地方政府建设保障性住房的成本收益分析

韩文艳

【摘要】本篇文章首先对保障性住房的基本含义进行阐述，从缺少充足的资金、绩效考核力度不够两个方面入手，对保障性住房建设中地方政府成本存在的问题进行分析，并以保障性住房的主要特点为依据，提出地方政府建设保障性住房的成本管理建议。希望通过本文的阐述，可以给相关领域提供些许参考。

【关键词】地方政府 建设 保障性住房 成本收益 分析

自我国明确保障性住房建设相关政策以后，不但让低收入家庭住房环境得到了明显的改善，同时还对城市化效率起到了促进作用。随着保障性住房规模的日益壮大，保障性住房成本效益尤为重要，根据保障性住房建设中成本管理存在的问题，提出相应的应对措施，从而促进我国保障性住房的稳定发展，下面，本文将进一步对地方政府建设保障性住房的成本收益进行解析和阐述。

一、保障性住房的基本概述

保障性住房作为当前我国城镇住宅建设的特殊存在，其主要是结合我国相关政策和法律条例规定，由政策部门进行规划，给低收入人员提供购置、租赁使用的住房，同时对该种住房建设标准以及变卖价格或者租赁价格标准给予限定，以实现社会保障效果的住宅[1]。目前，供给住房形式主要有四种，第一种是经济适用房，其不仅具备社会保障性质，同时还具备经济性以及适用性双重特性。第二种是公共租赁住房，公共租赁住房目前只能租赁不可销售，主要出租给城镇低经济收入人群。第三种是定向安置房，安置房主要指政府部门在开展城建项目以及其他公共设施建设项目时，对被拆迁居民提供安置的住房。第四种是两限商品房，其中两限主要指限套型以及限房价。

二、保障性住房具备的主要特点

保障性住房作为民心工程，其项目自身并非为了获利而建设的。不仅要做好高质量、低成本，同时还要将保障性住房的自身特点进行突显。由此可见，保障性住房和一般商品房之间存在较大差异，属于两种不同类型的建筑项目。

（一）投资渠道广、资金落实难度高

政府投资公共租赁住房的资金，通过各级财政预算安排投入，按规定比例提取土地出让收益，出租、出售保障性住房所得，社会捐赠、银行贷款、企业债券等渠道筹集。在建设施工的过程中，资金投放力度普遍偏高、投资份额较大、落实難度系数大。

（二）保障性高

建设保障性住房的主要作用就是满足保障对象对住房的要求。所以，对房屋框架以及面积提出了严格的要求，主要注重住房设计以及施工标准的应用效果，秉持“满足基本住房要求”的基准，真正实现住宅面积不高，提升保障性住房的功能性。

（三）经济性显著

保障性住房具备的经济性特点主要体现在两个方面：第一，开发成本小。在保障性住房开发的过程中，开发成本占比较大的内容有两点，一个是土地成本，另一个就是前期报建成本。为了减少保障性住房整体价格，建设企业需要和政府部门进行积极协商，在获取相应的优惠政策的同时，还能将现有的土地资源进行高效应用，进而减少税费。第二，开发利润少。房地产企业包含在高效益行业范畴中，但是保障性住房的价格主要以保本低利的原则为主。换句话说，保障性住房主要以非营利目标为主，利润方面受到约制，在进行保障性住房开放的过程中，不会获得更高的经济效益。成本自然减少，其具备的经济特性将十分显著。

三、保障性住房建设中地方政府成本存在的问题

（一）缺少充足的资金

要想保证保障性住房的稳定发展，就要得到地方政府的大力支持，在其投放充足的资金成本的条件下，才能保证保障性住房建设的稳定开展。例如，因为保障性住房土地使用权的获得主要以划拨方式为主，导致土地使用权出让资金逐渐降低；在进行保障性住房建设的过程中，需要投放充足的资金；当前我国还没有建立完善的保障性住房建设、流动以及运营方面的相关机制，在构建相关机制的过程中，也需要投放充足的资金；只有保障性住房得到全面的运作，才能将保障性住房的自身作用进行全面发挥，进而给低经济效益人群提供保障，在部分城镇家庭保障性住房运营时，仅仅针对信息收集这一项工作，就需要投放一定的人力资源、物力资源以及财力资源，更不用说可行性的资格考核、完备的进退管理机制等。

（二）绩效考核力度不够

当前经济发展作为地方政府绩效考核机制中不可或缺的一部分，因为能够减少的土地面积是存在限制的，大部分的土地应用在保障性住房的建设中，不能应用于商品房建设，进而给社会经济体系的快速发展带来影响[3]。多年以来，地方政府部门只是凭借土地财政来促进各项经济建设的全面落实。土地使用权出让资金的逐渐降低，导致城市其他方面工作受到不同程度的制约。这种现象的出现，不但会使得地方政府绩效考核相对滞后，同时还会出现绩效考核标准不达标现象，进而影响地方政府建设保障性住房整体效益。

四、提升保障性住房建设中地方政府成本收益的优化措施

（一）获取更多的优惠政策

为了提升保障性住房建设中地方政府成本收益，就要加大政府部门间协调力度，在争取土地的同时，来获得更高的优惠政策，并且保障性住房相关法律条例中明确表示，针对公共租赁住房建设来说，可以将行政事业性收费以及政府性基金进行免除，同时结合国家有关政策规定，积极实施城镇土地使用税、印花税、契税、土地增值税、营业税、房产税等税收优惠政策。

（二）提升资金应用效率

由于保障性住房具备一定的保障性，无法运用提升经济适用房价格或者提高租赁房租赁价格的方式来实现效益的增加，因此，为了在保障性住房建设中可以获得一定的地方政府成本收益，我们可以采用提升资金应用效率的方式来实现，例如，政府投资建设的公共租赁住房租金收入，应按照政府非税收入管理的规定缴入同级财政，实行收支两条线管理。按城市规划要求配建商业服务设施的，实行统一经营管理，其收入专项用于公共租赁住房的建设和管理。此外，地方政府也可以开展一些试点工作，针对保障性住房居住时间超过三年，并且符合保障条件的社会群体来说，可以申请购买该公共租赁主体部分或者所有产权，销售的资金可以当作地方政府成本效益。

（三）优化绩效考核标准

站在绩效考核角度来说，应该将当前地方政府绩效考核标准进行转变。随着社会经济发展步伐的逐渐加快，社会环境和谐、群众满意度等已经成为考核主要标准[4]。建立健全进城务工人员住房政策，促进进城务工人员有序融入城镇。在对目前房地产经济宏观把控时，应该把地方政府部门实施的有关住房保障工作机制列入到绩效考核中，并对工作推进缓慢的市县和部门进行通报和问责，提升政府部门的公信度。

（四）构建完善的保障性住房相关法律

构建完善的保障性住房相关法律，可以给保障性住房机制的落实提供保障，住房保障机制作为社会政策中重要的内容，具备高效的法律支撑。落实住房保障是一项繁琐性、长期性工作，更是政府部门职权以及公共服务进行展现的主要方式，所以，需要由专业的部门进行落实。

（五）提升监管效率

为了在保障性住房建设中可以获得更多地方政府成本收益，加大对房地产开发监管效率是非常必要的。严格落实资金管理机制，可以有效提升保障性住房建设水平，防止违规操作、虚假信息等行为出现。此外，还要加强监管部门对保障房的资金管理、数据审核等过程的监督。建立高度透明和公平的分配制度。严禁出现侵害保障户合法权益现象。

五、结束语

总而言之，要想加大对保障性住房建设成本管理力度，促进保障性住房的稳定发展，就要采用尽量降低成本投放、转变绩效考核标准、构建完善的保障性住房相关法律、加大对房地产开发监管力度等方式，做好质量把关工作，从而给城市低收入家庭提供良好的居住环境。

参考文献

[1]赵春燕.地方政府建设保障性住房的成本收益分析[J].商业文化（上半月），2012，05：136-137.

[2]鲜沅栗，戴星.地方政府在保障性住房建设过程中的职能分析研究——以成都市为例[J].前沿，2012，19：140-141.

[3]何元斌，王雪青.保障性住房建设中中央政府与地方政府的博弈行为分析[J].经济问题探索，2016，11：39-44.

[4]杨俊.中国保障性住房制度与房地产业的发展[J].浙江社会科学，2010，03：10-12+126.endprint