中小房地产企业经营各环节的风险及其防控

张万杰

【摘 要】中国房地产市场在近20年的高速发展中，大大小小房地产公司都在全力开发，为了赚取高额经济利益，而忽视了对风险的控制，堆积了大量风险。本文从中小房地产企业经营活动过程入手，重点阐述和分析企业在土地取得、资金筹集和销售、按揭办理、国家政策调控、不动产登记联网、房产税等方面存在的风险，并针对性的提出了相应的风险预防和控制措施，以期促进中小房地产企业健康发展。

【关键词】房地产企业；风险防控；企业经营

房地产开发是一种资金投入量大，经营周期长，高风险的投资经营活动，在整个经营过程中伴随着各种预计到的风险和预计不到的风险。特别是对中小房地产企业而言，受企业规模，资金实力的限制往往应对风险的能力较差，所以经营中仔细筹划，规避和控制风险就成了企业的一项重要工作。

一、中小房地产企业经营各环节的风险分析

1.开发项目土地的选址与取得风险

中小房地产公司由于受资金实力的限制往往只能一次开发一个房地产项目，因此开发项目土地的位置的好與坏，对房地产企业而言影响是巨大的，直接关系到项目开发的成功与否，所以选取开发土地所在的位置就变得非常慎重了。通常而言需要考量的因素有所在区域的经济发展水平、人口、交通、教育、医疗便捷程度，周边项目的影响、当地城市规划中土地位置区域经济定位和城市发展的方向、潜在的风险等等。前期研究做细致才能正确做出是否开发的决定，好多项目都由于土地所处的位置不好导致开发失败，成为“烂尾楼”或者“鬼城”。有一个典型例子：笔者所处的城市是一个地级市，一家房地产企业在下面的县级城市开发了一个商业步行街项目，项目所处的地块前面有一幢大楼需要拆除作为步行街的主要通道，但由于种种原因没有拆除，导致项目建成后没有开阔的视野，步行街藏在了大楼的后面没有展现出原来规划定位的效果，销售大打折扣，几乎无人问津，导致企业大量的资金被套，项目基本失败。这就是典型的开发选址位置不当带来的风险。

土地位置确定以后，就进入取得土地的流程。拍卖是政府目前出让土地的主要方式，这是多家竞拍最终出价高者拍到土地的一种方式。在这种方式下，一定要量力而行，不能为了面子追高地价，拍的“地王”，导致楼面地价飙升，脱离企业的实力和当地老百姓购买力水平，给以后的支付土地款和后期的销售价格定位留下风险。

2.开发资金筹集风险

开发房地产项目大量的资金储备是不可或缺的，支付土地款和开发项目建设都需要大量的资金。前几年房地产开发项目挖个坑就开始收钱随着政府管理越来越规范这种方式已经不具有可操作性，现在按照规定都是取得房屋预售许可证之后才开始预售收款。由于现在国家对房地产行业的调控，房地产企业通过银行取得贷款很难，所以实力差一点的中小型房地产企业不得不通过抵押资产或者民间高利息借贷方式取得急需的资金。但民间高利息借贷这种方式付出的资金成本相当高昂，相当于变相的“高利贷”，使得企业借贷资金风险变得非常大。实际中由于归还不起“高利贷”企业倒闭，法人“跑路”这种事屡见不鲜。

3.销售风险

销售的好坏直接关系到项目开发的成败。房地产项目由于受地段，周边环境，小区房屋户型、配套环境、销售定价、销售策略等因素的影响也存在很大的风险，综合因素好，定价合理这样房屋的销售就会快一点，反之定价过高或者位置偏僻交通不便、周边配套设施不完善的话就会差一点，这样的话就会对资金回笼速度造成影响，拖累企业后续的发展。

4.涉税风险

税收是一个国家财政收入的主要来源，依法纳税也是每一个企业的法定义务。房地产行业由于涉及的税种多，纳税金额高历来是税务部门重点关注的行业，所以对于房地产企业而言是否及时准确申报纳税就成了涉税风险的关键。实际中个别房地产企业由于心存侥幸或者其他方面的原因不能及时准确纳税被税务机关查补税款并处罚款的例子也很多，有一些企业法人甚至被追究刑事责任，造成无法弥补的后果。

5.按揭贷款风险

在房地产销售中，很多购房者由于资金不够，就向银行申请办理房屋“按揭贷款”。银行和房地产公司签订项目按揭贷款协议，购房者“按揭贷款”申请通过后把贷款的金额付给房地产公司，购房者每月归还银行贷款。这种方式在实际操作中也出现了一些风险：一些购房者办理按揭贷款后恶意拖欠，不去按期归还银行贷款，由于房地产公司是连带责任担保人，当拖欠到一定金额后银行就会从房地产公司保证金账户中划走这笔拖欠款，相当于购房者拖欠了房产公司房款。当房价上涨阶段，购房者一般不会去恶意拖欠银行按揭款，但当房价出现持续下跌，购房者会出现自己的房子卖贵了，不划算的心理，往往不会积极去还银行按揭，甚至出现弃房断供。虽然说办理按揭要将房屋抵押给银行，但实际中银行往往要找房地产公司来收取这笔钱，毕竟房地产公司是连带责任担保人，需要连带支付款项，这就形成了按揭贷款风险。

6.政策调控及其他风险

中小房地产公司由于自身抗风险的能力较差，因此要密切关注国家和地方政府关于房地产的政策变化。房地产行业经过多年的高速发展，为经济发展做出了很大的贡献，但不可否认的是由于房地产行业发展过快，对其他实体经济也产生了很大冲击，同时高昂的房价也加重了老百姓的负担，行业的风险也越来越大。从目前看房地产市场发展已经快处于顶部位置，日趋饱和，房地产泡沫也越来越大，风险凸显。国家最近也不断出台抑制房地产过快过热发展的政策，部分城市也开始限购，房屋成交量开始下滑，房地产销售受到明显冲击。

不动产登记联网、攀升的“住房空置率” 、即将推出的房地产税、限购不断增加的城市也是中小房地产企业面临的另一类风险。预计在2018年推出的全国联网的不动产登记工作将摸清购房者拥有房屋的数量，为准备开征的房地产税打好基础，基于持有成本风险的考虑一些购房者可能会取消购房计划。而不断高攀的房屋空置率可能会促使政府减少土地供应，无形加大中小房地产公司拿地难度。限购则会直接对购买力形成遏制，减缓开发力度。endprint

二、中小房地产企业经营各环节的风险防控措施

1.建立開发土地取得风险预研和防控机制

通过建立土地风险预研和防控机制，对准备取得的土地结合各种开发指标进行测算，计算相对应土地成本价格和楼面地价，结合当地人口和经济发展水平以及现有房屋销售价格进行综合分析评估，在所有的风险因素都考虑进去以后再做出最终是否取得土地的决定。取得土地时还有最关键的一点是一定要搞清楚土地的权属和性质，记得在政府相关部门办理合法土地出让手续。一些中小房地产公司开发的项目由于取得土地手续不合法或者没有土地手续，即便房屋修建完成也由于土地手续问题最后没有办法给客户办理不动产登记证。因此，不管是通过何种方式取得土地，土地手续一定要正规合法，一定要办理相关的土地证件。

2.拓宽资金筹集渠道

筹资渠道单一往往满足不了企业对资金的渴求，特别是银行目前对房地产项目贷款基本停滞的情况下，积极想办法拓宽资金筹集渠筹备项目开发建设巨额可靠资金并规避资金风险就成了房地产企业必须要做的一件重要工作。通过发行企业股票，企业债券，引入项目合作伙伴、从相熟企业或者个人以合理的市场利率借款等方式解决项目急需的资金都是可以考虑的方式，要避免陷入高利贷纠纷。

3.多种营销，促进销售

房地产开发的最终目的是把开发的房屋销售出去，产生效益。对开发的项目进行准确定位，确定项目面向的人群，从业主需要的角度出发对开发项目精心设计建造，用多种多样的贴心的促销方式和合理的销售价格来加快房屋销售，促进资金回笼，满足企业对资金的需求，降低资金风险。

4.建立健全财务核算，及时纳税

健全的财务核算能够完整反映出企业核算的全过程，准确的核算出企业收入，成本，费用、税金，杜绝浪费资金，提高资金利用效率，降低经营与涉税风险。房地产企业从取得土地到建成项目并销售完毕涉及到很复杂的过程，在这一系列的核算过程中牵扯的税收事宜也很多，所以对于房地产企业而言，遵守和学习税收法律和法规，按时准确缴纳税款就成了规避税收风险的最有效的方法。

5.加强按揭客户资料审查，后期及时跟进联系

随着房价的上涨，促使一部分人恐慌性购房，没有考虑自己的实际购买力和后期还贷的压力，盲目按揭购房，造成潜在的按揭风险。

这就要求给客户办理按揭申请时房产公司首先需要对购房者经济条件进行仔细审核，判断其后期偿还银行按揭贷款的能力，还要考虑是否让购房者写下具有法律效力的如果不能按时归还银行按揭，出现银行扣房产公司款的情况同意房产公司采取必要的督促还款措施的承诺。按揭办理完毕后要建立按揭办理客户的档案资料，后期及时了解跟进，确保最大程度降低按揭风险。

6.根据房地产政策和市场变化情况，及时调整经营思路

习近平同志提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，表明中央对房地产市场过快过热发展很担忧。近一段以来国家和地方政府密集出台了许多条对房地产市场的调控政策，限购城市也越来越多。而且不动产登记联网，房地产税和不断高攀的住房空置率也会促使房地产市场开始调整。

对于这些政策和市场变化，中小房地产公司要加强学习密切关注及时调整经营思路，想办法加快现有开发项目的销售进度，防控和降低政策调控带来的风险。要充分利用自己“船小好调头”的优势，积极调整开发思路，做到未雨绸缪，规避政策和市场变化风险。

总之，新经济常态下中小房地产开发公司在经营活动中一定要谨慎，要防范和控制各种风险，促使企业健康发展。

参考文献：

[1]赵静.楼市调控政策下中小房地产企业财务风险研究[J].财税统计，2015（6）：.66.

[2]殷闽.华论房地产信贷风险及防范[J].宁波职业技术学院学报，2006（2）：.14-16.

[3]张凤.强化房地产企业资金管理的思考[J].经济研究导刊，2011（23）：.146-147.endprint