浅谈关于土地房屋征收中的若干问题

窦红利

摘 要：2011年，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并施行，在新的条例下，由征收带来的矛盾纠纷呈显著下降趋势，但在实际操作中，还存在诸多问题。本文主要阐述了在房屋征收中存在的问题，并提出了一些对策，以供参考。

关键词：房屋征收；问题；对策

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，我国的城市建设步伐也明显提速，伴随着旧城棚户改造，在房屋的征收过程中也暴露出了一些问题和矛盾，不仅制约了房地产经济的发展，也影响了人们正常的工作和生活，也给社会造成了不安定因素。因此，对房屋征收过程中的一些问题进行探析，具有十分重要的现实意义。

一、各类房屋在征收中的矛盾分析与解决

（一）出租房屋

《房屋征收条例》第二条明确规定了是对征收房屋所有权人给予的补偿。在实际情况中，所有权人与使用人处于分离状态，这是典型的租賃行为，征收时就应当考虑两个因素：一是保护房屋所有人的合法权益，二是保护承租人的合法权益。它涉及补偿安置和解除合同两个法律关系。这两个法律关系表面是独立的，但实际是关联的，所以在处理时应当同时考虑。为了达到良好的社会效果，被拆迁人在获得货币补偿之前，必须对承租人进行补偿。如果被拆迁人选择产权调换的，应另给承租人提供其他租用房屋。

（二）抵押房屋

所谓抵押房屋，就是设定了抵押权，依照法律规定已由被征收人作为履行债务担保物的房屋，这类房屋未经抵押权人同意，被征收人不得擅自做出处分。而在实际生活中，以民间借贷居多，双方文字为据，大部分忽略了抵押登记制度的存在，这类房屋就为征收时埋下了矛盾。一种情况，抵押房屋拆除补偿完毕后，债权人才得到消息；另一种情况是债权人在征收补偿实施前已得到消息，但没有公认的法律依据，被征收房屋的债务人又不予以配合而造成的债权得不到实现。以上这两种情况，要求征收人站在公平的立场，协调双方矛盾，告知双方应有的责权，通过掌握的双方具体情况具体分析，解决纠纷，不使矛盾进一步激化。

（三）房屋用途

制定合理的房屋用途认定标准，正确认定被征收房屋的用途，是解决好房屋用途争议的前提条件。在新的征收补偿条例中，对于房屋用途的界定没有具体提及，而在《国有土地上房屋征收评估办法》第九条提到一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，但在实际征收调查中，其用途是与权属证书不符的。

围绕房屋用途的争议不仅在征收当中难以回避，而且在目前社会活动中也是一个难以回避的法律意识问题。一方面在相当的人群中，现代法律意识尚未被接受，人们还习惯于按老经验、老习惯办事。另一方面新的经济市场决定了法治的新原则，而征收人不能对“法无禁止，便是权利；法无授权，便为侵权”充分理解。前者是充分保障市场主体的行为能力，保障房屋经济效益最大化，如房屋所有人将房屋用于法无禁止的领域是其权利，其实际用途只要不违法，就应当被承认；后者是严格要求社会管理者在行使行政管理权时，必须有法律的授权，从制订政策办法到具体的执行都要受到严格的控制。也就是说被征收房屋用途的界定要由专业部门而非实施征收的部门。

（四）查封房屋

在征收实践中，作为征收人应当努力尽到合理的义务，要摸清楚被征收房屋是否已被法院查封。如果已被法院查封的，一般应当采取货币补偿的方式，将补偿款存放到征收主管部门，以等待法院最后执行。

二、依法行政，人性征收

（一）正确运用调解手段，有效化解诉讼矛盾

当前，调解是社会效果最好的矛盾化解方式，征收中涉及的方面关系比较多，容易造成矛盾，少数征收单位责任意识淡薄，工作人员素质良莠不齐，工作方法较简单粗放，缺乏耐心、热心和责任心。征收中遇到困难挫折，有时过分强调诉讼，依赖法院强制执行。某些案件法院强制执行后，往往以消极的态度对待被征收人，后续的思想教育，安置补偿等工作脱节，形成案了事没了，从而造成上访案件，并给下片征收乃至整个地区征收工作带来负面影响。所以征收单位要有大局意识，要有充分的预见性，对上访户、钉子户要有一个统一的有效的解决办法，不要让矛盾形成“蝴蝶效应”，既加大了法院的后续工作，又影响了社会稳定。

（二）提高办事效率，做好公共服务工作

在征收中要保护被征收人的合法权益，有权利必有救济，无救济不成其权利。救济制度的缺失不容忽视。征收人也应适时转变工作重心和工作方式，从征收参与者的身份走出来，做好房屋征收的服务与协调工作。现场安排司法救助和专业咨询服务人员，减少被征收人盲目咨询或由于咨询不对口而跑冤枉路，不能正确运用法律而损害了自身利益后激化矛盾：这边房屋征收实施者以现金奖励的方式激励被征收人达成征收协议，那一边对有纠纷需要诉讼解决的被征收者，按照民法普通程序进行诉讼，激化矛盾，容易出现过激行为。在人性化，灵活务实解决问题的今天，我们应专门为由征收引起的诉讼开辟绿色通道，或者成立房屋征收裁决机构，迅速有效地化解矛盾。

综上所述，房屋的征收工作是一项复杂而艰巨的工作，其与国民经济的发展、社会的稳定有着密不可分的关系，稍有差池便会给社会带来巨大冲击，因此，一定要做好房屋征收工作中各个阶段的准备，寻找最优方式尽早解决存在的矛盾，减少“钉子户”“上访户”，为我国经济的发展和社会的稳定营造良好空间。

参考文献：

[1]张振良.城市拆迁中的若干问题及解决办法[J].中国法制网，2009.endprint