浅析限购对中国房地产市场的影响
2017-09-13王继翔
王继翔
[摘 要]文章从影响房地产市场需求的主要因素出发,分别从消费者需求视角、供应商视角,以及政府的视角,用经济学基本原理分析房地产市场走势,指出中国房地产市场价格相当长时间将呈现螺旋形上涨,提出只有找到房地产市场问题的根本原因,并且从根本上下手,才能让中国房地产市场健康稳定长远发展。
[关键词]限购;房地产;影响
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.24.076
2017年进入3月份以来,在国家“遏制热点城市房价过快上涨”表态下,全国多地相继出台了楼市限购升级政策。近期来看,楼市的确出现了一些回调。那么,限购效果能持续多久?中国房地产市场价格能真正降下来吗?
中国房地产市场作为市场经济的一部分,它同样遵循市场规律在运作,“经济学原理”总结出的规律可以为房地产市场分析提供较好的工具。下面,我们就用经济学的一些基本原理来分析政府限购对房地产市场价格的影响。
1 影响房地产市场需求的主要因素
经济学知识告诉我们,商品的需求由许多因素共同决定,其中主要的因素有商品价格、消费者的收入水平、消费者的偏好、消费者对商品未来价格的预期、消费者人数的变化等。用数学函数表示就是:
Qd=f(P ,m ,n,……)
公式中,P 代表商品的价格,m 代表消费者的收入,n代表其他商品的价格。这个需求函数可以清楚地反映出房地产需求的多种影响因素。
首先,影响房地产需求量的因素是房地产商品本身价格。根据商品需求规律,当其他因素不变时,商品的需求量随着商品价格的上升而减少,随着商品价格下降而增加,商品的价格与需求量成反方向变动,即价格越低,需求越大。房地产限购,一些投资行为得到抑制,需求减少,价格在当前情况下会有一定下降。 但是,根据需求定律,房地产价格下降后,需求量會增加,需求量越大,价格会上升,所以一段时间后,随着需求量不断累积增加,价格将重回上升轨道。
其次,消费者的收入水平会影响房地产需求量。当消费者的收入提高时,会增加商品的需求量,反之减少。 近些年,中国经济快速发展,从2001年后,中国经济就进入新一轮的增长周期,民生进一步改善,人民收入不断增加。2010年国内生产总值就超过日本,成为仅次于美国的世界第二大经济体。随着国内经济的稳定增长,我国城镇居民可支配收入由2010年的19109元人民币增长到2015年的31195元,保持着9.8% 的复合年均增幅;同期农村居民可支配收入由5919元人民币增长到11422元,复合年均增幅高达13.1%。不断提高的人均可支配收入将提升家庭的消费意愿,而房地产的居住及投资属性也必然成为消费者购买热点。根据国家统计局网站消息:2016 年6月份,全国居民消费价格总水平同比上涨1.9% 。其中,城市上涨1.9%,农村上涨1.9%;食品价格上涨4.6% ,非食品价格上涨 1.2% ;消费品价格上涨 1.7% ,服务价格上涨 2.2%。居民收入上涨为房地产的价格上涨提供了物质基础。在其他商品价格普遍上涨的情况下,房地产的价格没有下降基础。
再次,消费者对未来商品的价格预期会影响房地产需求量。当消费者预期某种商品的价格将上升时,该商品的现期需求量就会增加。从以往多次房地产价格的螺旋形上升趋势来看,多数消费者发现房地产价格暂时没有下降通道。房地产目前是中国支柱性产业,带动百业。结构调整、产业转型升级非一日之功,需要很长时间。政府限购短期内能起到抑制作用,但中长期来看房地产价格还是有上涨动力。正是消费者对房地产价格的未来预期上涨导致房地产需求量暂时不会减少。
最后,消费者的偏好影响房地产需求量。当消费者对某种商品的偏好程度增强时,该商品的需求量就会增加,相反偏好程度减弱,需求量就会减少。中国人自古以来就对房子情有独钟,拥有自己房子的情结绝非短期内可以改变或消除。不管城市还是农村很多地方,拥有一套房子是青年结婚的必要条件(其实没有必要,条件不具备时租房更适宜),当下很多年轻人不愿吃苦和等待,中国父母也心甘情愿为儿女掏腰包。中国人对房子有不同于西方的特殊偏好,这是房地产市场的刚需。何况,随着生活水平的提高,人们想住更大房子的意愿也增加了房子面积的需求。
从消费者需求的视角分析来看,房地产市场中消费者需求量相当一段时间内不会减少,因而房地产市场价格下降概率不大。
2 房地产市场的商品属性分析
当商品的价格发生变化,商品的需求量会发生变化,但是不同商品需求量的变动对价格的敏感性即反应程度是不同的。也就是说,商品的需求量大小还与商品的价格弹性有关。一般而言,生活必需品需求弹性较小,非必需品需求弹性大。 对缺乏弹性的商品,消费者对价格的上升或下降敏感度不大,当该商品价格下降时需求量(销售量)增加幅度小于价格下降的幅度,从而总收益会减少,因此降低价格会降低供应商的销售收入。该商品价格上升时,需求量(销售量)减少幅度小于价格上升的幅度,从而总收益会增加,因此提高价格会增加供应商的销售收入。住房属于弹性系数很小的刚需商品,无论涨价多少消费者也不得不被动接受,因此,房地产供应商有涨价的冲动。
从供应商的视角分析来看,房地产市场价格下降希望不大。
3 政府管制行为
由于房价上涨过快,政府出手对房地产市场进行管制,发布了进一步做好房地产市场调控的有关文件,加强市场秩序监管,各地分别出台限购政策,并进一步收紧楼市信贷政策。政府的限购是否有合理性?能在多大程度上抑制房地产市场价格上涨呢?
从上节分析来看,住房是属于弹性系数很小的商品,供应商有不断涨价的动力,如果政府不管制,从理论上说价格将会无限上涨。如果放任价格一直上涨,对国家长远发展、对民生都会产生不利影响。因而,及时进行限购是有必要的。短期来讲,从信贷政策进行管控应该说是有效的,可以抑制一部分需求,尤其是投资客的买房行为。这样一来,需求量走低会导致价格有所回落。但是,政府限购是一柄双刃剑,遏制需求的同时,也遏制了一些刚性需求。同时,保险的投资渠道有限,住房是百姓看得见的能获得收益的资产(至少以往事实如此),百姓手握积蓄难以找到更佳更多投资渠道,对房子投资依然抱有较大热情,这两个双重需求会随着时间延长逐步累积。此外,房地产作为带动百业的支柱产业,在“腾笼换鸟”的未来、其他行业还未能取而代之情况下,房产业的衰落将使无数行业受到连累和打击,对国家经济、对就业影响巨大。到时,限购政策可能会取消,一旦放开限购,将迎来新一轮涨价潮。
综上所述,政府限购对抑制房地产市场楼市过热在短期内有一定效果。但是从长期来看,限购并不是最佳策略。
4 结 论
中国房地产市场与中国经济相辅相成,联系紧密。正如住房和城乡建设部部长陈政高所指出的,“判断趋势应该看基本面。中国经济长期向好的基本面没有改变,这个基本面和房地产市场紧密相关,只要这个基本面不改变,房地产市场就不会改变”。
房地产市场过热与产业结构、投资渠道密切相关,产业结构不尽快调整升级,国家经济对房地产经济的依赖就不可能减轻,房地产的“绑架”行为就得不到根本解除。此外,投资渠道狭窄也是投资房产的重要因素。只有找到房地产市场问题的根本原因,并且从根本上下手解决问题,才能让中国房地产市场健康稳定长远发展。
参考文献:
中国产业信息网.2015—2016年中国居民收入情况及消费情况分析[EB/OL].http://www.chyxx.com/industry/201609/449975.html.endprint