新常态下物业管理在北京新型农村社区的作用及发展

郭冰

[摘要]物业管理在新型农村社区建设发展中一直发挥着重要作用，新型农村社区实施有效的物业管理，有助于解决影响新型农村社区建设的诸多问题，既拓宽就业渠道，又带动经济发展；既改善了农村治安维护社会稳定，又促进新型农村社区良好社会风尚的形成。“新常态”下新农村建设进入新阶段，为巩固既有成果，文章对物业管理在北京新型农村社区的发展提出建议，让农民真正享受新型农村社区建设的成果，并进一步挖掘农村物业管理市场价值。

[关键词]新常态；物业管理；新型农村社区

[DOI]1013939/jcnkizgsc201726180

1背景

當前我国社会经济发展进入“新常态”，经济增长速度将由高速增长转为中高速增长，产业结构优化升级，新经济增长转向第三产业。“新常态”下新型农村社区建设进入了新阶段，更注重为农村居民提供与城镇居民均等的基础设施和公共服务，实现城乡均等化发展。由于物业管理具有社区、人文、环境、服务和管理的综合功能，在改善新农村居民生活环境、拓宽就业、维护社会稳定、提高文化素养等方面，具有独特的优势，已成为现代服务业的重要组成部分，而新农村物业管理还在探索中发展。

2010年以来，北京新型农村社区建设成果显著，其中物业管理也发挥了举足轻重的作用。北京城乡接合部地区668个村庄，根据城中村、平原村、山区林地村、特色产业专业村等五种形态，全面实行社区化管理，累计投入专项资金20多亿元，建设完善新型农村社区市政配套基础设施等工程。新农村政策的推行，让农民们“上楼”过起了城里人的生活。2014年6月，门头沟军庄镇东杨坨村开始接受北京天合立信物业公司进村管理，村委会则负责协调、监督物业公司的工作。经过几年发展，不仅使当地农村环境清洁有序，农村社区物业使用效率得到提高，邻里物业纠纷也有所缓解，同时还带动农村物业产业的发展。因此，专业化、规范化、市场化、特色化将成为北京新型农村社区物业管理发展的新方向。

2物业管理在新农村建设中的作用

21物业管理促进新型农村社区建设，有助于解决影响新型农村社区建设的诸多问题

社区建设是城市建设的基础，物业管理是社区建设的载体和组成部分，社区建设中的许多内容需要依托物业管理服务来进行。

很多新型农村社区管理由于先天条件不足，起点较低，存在诸多需要解决问题。乡镇相关行政管理部门的认识不一致，职责分工不明确，房屋没有专项维修资金、缺少专业队伍管理，全靠村集体经济支撑、村委会代管。村集体贴钱管理小区，村民们颇有微词。如果没有专业管理和资金保障，新型农村社区的很多公共设施，特别是电梯、消防、二次供水等设施持续使用会出问题。

北京市政府为加快推进新型农村社区建设与管理，成立专门机构，明确农村政企分开、政府公共服务和居民自治管理分开，各村镇根据不同形态社区采取不同的物业管理服务模式，出台相关政策与临时指导文件，在新型农村社区按照城市小区标准配备物业管理用房，建立住宅专项维修资金，全面实施物业管理。对符合条件的社区，可以选聘有资质的物业服务企业提供物业服务，各镇根据物业服务成本核算进行补贴。物业服务不仅为村民解决后顾之忧，还能为村民房屋保值增值，带来直接的经济效益。

22物业管理拓宽就业渠道，带动经济发展

当前新型农村社区的物业管理服务人员大多来自社区村民，土地流转后，不再种地，部分村民通过招聘参与物业服务，实现了社区村民就近就业，减轻了政府压力，增加了村民收入，促进家庭稳定、社会和谐。

针对社区物业管理人员文化程度和职业技能水平较低，没有培训和相关证书的情况，北京市农委会同市劳动保障局、市财政局、市教委等部门先后出台了相关意见和办法，一名农民市级财政补贴培训费200元，农民可以免费参加电工、焊工、家政等各类培训，获得职业技能证书后就业，避免了一些农民上楼入住新型社区后，收入不见增长而生活成本增加的困扰。

物业管理不但有利于解决村民就业，对扩大消费、拉动经济增长也有重要作用。据估算，在房屋七十年的使用过程中，物业管理对公共设备设施维护及房屋修缮的费用与购房费的支出比例为 13∶1，物业服务管理所创造的经济总值将越来越多，新农村物业的市场价值会越来越显现。

23物业管理有利于维护新型农村社区稳定，改善农村治安问题

新型农村社区的建设和推进使农民的生活环境大大改善，生活质量有了很大的提高。但由于城郊新型农村社区生活成本相对较低，流动人口多；社区村民之间，村民与村干部之间因为各种原因发生矛盾产生纠纷繁多，常引发治安或刑事案件，给社区治安带来一定隐患，影响社区和谐稳定。如大兴区推广实施村庄社区化物业管理以来，村庄刑事发案数与2008—2010年三年同期平均刑事发案数相比下降了25%，群众安全感由原来的483%提升到965%。

物业管理企业对于维护农村治安和社区秩序具有积极作用。通过协助村干部加强社会治安综合治理和安全监管工作，做好矛盾纠纷排查调处及安全保卫工作，协助公安派出所对外来人口登记，最大限度地降低社会矛盾，积极预防、妥善处理矛盾纠纷。另外，物业建立长久有效的治安防范体系，落实安保责任，规范安保制度，布置安防系统设备，实现24 小时监控值班，定时保安巡视、进出口有门岗值班，规范停车管理，保障和维护好社区村民生命财产安全，提升村民安全感和满意度。

24物业管理社区文化活动，有利于提高村民文化素养

“新常态”下，文化建设与经济发展同样重要。社区文化建设在城镇化进程中起到越来越重要的作用。物业管理企业通过策划新颖的活动项目，运用宣传、教育、娱乐等多种形式，培育村民和流动人口的社区意识，更新观念、提高素质，引领村民形成良好社会风尚。北京怀柔区汤河口镇新地村在村中60多块墙面上建起了文化墙，书写诗词、名人画像、弟子规图画、爱国英雄、尊老爱幼图画等，倡导新农村乡风文明新风尚。色彩缤纷的文化墙也成了新村亮丽的人文风景线。endprint

3推进新型农村社区物业管理再提升的建议

从北京市实施物业管理的农村社区反馈看，物业化管理符合农村发展的实际和新农村建设的要求，可大大提升社区管理水平和农民生活质量，让农民真正享受到与城市居民一样的待遇，提升新型农村社区物业管理服务水平也势在必行。

31新型农村社区物业管理要提前谋划

有相当一部分人认为物业管理是房屋建成后，在使用过程中的日常维护和管理。随着物业管理行业发展，这种理念已不能与时俱进了。在新型农村社区建设过程中，对物业管理的需求和依赖越来越强，为提升物业管理能力和工作质量，根据目前物业管理取得显著效果的成熟经验，在新型农村社区建设过程中，应提早谋划物业管理工作，提前参与。这对于提升社区物业管理质量、减少物业纠纷、保障村民权益有积极作用。

新型农村社区物业提前参与不同于城市社区物业提前介入，在新型农村社区建设过程中，请物业管理专业化团队提前参与，对社区未来的发展提出建设性的意见，做好引导与开发，提前培养专业化团队。2013年被北京市新农村委员会定为市级新型农村社区示范村的平谷西古新农村，也是中国养老示范基地。规划四个大区：以道教文化和灯彩艺术为特色的文化区、养老产业区、观光农业区、新民居住宅区。物业管理在规划阶段进入，对产业发展和建成使用都有更长远的意义。

另外，现代物业管理制度向广大农村地区推广，会面临很多由农村具体情况引发的新问题，如物业费收缴。物业管理企业应该早做准备，有必要通过前期调查，尽可能多地发现这些可能出现的问题，并提出相应解决方案，防患于未然。

32推行新型农村社区物业管理市场化

新农村物业管理市场化是指突破农村社区自给自足和内部交换为主的物业管理初级阶段模式，经过公开市场过程，选聘物业服务企业，而不是被动地接受物业管理单位的管理和服务。在选定物业服务企业过程中，建議重点关注物业资质、物业管理方案、投标报价、企业信誉、管理业绩等条件，综合评判，确保最终选定服务收费合理、专业技术力量较强、管理行为规范、信誉良好的物业管理服务专业公司。这样，总体服务质量必然有保障，不仅节省村民物业服务费用，也会减少物业管理争议。

物业管理收费不是福利性服务，新农村物业管理必须尽快摆脱收费难问题。新型农村社区受经济来源、传统观念、传统文化、消费习惯的影响，入住后，部分村民不愿意交纳物业费和公摊电费等，影响物业管理的正常运营，从而影响社区的生活质量。某种意义上讲，免费、廉价、低值的服务，对新型农村社区物业管理是一种损害，无助于新型农村社区建设长久、可持续发展。在“新常态”下，物业管理消费，是“花钱买服务”、物业保值增值，享受社区建设成果。

新常态促使新型农村社区建设观念更新，通过注重市场在社会经济发展中的决定性作用，可以引导市场行为和社会心理预期。新型农村社区物业管理推行市场化模式，企业化运营，是提高物业管理总体服务质量的有效途径，切实可行，不仅有迫切的现实必要性，也是长效管理的必然趋势。

33坚持新型农村社区物业管理规范化

在北京新型农村社区物业管理实践中，也有些物业管理公司前期服务表现较好，但随着时间的推移，服务质量越来越差，究其原因，与新型农村社区物业管理尚不规范有关。如何扭转服务质量下降的状况，如何规范新型农村社区物业管理已经迫在眉睫。

目前北京市新型农村社区已基本实现物业管理全覆盖，其物业管理模式虽不同于城市，但可借鉴城市现代物业管理制度，从长远发展看，提高农村物业管理水平和服务质量，规范化是农村物业管理企业发展的必由之路。

新型农村社区物业管理规范化，主要包括小区文明建设、业主（居民）自治管理和综合服务规范、重要事务决策规定，物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理，房屋安全管理、治安消防秩序维护、环境卫生维护、绿化养护、重要信息公开等。培养农民“自己家园自己管”的意识，建立了包括业主（村民）、社区、乡（镇）人民政府（街道办事处）、行业主管部门在内的物业管理评价体系。

随着新农村建设的不断深入，新型农村社区物业管理的逐步规范，物业管理服务质量必然水到渠成，稳步提升，并能始终如一保持高水准不变样。

34新型农村社区物业管理特色化

物业管理服务能力的体现，不只在于提供所谓高档奢华服务，而在于提供恰当的服务。新型农村社区物业管理更加注重以村民为核心，以需求为导向的切实可行的特色化的物业管理方案。根据新型农村社区相对独立的特点，建立24 小时应急服务机制和专项措施。依照“以人为本”的人文精神，推出了老人护理、学生学习、儿童看护、送洗衣、代送代收快递等针对性较强的特约服务。

随着新农村建设的不断发展，农民也逐步形成资产统筹管理增值升值意识。在新型农村社区物业管理中，物业管理公司有着与村民距离近，联系紧密的天然优势，建议物业公司拓展资产经营能力，逐步成为村民资产经营的合作伙伴。物业管理公司可以适时开展房屋租赁、农产品统一销售等多种经营活动。物业管理公司在“保姆”“管家”的位置上的提升，可以与社区村民共赢，农民获得了预期收益，物业服务公司也可取得经济效益。

在“新常态”下，新农村建设发展的新阶段，现代物业管理从城市逐步延伸到农村，也不应仅局限于农村社区物业管理，对于农村大量存在而且是发展现代农业物质基础的农业基础设施、设备等农村公共资源，更应该引入物业管理模式，以降低使用成本，提高农村公共资源的使用寿命和利用效率。现代物业管理在农村、农业的可持续发展过程中将大有可为。

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