物业管理考核新模式探析

[摘要]随着现代服务业的快速发展，物业作为服务业的支柱产业，得到了迅猛的发展，并随着物联网的广泛应用和人们对物业服务需求的不断升级，传统的保洁型物业服务已经很难满足社会的实际需求，因此，如何紧跟时代的发展节奏，借势物联网的产业优势，实现资源的优化整合，推动产业创新，切实提升物业管理向技术化、智能化、精细化方向升级转型，为我国的住宅产业化改革做出积极有效的努力，就成为我们探讨物业管理工作的一项长期使命。

[关键词]物业考核；新业态；物联网

[DOI]1013939/jcnkizgsc201723190

2007年颁布的《物业管理条例》中首次将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，特别强调物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。如何在物业管理的实际运营过程中，践行公司的服务理念，各地的物业公司均提出了很多切实可行的方案，本文以东营胜利花苑紫荆园小区为例，对物业公司的服务职能和创新服务体系进行了大胆的尝试，并取得了积极有效的成果，受到社会各界的普遍赞誉和广泛关注。

东营胜利花苑紫荆园小区总占地面积约130亩，其中地下车库建筑面积6252平方米、人防工程6939平方米，总建筑面积26万平方米，管理服务居民1296户。目前，该辖区物业公司结合本小区的实际情况和多年的经验总结，在运营服务过程中推行了价值积分考核制度，有效实施业务承揽积分考核模式，在员工的工作积极性、工作效能和质量效益上初见成效。

1实行价值积分管理，有效提高工作积极性

为了提高紫荆园保洁现场工作质量，增强员工岗位责任意识，遵守紫荆园的各项规章制度，保证紫荆园小区居民的生活质量及小区内的卫生环境情况，根据工作实际，物业公司在细分业务内容的基础上，从员工的工作质量、效率、效益及执行力等方面，制订了保洁积分管理方案。

第一，物业队成立考核积分小组，每周不定期对室内外各保洁员的工作完成情况进行積分考核，月底汇总，积分越高，扣罚越重，通过积分的多少，反映保洁员工作的完成情况。1分相当于10元，物业科及胜利花苑检查出的问题加倍扣罚，管理处下发问题拒不整改的加倍扣罚，月底汇总公示。积分考核管理制度的推行，比出了差距比出了干劲，使物业队的整体面貌焕然一新，工作积极性空前高涨，同事之间团结协作，出现了像王金福、陈岗这样“老黄牛”式的员工，他们牺牲了休息时间，主动加班加点，不管天气如何变化，他们都能第一时间赶到卫生区域现场，刮风紧固围挡，下雨清理雨水篦子，下雪打扫路面，为小区居民方便出行任劳任怨、不辞辛苦。

第二，推行“星级楼道管理”办法，该办法针对紫荆园小区楼道管理数量多、人员相对不足的实际情况，参照酒店的星级管理标准，对本小区的服务质量以“三星、四星、五星”星级达标的形式进行认证，在单元门口挂牌公示，并依据星级程度赋予相应积分，此办法的出台，有效地调动了员工“比学赶超”的积极性，楼道管理质量得到稳步提升。

第三，积分考核与荣誉奖章和工资收益直接挂钩。结合各项积分考核结果，公司对业绩特别优秀、贡献特别突出的员工，特别设立了“服务明星”“优秀员工”等荣誉奖项，这进一步激发了各岗位员工的工作热情；同时，公司还结合积分考核结果，推行了先进奖励，直接打入员工工资，部分员工月度效益工资差距达到了1000多元。

2引入新的积分考勤办法，有效加强劳动纪律

第一，针对紫荆园的业主装修推行轮值考勤积分新办法。该办法在通过大队党委的批准后将严格执行，具体会按照“4人一小组2人一配合”的模式，形成小组协作2人配合的工作方式，自行解决工作和休息的时间。目前，已经完成装修期间18栋单体楼的卫生保洁任务，进入保持阶段，保洁员执行每周2扫1拖的工作标准，做到每日一巡查，发现垃圾及时清扫。

第二，例会签到考勤积分制度，有效地提升了团队的向心力。具体是每周一实行集中上班签到，召开周会安排一周工作，进行集中清扫、拖洗、擦拭等相关工作（注明：完不成相关工作的按照操作标准第二天延续完成），周一例会无故不参加扣5分。当日完成工作任务的小组，从周二开始每组实行2人上班2人休息，上班人员负责小组区域的保洁清扫巡视。

第三，每日当班员工4次签到，提高员工的凝聚力。从2017年4月1日开始，物业队新增考勤办法的补充规定，每天实行上、下班4次签到，不允许代签，上班不签到扣3分，下班不签到扣2分，无故不签到者扣5分。该项签到制度的推广，让小区的环境也有了很大改观，密集的捡拾清扫次数和巡查垃圾工作，得到业主的普遍好评。同时，这一办法也杜绝了迟到、早退和替岗现象，队伍的战斗力明显加强。

3各环节做精做细考核分值，推动质量效益

第一，通过实施积分考核，员工接受工作任务更加主动，完成任务更加高效，“主人翁”意识不断增强。在前不久的迎接全国卫生城市复审过程中，员工对常规清理需要15天完成的卫生工作量，在一周内就圆满完成，受到上级主管部门的表扬。

第二，结合“践行严细实，全力创效益”主题活动，公司加大了对创新创效的赋分激励力度，促进了全员提质增效。针对乱摆乱放、乱栽乱种、乱搭乱建等小区现场管理中普遍存在的“老大难”问题，公司成立了突击队，总结提炼了“清乱治乱六步法”：一是贴通知，公示在堆放杂物的周围及单元内墙壁上；二是过期收走存放；三是接到居民电话，耐心倾听，同时告知物品存放地点，让其自行搬走，并叮嘱居民物品妥善保管，不要放在室外；四是如还放在室外，继续贴通知，三天后回收存放，如居民来索要，通告其规章制度；五是如此反复数次，最后销毁，物品存放为最后一次的一个月；六是回收杂物时不和居民发生冲突，和居民理论时要移至办公场所进行协调解决。

第三，职工培训有效提升业务素质。物业队通过每周生产会，组织职工学习相关物业知识；每月组织两次集体学习要求职工做好学习记录；队领导及班组长加入了管理处物业群，管理处及其他承揽队及时交流工作方法，学习新的物业知识。同时建立了紫荆物业群，全体职工都在这个群里，各种物业知识、考核情况、好人好事、经验分享及时在群里发布。通过以上措施职工素质明显提升。endprint

第四，提质增效，推行“诊断卡”，做好物业区域内的公用设施管理工作。物业队要求职工人手一本公用设施情况诊断卡，随时将公用设施问题进行登记，并形成电子数据库，做到“一楼一档”，避免了反复报、报反复的现象。管理处根据数据库按类别搜索派工即可，有利于对现场问题的批量处理，提高工作效率，同时对安全隐患做到拉网式排查，做到了零遗漏。

第五，推行12米“S”形掃雪方式，提高了工作效率确保了居民出行。雪后我们不是盲目地普扫，而是室外物业员从小区大门口，沿道路两侧人行道各清出12米的走道；室内保洁人员从单元口至环形公路清出12米宽的人行道；因为任何一个成年人伸开手臂均达到15米以上，以12米为挥舞扫帚的宽度不仅可行，而且在S形前行中减少了扫帚扫完后的空回频率，使每名保洁员在2个小时内清扫400～500米成为可能。

物业管理是一项长期的、烦琐的、低门槛的体力工作，平凡却又不失精准，深入却不失细致；既需要耐心，又需要耐力。长期践行山东省《物业管理服务质量规范》，严格按照物业管理的最高标准落地各项工作，储备了大量的实战经验，在保障业主合法权益的同时，我们有信心，扬我们所长，借势物联网，确保物业服务的各项工作稳中有升，把胜利花苑紫荆园小区打造成居民幸福生活的家园。

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[作者简介]石庆光（1966—），男，山东淄博人，中国石油化工股份有限公司胜利油田分公司物资供应处综合大队，党支部书记。endprint