房地产经纪从业者职业化道路探究

[摘要]2016年，我国房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高。呈现的主要变化是重点城市进入存量房时代。特别是2016年年底中央经济工作会议提出要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制。要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。

[关键词]房地产经纪从业者；立法；职业化

[DOI]1013939/jcnkizgsc201723145

1我国房地产市场短板：二手房市场和住房租赁市场

2016年由于前期宽松政策支持、“二孩”政策开放、一二线土地市场热度高，以及人们对居住水平要求不断提高等多方面原因，房地产市场迎来本轮周期的高点，全年成交规模创历史新高。显现的主要变化有以下几方面。

11重点城市进入存量房时代

2016年，我国房地产市场的重要变化之一：二手房交易量创历史新高，部分城市全面进入存量房时代。北京、上海的二手房交易量均突破万亿元，二手房交易量均超过新房。北京二手房交易额11万亿元，是新房的28倍，在整个房地产市场成交占比达到85%；上海二手房交易额是23万亿元，是新房的25倍，在整个房地产市场成交占比达到80%。二手房过千亿元的城市有11个，千亿元俱乐部的规模和数量越来越大。

链家研究院统计，2008年至2016年，全国二手房的交易额8年涨了10倍。2016年全国新房交易额10万亿元左右，二手房的交易额在5万亿元左右；而在2008年，中国新房交易额大约是25万亿元，二手房交易额不足05万亿元。8年间，全国房地产交易额从3万亿元增加至15万亿元，增长了5倍，二手房也从不足05万亿元增长到5万亿元，增长了10倍，增速最快。以二手房流通为核心，已成为中国房地产市场非常重要的一部分。[1]2009—2016年北京二手住宅交易量及环比增长率走势见图1。

图12009—2016年北京二手住宅交易量及环比增长率走势

数据来源：伟业我爱我家集团。

12租赁市场亟待培育和发展

长久以来，我国房屋租赁市场活跃，大城市外来务工人员、新就业大学生等人群，主要靠租房解决住房问题，但是我国的租房市场不规范，“黑中介”、假房东、二房东重重设卡，“霸王条款”、无理涨价、房租欺诈、不退还押金、住房租赁期限短、房东随意违约等市场乱象一直存在，租房者权益经常受到侵犯，得不到保障。在北漂中，流传着一句话：“北漂租房没被坑，就不算是真的北漂过。”每年毕业季，更是一房难求。很多年轻人被迫离开大城市，就是无法继续忍受租房之苦，房租说涨就涨，房东说赶人就赶人。

2016年《中国房地产发展报告（2016）》（房地产蓝皮书）认为，中国城镇住房租赁市场存在四个主要问题：一是在机制体制方面和有关法律方面还都需要完善；二是房地产中介机构在服务上还存在不规范、无序竞争的问题；三是租赁市场存在监管漏洞问题；四是租赁市场缺少专营租赁服务化的企业，没有形成规模优势和市场品牌，使整个市场供给还是以散户状态为主。总之，目前我国住房租赁市场发展不能完全适应经济社会发展的需要，存在供应总量不合理、供应结构不合理、供应主体较为单一，制度措施不完善等问题。

2发达国家及地区房地产经纪持牌的相关立法

市场经济发达的国家和地区房地产经纪行业法律法规较为完善，通过专门立法对行业准入、颁发执照、行业监管、衍生服务、金融按揭、体系保障等方面作了全面规定。美国、加拿大、澳大利亚、德国等联邦制国家，虽没有全国统一的房地产经纪行业专门立法，但各州都有相关立法。详见下表。

3房地产经纪从业者职业化道路是建立房地产长效机制的重要组成部分

房地產具有非同质性、价值大，交易过程中涉及价值评估、缴税、产权过户等复杂的程序，房屋质量、性能的鉴别专业性强，这样大额且低频的交易，交易者通常缺乏相关专业知识和实践经验，需要房地产经纪机构和人员的专业服务。目前全国有5万余家房地产经纪机构，从业人员超过100万人，但仅有5万多人取得了全国房地产经纪人资格，与发达国家和地区相比，我国房地产经纪从业者流动性大、从业年限短、平均年龄小、从业者素质普遍不高，这些都不利于行业规范。[2]过去对房地产经纪企业和人员的监管不够，行业处于“野蛮生长”状态，生态环境是“劣币驱逐良币”，违法违规成本较低，一味追逐利润，忽视服务，将大部分精力放在争抢房源、破坏竞争对手交易、为快速促成交易做虚假承诺与宣传，隐瞒房屋真实状况等现象层出不穷。此外没有严格的法律管控，部分房地产经纪人运用自己的专业知识，在“炒房”中起到推波助澜的作用。全国房地产经纪人数量见图2。

图2全国房地产经纪人数量

无论是二手房买卖市场的规范还是住房租赁市场的培育与发展，房地产经纪企业和从业者，是参与其中的专业人士，但我国房地产经纪行业法制建设比较滞后，专门立法仅有一个部门规章《房地产经纪管理办法》，立法层级不高，法律体系不完善。我国只对房地产经纪人员实行职业水平评价性质的资格考试，对房地产经纪机构实行工商登记后的备案管理。与发达国家和地区相比，我国房地产经纪行业准入门槛低，准入管理相对较弱。我国二手房市场和住房租赁市场缺乏刚性法律制度，市场乱象亟待立法终结。规范行业行为，归根结底是规制人的行为，通过法律规范房地产经纪从业者行为，是建立二手房市场、住房租赁市场长效机制的重要组成部分。重视房地产经纪人员持牌执业，是提升从业者素质，推动房地产经纪从业者步入职业化轨道，不断提升行业地位的有效途径。

参考文献：

[1]杨奕全国二手房交易额8年涨10倍，北京进入存量房时代[N].北京晨报，2106-12-18

[2]销冠网络科技网络有限公司，浙江大学管理学院营销管理研究所2016年中国房地产经纪人生存状况报告[R].2016

[作者简介]梁宇宇，中国房地产估价师与房地产经纪人学会，助理研究员。endprint