产保全是保障诉讼执行、避免损害申请人利益的最佳途径。endprint

四、实施房产查封存在的问题及其完善

查封不动产是不动产执行启动的关键环节，不动产查封是否有效与后续执行存在非常密切的联系。基于不动产价值，加上我国执行难度大等影响，人民法院对于实施不动产查封给予了高度重视。一些地方实施查封工作忽略对当事人合法权益的保障，且常常出现一些问题，如封条名称与对象不统一等，影响查封工作进一步开展，对后续工作也产生了不同程度的影响。由于不动产价值较高，在查封中极易引起被执行人的抵触情绪，更有甚至会采取暴力手段对抗执行，使得查封执行无法有序开展，最终导致房产转让出现问题。故应尽快完善不动产查封制度，为司法实践提供制度依据。

（一）规定实施时限

针对债务人基本人权的考虑，我国强制执行应对查封时间予以规定。如在重大节日尽量不实施突袭式查封行为，避免围追堵截式查封方式。但如果是针对特殊情况，可以具体问题具体对待，如债务人意图藏匿或者长期恶意不履行法院裁定等行为。

（二）使用统一术语

针对查封与扣押两个概念要进一步给予明确和统一。通常来说，针对查封概念，是指人民法院将财产贴上封条，禁止转让等处理行为的发生。而扣押是指对财产加以扣留，不准执行人占有和使用。相比较前者来看，扣押以容易移动的物品为主，更适合动产，尤其是价值较高的物品。为了保证司法实务能够有序开展，非常有必要對术语进行统一。在实践中，可以借鉴国外相关概念，如德国、法国的执行理论，不要全都使用查封概念，对各个概念进行区分和明确，从而更好地开展司法实务工作。

（三）落实查封保障措施

明确查封效力后，有必要在《刑法》中规定妨碍民事执行的刑法措施，以此来保障查封工作能够得到有效落实。如果出现债务人恶意破坏查封行为，应采取相应的刑法措施对其进行处罚，同时，适当提高处罚力度，从而使得查封工作得到有效落实。

五、结语

根据上文所述，司法实务中，房产作为不动产，具有较高的经济价值，如果对其处理不当，将会对相关主体利益构成损害。因此针对不同的情况，司法实践中，法院要坚持针对性原则，充分了解事实情况，作出合法合理的裁定。不仅如此，针对我国现行的查封制度中存在的问题，为了保障后续工作有序开展，要加强对查封时限的界定、并使用统一术语，避免概念上的混淆，减少对后续工作产生的负面影响，且能够提高司法实务处理有效性。

[责任编辑：张东安]endprint