房产税改革对我国住房市场的影响探析

【摘要】高速增长的中国经济促进房地产市场的蓬勃发展，随着最近房产税改革政策的逐步出台对当地产市场产生强烈反响，此举不仅涉及到房地产税制的完善，也涉及到税收征管的改革，还影响着社会资源分配的格局，同时也对国民经济支柱的房地产市场的发展状况产生影响，本文旨在房产税改革面向全国应用的时间节点，研究房产税改革对我国住房市场的影响。

【关键词】房产税 改革 住房 影响

1 引言

经过我国近现代发展，国民住房水平得到了较大的优化和改善。但是依旧存在住房分配不公平的问题，基于市场机制的住房分配没有将公众的基本住房需求考虑在内；各种途径的投机炒作又放大了住房的投机功能，使得住房反过来成为影响和扩大居民收入的一个重要原因。房产市场成为当前社会热议的话题，究其原因是住房市场化试点改革以来，住房分配中公平性面临失衡。国家不断试图通过宏观调控政策、货币政策和各项财政来试图解决诸多社会热点议题。但是，这些办法的践行并未收到良好的调控效果，然而房价依然高居不下，给房地产市场调控政策造成不小困难。

作为我国公众最重要的财产保持形式，个人住房房产税的开征关系到国计民生，恰当合理的税制设计可以增加地方政府财政收入，继而通過税收的再分配职能加大对低收入人群保障性住房的支持力度。另外，在当前房地产价格持续上涨的背景下，关注个人房产税的征收能否起到对于住房市场的有效引导同样对现实具有指导意义。

2 房产税的开征对住房市场影响的文献综述

2.1 对需求的影响。房产税对需求的影响主要表现在改善需求上，例如从以往过剩的投资需求转向自我改善型需求为主，还有在户型选择上由比较高档的住宅和独居独栋的户型转向普通型住宅，从比较大的面积户型转为比较合理的面积户型。钱瑛琪等人根据需求动机的不同，分别将需求的样本区分为以上两种需求和投资型购房需求，通过大量的计量模型来分析，结果表明物业税对房地产市场有明显的降低作用。金成晓等人通过采用模型向及模型分析的方法，结果表明房地产市场基准税负在短期效应内与房价呈反相关关系，而从长期来看对投机性需求和投资型需求具有良好的抑制效果，可以进一步打消和降低投资者和投机者对收益的预期，因此，房产税改革有利于住房需求结构的合理化，提升自住型购房群体的支付能力，合理引导消费者。

2.2 对供给的影响。国内外相关领域学者认为，房产税改革可以降低房产开发成本中占比较高的土地购买成本费用，进而促使房产开发商做出相应的决策调整。朱宇掛等人分别从物业税对供给的影响机理及对需求的影响机理两方面展开分析，指出房产税改革会引起土地的供给更趋于合理，促进、传导至房产的供给量的加大。吴軔强等人研究表明，房产税改革会优化房地产市场的资源配置，促使在房产相关环节的税负从无到有，促进业主充分、合理地利用闲置房产，从而提高房产的使用率。

2.3 对价格的影响。在房产税改革对住房价格的影响上，各学者标书不一。主要包括两大观点：一方面认为，房产税改革可以对房价的下降产生显著促进的作用；另一种观点反之：基于供求两方力量对比，即使征收物业税可以促进部分房地产开发环节税费降低，从而在短期内降低开发成本，然而在住房的需求旺盛、供给弹性又很低的时间段，又会引起房价的长期上涨。

3 房产税改革对住房市场影响

3.1 对住房市场需求旳影响。文献指出，住房市场需求可以分为三类：自住型需求、投资型需求和投机型需求。然而近些年，随着炒房团规模扩大，前两者占据了住房了市场总需求的大部分，导致房价的不合理上涨。这里反而投资和投机型需求的利益诉求类似，因此本课题以投资型、投机型和自住型需求这两类需求来展开房产税改革对需求的影响分析。

（1）对投资、投机型需求的影响。此类购房者主要是为了获取投资回报、赚取差价，会对价格变动较为敏感，因为价格的未来走势是他们关注的重点，因此，对价格的未来预期也被考虑进投资者思考的因素之中。另一方面，房产税改革主要通过增加保有环节的税负来改变投资和投机决策。国际通常做法是首先对房产税改革以评估机构作出的评估值作为科学依据，不断地来提升房产税价值，这样就减少了房产税会投资人的价值升值，延长了投资回报期，反而增加了持有成本，达到在一定程度上扭转投资者、投机者侥幸赚利润的情况。

（2）自住型需求。基于税收优惠后情形，假若税收的减免就是应缴的房产税，说明居民住房在减免税面积规定的范围之内，进而说明房产税改革对住房需求结果是无影响。此时，要加强房产税税制在减免税要素上的设计和规范科学，不断地保护刚性需求者，并进一步鼓励合理住房的需求者，抑制购买力不足的潜在需求者，不仅不稳定社会，也造成整个经济健康发展。因此此时要充分保护合理的住房需求者。

3.2 对住房市场供给的影响。住房作为市场经济提供的一种产品，既具有一般商品的属性和特点，也具有其自身的特殊性。住房的开发周期长，使用期限长，一旦被提供，则具有区域的相对固定性，同时住房的提供受制于土地资源的供给。因此长期的住宅供给会维持在一定的水平上，由此可见房产税对长期的住房供给并无显著影响。

4 结论与展望

综合本课题的研究分析，可以得出以下结论：首先，房产税改革对住房市场的需求、价格、供给、结构均产生影响；其次，对住房市场的购房需求的减少不显著；第三，结合目前房地产供需双方的影响，过快上涨的价格的得到了压制；第四，此番改革优化了我国住房市场的结构。最后，对于目前房产税改革的试点城市进行再推广而言，也只能基于各省地区的房地产信息联网系统建立之后，逐渐发挥其实际作用，只有整体推进才会起到真实作用，抑制、防止局部地区实行时的资本转移，规避房产税改革的征收领域。

参考文献：

[1]文莉萍.房产税改革对我国住房市场影响之探析[D].西南 财经大学，2014.

[2]毕重军.我国房产税改革的有效性分析[D].山东大学，2012.

[3]李玉霞.我国房产税改革对住房价格的影响分析[J].特区经济，2014（9）：11-15.

[4]沈玥.我国房产税改革及对房地产市场影响分析[D].天津财经大学，2012.

作者简介：王明芳（1994.3.24-），女，黎族，贵州省关岭县，本科，研究方向：房产税。endprint