城市内部区域差异对房价影响的实证研究

黄伟彪

摘要：随着我国经济的高速发展，城市规模迅速扩大，城市区域房地产市场呈现出区域不平衡特征，房价出现了差异性不平衡。本文从经济集聚和人口集聚两个角度去分析集聚效应对城市发展与房价之间的传导关系，并且以广州市的有关数据进行实证分析，寻找并分析城市内部不同区域房地产价格差异的产生原因。

关键词：房价差异；经济集聚；人口集聚；实证研究

一、引言

1998年开始，我国对城镇实施了住房制度改革，住房商品化制度从此逐步确立。在很长的一段时期内，房价一直保持着稳定。随着改革开放进一步的深化，我国的经济建设取得了瞩目的发展，人民的收入和生活水平不断提高，我国城市房地产市场开始进入高速的发展时期。从2004年开始，国内主要大中城市出现了房价不断上涨且增速过快的现象，同时也出现了房价差异的问题。房价作为直接关系到国家经济平稳发展和人民生活水平的重要因素之一，它的稳定与否至关重要。所以，房价差异一直是政府以及诸多学者研究探讨的热点问题。对于房价差异的研究，目前学界的研究对象主要集中在城市之间房价或地区之间的房价这一范围内。但是，随着我国特大城市，甚至超大城市的陆续出现，城市内部不同区域的房价也逐渐出现了高低差异化的变化发展。对于这一新现象，目前学界研究探讨较少。本文将通过集聚效应用于解释城市内部不同区域的发展水平差异对房价差异的影响，这有助于理解现阶段我国特大城市、超大城市内房价差异化的原因，为引导我国新型城镇化建设和实现大城市可持续发展提供参考。

二、文献综述

“集聚效应”是指各种产业和经济活动在空间上集中产生的经济效果以及吸引经济活动向一定地区靠近的向心力，是导致城市形成和不断扩大的基本因素。20世纪90年代发展起来的“新经济地理学”把城市看作为经济活动集聚的结果，动力来自于经济规模的作用。

Schultz（1982）将人口集聚看作是带来经济收益的一种投资行为，迁移者要考虑迁移过程中的成本、投资、代价及迁移后可能获得的收益。Krugman和Venables（1999）认为当厂商聚集形成产业集群时，各类专业化工人也会集中于同一区域，使得该区域市场规模扩大，产品运输成本和价格都会降低，工人的實际工资和名义工资都要比非产业集聚区高。由此促使非产业集聚区的劳动力也向产业集聚区内迁移。在国内，姚林如（2006）经研究认为劳动力跨区域的集聚会促进原已具备产业集聚优势地区的产业进一步集聚，进一步拉大地区间的贫富差距，从而加剧经济的二元化程度，这样的结果又会再次增强人口进一步集聚的作用力。蒋子龙等（2014）认为我国经济发展和人口集聚之间存在有较强的规律性，区域人口集聚和经济总体上向空间相均衡方向演进。

通过上述文献综述可以看出，学界从不同的角度研究了集聚效应对产业生产、人口迁移、收入差距的影响。

三、理论分析与假设

随着经济的突飞猛进，我国的城市化建设发展迅速。根据住建部公布的《2015年中国城市建设统计年鉴》，我国共有12个城市的中心城区人口超过500万大关。其中，北京、上海、广州、深圳四个一线城市城区人口超千万，属于超大城市。另外，重庆、天津、武汉、南京、成都、杭州、郑州、沈阳8个城市城区人口介于500万到1000万之间，处于特大城市行列。

城市本质上是一种集聚经济体，它在形态上是生产与生活要素集聚体，集聚效应在城市的各个方面都发挥着作用。集聚效应首先反映在经济集聚方面上，产业集聚增强了城市化的经济基础，促进了城市化进程，从而提高了城市竞争力。产业集聚一方面因企业集聚取得生产上的优势而为城市提供与创造财富，政府和劳动者也增加了收入；另一方面伴随着城市竞争力的增强和劳动者收入的提高，吸引着各类劳动者从区域外迁入。人力资本的集聚反过来又推动着经济集聚的壮大，两者相辅相成，相互作用地影响着城市的房价。

但是，由于特大城市和超大城市的面积范围很大，其内部不同的区域因为各自的区位和资源禀赋会形成不同的产业集聚，从而会在经济集聚和人口集聚两个方面上形成区域性的差异，从而造成房价差异。基于此，我们提出了两个假设。

假设1：经济集聚对房价存在着正相关关系。经济集聚有利于产业提高生产率水平和竞争力，企业能够获取更多的利润。一方面，政府增加了税收收入，政府会有更大的资源投入到城市建设中去，从而能够提供更加完善的生产和生活配套设施，相应地会推高地价，进而也推高房价。另一方面，经济集聚也让从业者增加了收入，增加了对住房的购买需求，造成在需求上推高了房价。大城市内部不同区域的经济集聚水平不一样，会对所在区域的房价形成差异化的影响。

假设2：人口集聚对房价存在着正相关关系。中国经济发展中的二元性特征，进一步放大了大城市的经济集聚效应，使得这些城市会比其他地区有着工资收入上的优势。这种优势会吸引别的地区的劳动力，特别是具有一定技术知识的高素质人才迁移到这些城市来。在大城市内部，由于不同区域发展水平不一致，所以也会在存在城市内部不同区域收入水平上的差异，同样会造成城市内部人口的迁移。但是，不管是城市外部还是城市内部人口的迁移，都会直接扩大所在区域土地和住房市场的刚性需求，进而推高了房价。

四、模型变量选择与数据来源

本文将以广州市为例，从经济集聚和人口集聚两个方面去分析城市内部不同区域房价差异的问题。广州市是我国的四个超大城市之一，也是珠三角城市群中的核心城市。广州市经济发达，房价一直处于国内领先水平。广州市辖区广阔，下属有十区两市，不同区域之间的发展水平和人口密集都存在着不均匀的现象，适用于本文分析之假设。

（一）变量设定

根据假设，本文被解释变量选用住房价格指标，解释变量选用经济密度指标和人口密度指标。

1.住房价格（HP），采用当年商品住宅销售额与销售面积之比计算。endprint

2.经济密度（ED），是指所在行政区域单位面积土地上所承载的经济量，用行政区域第二产业增加值和第三产业增加值之和与土地面积之比来表示。

3.人口密度（PD），为行政区域当年年末常住人口与土地面积之比。

（二）数据来源

本文选取广州市及下辖的十区两市（荔湾区、越秀区、海珠区、天河区、白云区、黄埔区、番禺区、花都区、南沙区、萝岗区、增城市、从化市）作为研究对象，根据统计数据共取得132组面板数据，样本期为2005-2015年。其中，广州市、各区（市）的住房销售额和销售量数据来自于各地2005-2015年的国民经济和社会发展统计公报。广州市、各区（市）每年的第二、三产业增加值、常住人口和行政区域土地面积数据取自于2006-2016年《广州市统计年鉴》。

五、集聚效应视角下，城市整体集聚效应对房价影响的实证分析

1.单位根检验。面板数据模型在回归前需要检验模型变量数据的平稳性，对住房价格（HP）、经济密度（ED）和人口密度（PD）进行单位根检验。首先把各变量取自然对数，这样能使其趋势线性化，且不改变原来的协整关系，同时把时间序列中存在的异方差现象消除。本文选择ADF方法进行单位根检验，在10%的显著性水平下，LNHP、LNPD和LNED为非平稳序列，把该序列进行一阶差分后继续检验，其一阶差分序列均为平稳序列。

2.协整关系检验。根据EG两步法，首先把房价作为因变量，分别以经济密度和人口密度作为自变量，建立回归方程：

房价与经济密度的关系：

（2.5048） （7.5602）

AdjR2=0.8488 F=82.7479 DW=1.6770 T=11

房价与人口密度的关系：

（41.1699） （15.3267）

AdjR2=0.9590 F=186.6643 DW=1.9104 T=11

从方程中分析，住房价格（HP）对经济密度（ED）和人口密度（PD）的弹性系数分别为2.978和0.727。这说明经济生产和人口在城市区域中的集聚现象都会对房价产生产生影响。经济规模的扩大和人口的迁移增加都会推动城市土地和住房需求，从而进一步推动房价的上涨。从两种集聚效应的回归弹性系数比较来看，人口集聚效应对房价上涨的推动效果大于经济集聚效应。

根据EG两步法，对残差序列进行平稳性检验，得到住房价格分别与经济密度、人口密度回归得到残差序列均在 1%的显著性水平下平稳。因此，长期住房价格、内经济密度和人口密度之间存在稳定的均衡关系，并且城市人口和经济的集聚会助推房价的上涨。

六、集聚效应视角下，城市内部区域差异对房价影响的实证分析

1.面板数据单位根检验。对各个变量对数序列进行面板单位根检验，得到表2。LNED、LNPD、LNHP在LLC检验、IPS检验、Fisher-ADF检验、Fisher-PP检验的p值均小于0.1，可以说明存在单位根的概率小于10%，即序列平稳。

2.经济密度与住房价格的面板估计。本文建立房价与人口密度的固定效应的变系数模型，形式如下：

公式中，c为广州市12个区（市）截距项的平均值，是每个区（市）经济密度对本行政区域内房价的影响系数，即某区（市）经济密集增加一个百分点，该区（市）房价会增加个百分点。模型估计结果如表3所示。其中，可决系数，，表明模型拟合度较高。，表示模型不存在自相关，模型中在显著性水平下各区（市）均显著。

从结果看，各区（市）的经济集聚效应都对本区域房价具有正向推动作用。同时，各区（市）经济集聚效应影响房价的程度排序大体上与各区（市）的财力排序一致，也就是区（市）财力越强，经济集聚效应能更快地推动房价的增长。其中，黄埔区显得比較特别，它的财力只是处在广州市各区（市）的中游，在第四和第五之间，但是它的弹性系数却是最高的。这跟黄埔区已经建立完善以国有大型企业和国外大型企业为主吸引众多中小企业配套组成的电子信息园区、汽车配件园区、精细化工园区、食品园区和黄埔国际物流园区五大产业园区有很大的关系，这说明黄埔区经济集聚效率高，经济活动能够更快地带动本区域房价的上涨。

3.人口密度与住房价格的面板估计。本文建立房价与人口密度的固定效应的变系数模型，形式如下：

公式中，c为广州市12个区（市）截距项的平均值，是每个区（市）人口密度对本行政区域内房价的影响系数，即某区（市）人口密集增加一个百分点，该区（市）房价会增加个百分点。模型估计结果如表4所示。其中，可决系数，，表明模型拟合度较高。，表示模型不存在自相关，模型中在显著性水平下各区（市）均显著。

通过对结果的分析，广州市各区（市）人口密度效应对房价有明显影响，但是各区（市）的人口密度弹性存在着较大的差异，这种差异基本上与各区（市）之间人口密度差异相关。如人口密度弹性系数最大的越秀区、天河区和海珠区，这三个区本身就是广州市的中心区域，人口密度大。

结论

本文对广州市房价与经济集聚效应、人口集聚效应之间的关系进行了实证分析，得出如下结论：1.城市内部不同区域的经济集聚效应会正向影响本区域房价，且区域经济集聚效应差异也会造成房价发展的差异。2.城市内部不同区域的人口集聚效应会正向影响本区域房价，且区域人口集聚效应差异也会造成房价发展的差异。

特大城市，超大城市，凭借其在各方面优势发展产业，产业集聚又促进了人口集聚效应，人口集聚效应反过来又推动了产业集聚，两种相互作用进一步提高了城市的房价。但是特大城市、超大城市，城市内部不同区域之间的发展也存在着差异性，这种差异性也会通过经济集聚效应和人口集聚效应造成城市内部不同区域房价的差异。

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