浅谈住房公积金贷款风险成因与对策

李佳明

[摘要]住房公积金贷款是我国住房金融政策性的表现主体，主要优势在于利率较低，期限长，成为普遍职工住房消费贷款的选择。近年来，随着物质生活水平的提高，房地产市场的不断扩大，贷款数量也不断提升，住房公积金贷款的风险也逐渐显现。文章作者通过分析住房公积金贷款风险的种类和成因，提出有效的应对措施。

[关键词]住房公积金；贷款风险；房地产行业

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2017.25.067

住房公积金贷款风险主要是其专项储备资金在借贷过程中因主观因素和客观因素导致的各种风险。其具有风险类型多，产生原因多样等特点，其危害也较大，不仅影响房地产市场的发展，还影响整个经济市场和社会的稳定。

1 住房公积金贷款风险防范的重要意义

首先，住房公积金贷款風险防范是社会市场经济体制发展的必然要求。当前阶段，我国处于经济快速发展的重要时期，随着我国住房政策的改革不断深入，住房公积金的规模不断增大，人们对住房公积金的认识不断加强，贷款数量的不断增加使得贷款风险防范相当重要，不仅影响经济的发展，更影响社会的稳定。其次，住房公积金贷款风险防范是贷款者的迫切需求。加纳住房公积金的百姓需要对其风险防范有所了解，随时保护自身利益不受侵犯。最后，住房公积金贷款风险防范是其制度的重要体现。住房公积金管理中心需要对公积金的增值、保值以及风险做出全面的管理和掌握，对基金的使用和安排制度风险评估，只有这样才能保证住房公积金的安全，保证加纳公积金者的信心，建立与市场经济相适应的住房保障体系。[1]

2 住房公积金贷款风险分类

住宅公积金贷款风险分为以下几类：第一，信用风险。信用风险指借款个人及公司企业的信用程度，其评价指标以其还款能力为主。贷款信用风险的评判主要和借款人的个人行为、工作稳定性和财务管理方式有关，具有一定的不确定性。住房公积金的贷款对象多为社会中层或低层收入群体，信用风险随社会经济的稳定性、企业单位制度变化息息相关，很多情况下是职工因失业出现信用风险或因家庭出现重大变故而产生信用风险；第二，市场风险。随着我国房地产市场的不断发展，购房投资、炒房等现象普遍存在，个人投资房产现象较多，市场上房地产价格的动荡都给贷款带来一定的风险；[2]第三，操作风险。主要指贷款受理、审批以及后续管理过程中出现操作不当、手续不齐、管理不严等现象造成贷款风险。这一类风险的主要原因在于住房公积金管理中心，其制度存在漏洞，工作人员素质不高，管理疏忽等对不符合贷款条件的给予贷款办理，导致产生不良贷款，加重贷款风险的产生；第四，抵押物处置风险。[3]我国当前的住房公积金法律制度尚不完善，对抵押物处置方面的制度约定尚不健全，借款人在出现违约状况后，抵押物处置不当，带来贷款风险。此外，因自然灾害或人为因素导致的抵押物损坏或损失，没有相应的处理办法，而且对抵押物估价设置方面，因拍卖收益低于贷款数目而造成损失。

3 住房公积金贷款风险形成原因

3.1 政策原因

政策因素导致的住房公积金贷款风险主要指国家关于住房公积金管理政策变动而导致的贷款风险。一方面，住房公积金的政策影响个人住房贷款的服务对象，面对大多数中低收入人群，职工的收入稳定性影响其债务的偿还能力和贷款的缴纳情况，关系着贷款风险的大小；另一方面，住房公积金的贷款时间期限较长，一般以不超过退休年龄甚至延长至退休年限之后，在此期间，国家政策、金融市场发生的变化都是贷款风险形成的原因。此外，住房公积金的政策目的是帮助购房者满足住房需求，信贷工作方面注重放贷而忽视质量，增加贷款风险。住房公积金管理中心是单独的国家事业单位，其目标不是盈利，因此，缺少金融管理和风险防控方面的能力，在国家经济政策宏观调控发生变化情况下，容易因信贷政策的改变以及房地产市场的变动加大贷款的风险。

3.2 市场原因

房地产行业是重要的资金密集型行业之一，房地产市场的波动将直接影响住房公积金贷款的风险评价。房地产市场的发展，个人投资和过度投机投资致使房价不断升高，交易数量的不断增加，造成房地产市场出现虚假繁荣的现象，严重导致房地产泡沫现象，形成泡沫的初始现象是房价不断提高，信贷市场规模不断扩大，经过不断地累积和放大，信贷模式的不断膨胀，导致金融体系和经济体系面临崩盘，这种泡沫经济导致资产价格的严重下降，信贷规模缩小，贷款回收受到限制。物质抵押方面无法通过贷款收回本金，或抵押物价格评估出现偏差，导致贷款金额缩小，从而影响经济的稳定和社会稳定。

3.3 信用原因

信用原因主要是指借款人由于主观因素和客观因素无法承担贷款，不能完成合同或不能履行合同条件而导致违约，造成贷款损失。信用因素是根据借贷人个人资产情况和诚信度来判断的，住房公积金贷款信用风险的产生也与以下三方面因素有关：第一，信用调查体系不完善。借贷人的信用指数和资产没有专业的机构来调查，这样不能保证住房公积金管理中心能够掌握借贷人的真实资料，包括对其抵押物的价值做出正确的评估；第二，借贷人信息资源来源于职工单位，而单位给出的资产和诚信证明真实性较低，且随意性强，以此为依据进行借贷凭证，增加了贷款风险；第三，借贷人因外界因素导致的还款能力不足，如重大事故、离异等导致借贷人无法偿还贷款，同样增加了贷款风险。

3.4 法律与管理原因

根据我国法律规定，当借贷人无法偿还贷款时，执行人按照合同规定进行抵押物查封时，法院不能都对贷款人生存所需的住房进行拍卖，只有在保障贷款人与家属满足最低生活保障后的其余房屋或抵押物品进行拍卖或抵债。这种法律规定对于收入较低且第一次买房的人群来说，已经失去了抵押的意义，增加了贷款的风险。住房公积金管理方面，管理中心的目的不是盈利，因此管理模式相对封闭，在较大金额的运作、核算以及风险管理方面相对保守，管理素质较低，行政管理代替经济管理，管理组织建设不健全，岗位设置不合理，工作环节存在漏洞等现象，这些因素都为住房公积金贷款留下风险隐患。endprint

4 住房公积金贷款风险防范措施

4.1 建立预警体系，完善贷款政策

建立健全的预警体系，完善贷款政策，可有效地减小住房公积金贷款风险。首先，科学分析贷款发展趋势，制定严格的贷款规模目标，对抵押体系系数做出评估，加强资金流动性的管理能够合理地规避和缩小贷款风险。贷款利息可能受到市场因素和政策因素的影响，贷款期限越长需要支付的贷款利息越多，以此来刺激购房者缩短购房年限。公积金贷款模式和种类方面，设计多种还款服务方式，提高服务质量。

4.2 建立信用评估体系

根据借贷人的多种行为方式建立个人信用评估体系，严格审核借贷人的信贷资格。住房公积金的缴纳、使用等信息纳入人民银行征信系统，根据个人信用行为确定其信用程度，对守信者建立奖励机制，开通优信者业务办理平台。对信用不良者制定惩罚制度，如降低信贷額度，提高信贷利率等。通过完善的信用评估体系提高违反信贷要求的成本，降低贷款风险。

4.3 完善保险体系与管理制度

建立政府担保和商业保险体系，帮助住房公积金贷款风险的分散和转移。将政府信用担保融入公积金贷款风险中，为中低收入人群提供担保，满足其购房需求的同时提高了贷款者的资信等级和贷款成数。商业保险体系能够扩大购房需求，转移贷款风险。建立健全住房公积金贷款中心内部管理制度，提高管理人员对风险管理的认识，提高工作人员各方面素质。建立完整统一的业务规程和科学严谨的管理模式，能够帮助减少贷款风险，有利于贷款风险的识别和控制，尽量减少因主观因素和人为因素造成的损失。此外，通过建立信贷管理奖惩机制，制约管理人员的工作习惯，明确岗位责任，有利于信贷风险保障体系的进一步建立。

4.4 建立保障机制

住房公积金贷款抵押物难以实现估价和处理的主要原因是缺少社会住房保障制度，借贷人在抵押住房后，面临基本生活问题，住房抵押形同虚设，因此，建立相应的社会住房保障体系，能够保障个人在抵押资产后能够维持基本生活，这样抵押才有作用，法院的执行才能落到实处，住房公积金管理机构才能维护自身的利益。

5 结 论

综上所述，随着房地产市场的繁荣发展，住房公积金贷款也不断扩大发展，随之而来的风险问题威胁这房地产市场的正常发展以及社会经济发展和社会稳定。因此，深入研究住房公积金贷款风险产生原因，提出相应解决措施具有重要意义。

参考文献：

[1]胡星.住房金融风险防范：国外的经验与启示[J].河南金融管理干部学院学报，2015（2）：61-62.

[2]臧国华，徐晗笑.商业银行房地产住房信贷风险及其防范[J].上海金融，2015（12）：45-46.

[3] 李宁.我国现行住房公积金制度的缺陷分析及其对策研究[D].北京：首都经济贸易大学，2014.endprint