地方主体税种视角下我国房产税改革思考

李彤

[摘要]从2016年5月1日起，我国全面推开"营改增"，营业税已经彻底退出历史舞台，这导致地方主体税种缺失，地方税收收入减少，地方税体系不健全。城镇土地使用税，耕地占用税等虽为地方性税种，但金额较小，不能成为地方主体税种，由于各地资源分布不均衡资源税也并不能担当作为地方主体税种的大任。根据对沪、渝试点的分析以及国外房产税的经验分析，房产税在一定程度上能够担任我国地方主体税种，为地方政府筹集公共建设资金与公共服务资金。

[关键词]地方主体税种；房产税；改革

[DOI]1013939/jcnkizgsc201723072

随着我国经济的不断发展，房地产业已经逐渐成为推动国民经济增长的主导产业之一，但房产税的相关制度还不成熟。同时，房产税是对纳税人不动产进行征税，是增加地方财政收入的一个重要来源，所以为保障地方政府拥有稳定的财政收入，健全地方税体系，加快推进我国房产税改革势在必行。

1房产税能够成为地方主体税种之一的原因

首先，房产税是一种财产税，征税对象是纳税人的不动产，税源比较稳定，税基较大；其次，房产税是一种直接税，不易转嫁，在一定程度上能够对收入进行二次分配，更加注重公平，减少贫富差距；再次，其他地方性税种比如城镇土地使用税，耕地占用税，印花税等金额较小，资源税经过改革大部分已经改为从价计征，体系逐渐成熟。但是我国资源分配不均衡，有些地方地广人稀却资源充足，有些地方人口众多但资源短缺，资源税一般是由开采地的地方税务机关征收，所以对于资源少的地区，资源税税收收入并不多；最后，房产税能够在一定程度上抑制房价过快增长，保护地方经济发展，防止房产泡沫的出现，稳定地方财政收入，更有利于民生。

2沪、渝房产税改革对地方税收收入的影响分析

2011年上海、重庆两直辖市进行房产税改革，开始对部分个人住房征收房产税。从试点政策的制定来看，上海、重庆两地在政策的制定上，税率比较宽松，对本地居民以及个人的优惠力度比较大，对"炒房"行为起到了一定的抑制作用。但是政策的制定也存在一定的问题。首先，政策只针对新购入的房产，并不包括保有环节；其次，征税范围比较窄，主要涉及高端住房，但是这部分住房在总体住房中只占小部分，大部分住房仍是普通住房；最后，税率的标准偏低，税收优惠的力度较大，并没有大幅度的增加地方税收收入和抑制房价增长，这使得房产税不能发挥其预期应有的作用。

图1显示了近六年房产税税收收入的走向

从政策实施的结果来看，图1显示了近六年房产税税收收入的走向，总体来说是平稳上升的。税收收入的上升一方面是房价或者是房屋租金的上升，另一方面上海、重庆两地房产税改革将征税范围扩大至部分居民人房产，使得房產税税收收入逐年上升。

图2重庆市税收收入所占的比例

数据来源：重庆市统计年鉴。

图3上海市税收收入所占的比例

数据来源：上海市地方税务局。

图2和图3分别是上海、重庆两地五个地方性税种（契税、资源税、车船税、房产税以及土地增值税）税收收入所占的比例。从上述数据来看，契税和土地增值税所占比例较大，房产税税收收入占比处于第三位。虽然试点政策实施后并没有像预期抑制房价的上升，但是在增加税收收入方面起到了一定的作用。税收收入占比虽然仍处于第三位，但是所占的比例在上升，这一现象表明房产税在地方税收收入中有着越来越重要的作用，房产税改革越来越不可忽视。建立科学的房产税税制，优化房产税结构，规范房产税制度将成为必然。从现在的政策实施结果来看，房产税成为单一的地方主体税种仍是不现实的，但是房产税、土地增值税、契税正在逐渐形成三足鼎立之势。

3房产税改革的国际经验借鉴

目前，我国的房产税的征收范围仅限于城市、县城、建制镇和工矿区的经营性房屋，对个人自住的住房免征房产税（上海、重庆地区除外）。随着房地产业经济的不断发展，各国在不断地调整房产税相应政策来调控房地产市场、筹集财政资金。对于我国来说，经过"营改增"后，房产税改革迫在眉睫。

在美国，房产税是一种在房产保有环节征收的财产税，重保有，轻流转，并且征税范围较大，包括农村的房产。各州拥有独立立法权，地方政府因地制宜自行决定征税的标准，这种房产税成为美国地方政府财政收入的重要组成部分。在英国，房产税分为中央税和地方税两部分，均由地方政府征收。个人住房部分由地方政府负责征收，具体的相关征税标准由地方政府确定，地方拥有一定的地方政策制定权，税收收入划归地方；而营业用房部分由地方政府征收，然后上缴中央。在日本，房产税的征收范围不仅包括转让环节，还包括保有环节。以上几个国家的房产税都有一定的共同点。第一，房产税的征收环节不仅仅在转让环节，还包括保有环节（比如美国，日本）；第二，房产税的征税范围较大，除了经营性用房还包括个人居住用房，有些地区还包括农村地区房产（比如美国、英国）；第三，地方政府拥有一定的税收立法权或者税收政策制定权，地方政府能够根据各地经济状况自行制定房产税税收政策。

4 完善我国房产税改革的建议

根据我国上海、重庆两地的房产税试点情况，我国应当基于现实国情，借鉴国外房产税改革，进一步完善我国房产税改革，使得房产税发挥其应有的作用。

第一，明确房产税改革的主导思路。房产税虽然能够在一定程度上调节房地产市场行为，调控房产价格，但是上海、重庆两市在进行房产税改革后房价仍居高不下，所以并不能起到很大的作用。房产也是一种商品，受到市场上多方面的因素的影响。。商品价格随着商品的价值上下波动，也符合供给与需求平衡的原理，在北上广深，需求大于供给，自然会抬高房价，利用税收来降低房价只能起到一部分作用。房产税作为地方税种之一是地方政府取得财政收入、筹集地方公共资金的一个重要途径。所以在政策的制定上，应注重房产税增加地方税收收入，调节收入分配的作用。市场机制失灵，政府干预是促使房地产市场回归正轨的力量之一，所以房产税的改革也应配合其他相关制度。endprint

第二，加快房产税立法的进程。在党的十八届三中全会的改革任务中提出"要加快房地产税立法并适时推进改革"。我国十八个税种中除企业所得税、个人所得税、车船税、环境保护税已经立法，其余税种均由国务院制定暂行条例并未经过人大立法，房产税也在其中。加强税收法治建设有利于税务干部依法治税，更能保障纳税人的权利。但是在不抵触上位法的情况下，地方政府也可以制定适合本地区发展的房产税实施细则以及税收减免优惠政策。立法与改革相辅相成，互相依靠，改革需要在法律之内进行，而立法也将加快改革，增强改革的法制性。坚持税收法定原则符合市场经济对税法权威的需要，是建设法治中国的发展趋势。所以加快房产税立法进程对于完善我国房产税改革有着重要的作用。

第三，完善与房产税相关的配套制度。完整、有效的房屋产权证明对于房产税的征收管理是必不可少的。对于新增住房来说，征收房产税比较容易，凭借契税完税证明，房产税完税证明等相关证明，房屋产权人才可以领取房屋产权证。若对保有住房開证房产税，则相对困难，需要有关部门对土地房屋进行记录管理以及评估管理，与税务部门合作，为税务部门更有效更便捷的进行税款征收提供有效的平台。评估房产价值可以由中介机构评估也可以由税务机关有关部门评估。由中介机构承担评估工作固然会减轻税务工作人员的负担，但是会加大税收征管成本，所以在前期并不建议这种方式。通过各方的积极配合才能设计出适合中国国情的房产税税收政策，使得房产税发挥其应有的作用。

5结论

根据我国上海、重庆试点的实施情况来看，房产税发展成为单一的地方主体税种暂时是不现实的，但是房产税紧追土地增值税、契税，将成为筹集地方财政收入的“三驾马车”之一。为了更好的发挥房产税取得财政收入、筹集公共建设资金的作用，完善房产税改革，推进房产税改革的发展是必要的。

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