浅谈商业银行房地产金融风险与防范

【摘要】房地产业作为我国经济体系中的支柱产业，是推动国民经济发展的重要力量，然而当房地产金融成为商业银行的一项主要业务时，金融风险却始终伴随左右，市场动荡时房地产投资风险都将转化为商业银行的信贷风险，最终将严重减损商业银行的经营效益。本文从我国房地产金融业务的发展现状着手，阐释了商业银行所面临的种种风险因素，并提出相应的防范措施。

【关键词】房地产金融 风险因素 防范措施

房地产金融作为房地产市场与金融市场共同联合所构成的业务类型，既满足了地产商的开发投资需求，也符合购房者的贷款需要，推动了地产业的发展，对于经济增长贡献颇大，但蕴藏其中的金融风险却是我们必须要关注并且有效解决的问题。

一、房地产金融的发展现状

我国房地产金融肇始于1979年，彼时国家刚开始推动住房商品化，经过一段时间的积累与发展，至1998年步入高速发展时期，商业银行开始从房地产投资和住房销售两个维度对房地产业的发展提供强大的金融支持，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款等金融工具的产生不断扩充着商业银行房地产金融业务的规模。根据国家统计局数据显示，2016年我国房地产开发投资10.26万亿元，同比实际增长7.5%，其中住宅投资6.9万亿元，占房地产开发投资的67.0%，2016年全国商品房销售面积15.73亿平方米，同比增长22.5%。

相比发达国家，我国城镇化建设远未结束，房地产业因其产业链长，能够有力带动上下游相关产业发展，因此在我国经济转型升级过程中扮演重要的角色。从目前来看，在经济模式转型升级的关键期，房地产仍将作为重要的支柱产业，拉动经济增长，继续推进城镇化进程，但蕴藏其中的金融风险也将贯穿始终。

相比于其他产业，房地产开发尤其需要金融机构的支持，而近年来住房价格的大幅上涨也使银行获得了可观的利润，而这进一步推动了金融机构参与房地产开发与销售，金融风险正是在这样的产业循环中不断积累。然而，发达国家金融危机的教训警示着我国的金融监管机构，限制房地产相关贷款业务，提高商业银行的风险防范意识。尽管如此，鉴于我国尚未充分发展的金融市场，虽然房地产企业通过信托或基金等方式自主融资，但这些资金渠道的最终出资主体仍旧是商业银行。

二、房地产金融的风险因素

对于商业银行来说，在开展房地产金融业务时，若在市场风险研判、客户贷款审核等方面出现漏洞，由此所导致的自身经营利润受损乃至破产倒闭的可能性，即称为房地产金融风险，而从广义来讲，房地产金融风险指整个房地产金融系统所遭受的全部风险，并不针对某一机构或单个项目。

（一）房地产泡沫破裂风险

开发企业炒作造势，居民恐慌性购买房屋，金融机构放宽住房抵押贷款审批限制，这些因素都直接导致房地产价格非理性上涨，当市场价格严重偏离真实价格时，即产生房地产泡沫，而泡沫一旦破灭，对于整个经济体系的破坏将难以预计，此时作为抵押物的房屋将大幅贬值，房地产行业系统性风险的直接反映就是抵押物贬值，这将给经营房地产金融业务的商业银行带来巨额损失。

（二）信用风险与道德风险

房地产信贷业务占据着商业银行资产业务的很大部分，因其利润较高，抵押品优良，很多商业银行都大力经营房地产信贷业务，面对严峻的市场竞争态势，有的商业银行简化贷款流程，疏于借款人的信用评级，对于借款人申请材料的真实性审核不够谨慎，与此同时房地产业相关贷款占全部贷款额的比重越来越大，商业银行贷款业务结构同质化现象严重，这些因素都将导致商业银行的信贷风险不断增大，数据显示，近年来无论是房地产开发贷款还是居民个人住房贷款，不良率均有所上升。

（三）流动性风险与破产危机

由于房地产信贷占比巨大，一旦行业周期逆转，商业银行流动性风险接踵而至，由于房地产信贷中的抵押物多为房地产本身，而当债务人无法按期支付本息时，银行本可以将抵押物出售来偿还贷款，但当房产价格下跌市场趋冷时，抵押物处置不及时，商业银行流动性危机将接踵而至。

（四）资金来源单一，风险较为集中

经过数年发展，尽管房地产企业开始通过发行上市进行融资，资金来源渐趋多元化，但商业银行贷款仍占主要部分，非银行渠道的资金来源仅能满足极少量企业的资金需求。房地产作为资本密集型产业，特别依赖银行贷款，经营中各个环节都离不开银行的资金支持，而商业银行自身又缺乏有效的风险分散转移手段，造成商业银行成为众多金融风险的集聚中心。

三、房地产金融风险防范措施

房地产业属于资本密集产业，对比其他行业更为依赖金融市场，但不健全的金融市场，阻碍了我国房地产业的健康持续成长，为了改善这一情况，需要从商业银行层面与宏观政策层面共同着手，努力搭建科学合理的房地产金融市场与风险管理体系。

（一）拓宽资金来源，开展多渠道融资

金融市场的缺陷不仅阻碍着开发企业的持续发展，更不利于商业银行合理管控风险，因为房地产企业贷款大多源于商业银行，房地产业的种种风险过度聚集于商业银行，因此我国要扩充房地产机构的融资渠道，大力发展债券融资、股权融资、信托与投资基金等融资方式，降低对于商业银行的依赖，分散过于集中的经营风险，实现房地产开发企业多元融资渠道并举。

（二）完善房地产金融监管制度

我国金融监管部门应在繼续支持房地产健康发展的同时，强化房地产金融业务监管措施，加强房地产信贷监管，合理控制房地产信贷规模，严密注视房地产贷款集中程度，引导商业银行改善信贷业务结构。同时，严格贷款审批手续与流程，严格实行信息披露制度，完善房地产数据统计系统，建立房地产金融风险预警体系，有效管控信贷风险。

（三）改进商业银行风险控制体系

商业银行应完善内部风险评级系统，推动我国商业银行信用体系建设，构建管理科学的现代化商业银行。房地产金融风险通常始于内控体系漏洞，商业银行应遵守监管规定，严格审批房地产信贷业务，建立严密的操作规章制度，设立独立的贷款审查部门，加强贷款全过程审查，对于信用记录良好客户实行贷款绿色通道，同时严格限制信用不良客户贷款审批，增强风险管理水平。

（四）继续推行房地产抵押贷款证券化

商业银行通过资产证券化，一方面满足了资金的流动性要求，另一方面促使房地产金融的资金来源更加多元化与市场化，有效分散了房地产金融的系统性风险。然而，应注意的是，在推行房地产抵押贷款证券化时，由于金融市场的信息不对称，一定要以商业银行优质资产为根基，严格信息披露监管，防范风险的扩大蔓延。

参考文献

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[2]霍夏芳.探析中国房地产金融发展问题及对策[J].北方经济，2012（8）：3.

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作者简介：赵帅（1992-），男，汉族，辽宁沈阳人，研究方向：金融学。endprint