基于南京住宅市场的房地产泡沫研究

蒋叶

[摘 要] 摘 要：通过对南京住宅市场房地产泡沫原因的分析，分析了南京住宅市场房地产泡沫的评价指标，如房价收入比等。结合国外部分国家处理房地产泡沫的措施，提出了减少房地产市场泡沫的方法，以此来促进南京住宅市场健康有序的发展。

[关键词] 南京；住宅；房地产泡沫

doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 17. 065

[中图分类号] F224；F426.92 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2017）17- 0144- 04

0 引 言

全国房地产市场热度不减，南京住宅市场近年来价格上涨幅度趋缓， 2008-2009年略有小幅下降后，从2009年至今，虽然浦口、江宁、河西等板块价格有所波动，整体价格基本没有回落，房地产泡沫指由房地产投机行为引起的房地产价格高于其实际价格，并且持续上涨现象。相比全国住宅市场，2014年以来，南京住宅市场价格趋于稳定，是否还存在泡沫，一直是学者企业家争论和关注的焦点，以下是南京市2016年1-10月新房和二手房均價（见表1，数据来源于搜房网）。一年以内，房价上涨30%左右。

1 房地产泡沫的形成

房地产泡沫的形成不是简单因素造成的，房地产行业的参与方众多，政府、金融机构、开发商、购房者，他们都可能和房地产泡沫的产生具有一定的关联，而这四类人群的行为往往是交叉相互影响的，所以很难孤立的去解释房地产泡沫的成因，现将一些因素进行归并，并阐述。

1.1 购房者的过度投资和消费者及投资者对未来价格的预期

2014年南京市人均生产总值达到136 564元，而当年的人均国内生产总值为47 203元，人民生活水平的逐渐提高带来的是消费能力的提高，投资意识也日益增强。

普通居民投资具有如下特点：渠道单一，投资保守。中国自古以来根深蒂固的文化讲究“安居乐业”，加之近年来持续上涨的房价，老百姓们更加趋之若鹜的将房产作为最稳当的投资消费品，普遍看涨也推动了房价的抬升。

1.2 政府行为的干预和房地产开发商的推动

截至2016年10月底，南京成交住宅用地总价约1285.36亿元，出让面积约2 810 867.25平方米，单价约4.5万元/平方米。2015南京成交住宅用地总价约714.19亿元，出让面积约 3 096 528平方米，单价约2.3万元/平方米。2014年南京成交住宅用地总价 约616.86 亿元，出让面积约4 772 019 平方米，单价约1.3万元/平方米。2013年南京成交住宅用地总价711.6亿元，出让面积3 326 186.19平方米。单价约2.13万元/平方米。2012年成交价格283.279亿元，出让面积3 109 832.4平方米，单价约0.91万元/平方米。2111年成交价格252.617亿元，出让面积3 561 385.3平方米，单价约0.71万元/平方米。一些非本地企业涌入南京，他们急需要打开南京的市场，土地是准入证，为了能买到土地，尤其是热门地区的土地，如河西地区，江心洲等，经过拍卖之后，价格往往被抬高若干倍，使得土地市场竞争日趋白热化，南京由此诞生了一块又一块的地王，虚高的地价带来的是更高的房价，而这房价已经超出了其本来的价值。

根据House365的信息，2016年南京在售住宅楼盘的价格分布（不含高淳/溧水）见表3。

可以看出，均价2万元/平方米以上的的楼盘比例占到了一大半，凸显出了南京房价之高。

2 南京住宅市场泡沫评价指标分析

国内外许多的专家学者在研究房地产泡沫，评价泡沫度指标和方法稍有差异，现在评价房地产泡沫的指标普遍为以下几个：房地产投资增长率/GDP增长率；房屋的空置面积与空置率；房价收入比；房屋租售比。现选择部分指标针对南京住宅市场的具体情况进行分析。

2.1 房价收入比

查阅南京市统计局的资料，整理出2010-2014年南京市城镇居民可支配收入、人均住房面积等信息，见表4。

房价收入比指房屋总价与家庭年收入的比值。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8～5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3～6之间。将房价收入比6作为房价收入比的上限，将各年房价收入比与之比较，依次算出各年房价收入比指数。以南京城镇普通家庭为例，典型的三口之家，夫妻二人加上一个孩子，家庭年收入在10万元左右，选取南京2016年全市住房均价2.4万元/平方米，根据2016年南京住宅市场主要户型90平方米计算，房价收入比高达21.6，若是选择河西等热点区域，房屋单价远超过2.4万元/平方米，房价收入比也要高很多，超过了普通老百姓的承受能力。

2.2 空置率

空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。 按照国际通行惯例，商品房空置率在5%-10%之间为合理区，商品房供求平衡，有利于国民经济的健康发展；空置率在10%-20%之间为空置危险区，要采取一定措施，加大商品房销售的力度，以保证房地产市场的正常发展和国民经济的正常运行；空置率在20%以上为商品房严重积压区。目前一般三种计算方法：

空置率=全社会空置房面积/全部住房面积

空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积

空置率=空置商品房面积/当年竣工面积

基于这几个公式，在统计年鉴中能查找出房屋各年竣工面积，但是空置面积无从查找，有学者将空置面积等同于各年的竣工面积与当年销售面积的差值，这一计算方法的准确性还有待研究，因为笔者认为，房屋的空置面积不仅包括未销售出去的面积，待售的面积，也包括购买后没有入住的面积，而后者实在难以统计，所以无法运用公式计算出南京准确的住房空置率，通过一些媒体的调查，发现南京的河西、浦口等地区晚小区亮灯较少，房屋空置严重，超过三成，泡沫现象比较严重。endprint

2.3 房地产投资总额/固定资产投资总额

根据学者们的研究结果，这一指标为10%-14%之间属于正常范围，14%-17%属于警戒区，超过17%就属于危险区了。

查阅江苏统计年鉴，将相关的数据整理如下，将17%作为上限，将各年的住宅投资总额/固定资产投资总额数值与之比较，算出各年的指数（见表3）。

通过以上数据发现，南京住宅市场目前处于警戒区。

2.4 租售比

指每平米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶160-1∶200。将200定为上限，将各区域的租售比与之比较，得出指数，再将各区域的指数做算术平均，得出全市租售比的综合指数。

根据House365网站提供的信息，选取了2016年南京各区域内的小区售价和租金情况进行分析，发现租售比数值很高，泡沫严重（见表6）。

3 国外房地产泡沫的启示

现将国外一些国家的房地产泡沫现象及其处理原理总结如下，為我们处理城市房地产泡沫提供参考和借鉴（见表7）。

4 对 策

房地产泡沫危害已经凸显出来，在南京，早年如果在河西有一套住房，如今早已升值许多番，可以说许多人一房一夜暴富，财富取得如此便捷，增值如此迅速，而且没有停止的趋势，使得大量的资金涌入房地产行业，房地产业作为国民经济的支柱性产业，一方面拉动了城市的经济，另一方面也减少了对实体经济的投资力度，同时也带来了很多的社会问题，比如贫富差距日益拉大，仇富现象严重，处理不好，就会引发社会不安定等诸多问题。

结合国外一些国家的房地产泡沫治理方法的启示，以及国内一些城市房地产泡沫的警示，对南京市住宅市场房地产泡沫的应对措施给出如下建议：

4.1 从源头做起，加强土地市场管理

目前的高房价源头在于高昂的土地价格，土地作为一种稀缺商品，它的价格受供求关系的影响，适当扩大土地供应量能有效的降低土地价格。完善目前的土地拍卖制度，减少“地王”现象的发生，同一区域或相邻区域土地可以安排多幅接连拍卖，缩短拍卖间隔时间，减少房地产开发商因为许久没有土地而争抢土地以至“地王”频发的现象，同时，严格准入制度，对准予参加拍卖的开发商设置门槛，探索是否能够根据拍卖地块起拍价的高低，选择允许不同资质的开发商参加拍卖，比如需要开发商进入南京市场一定的年限，需要以往所开发楼盘的当年销售单价处于同一区域中等水平，一是防止外地开发商为了争夺南京市场不惜高价拿地，为了获得利润而抬高房价；二是将开发商的拍卖资格直接和他们以往的销售单价挂钩，对开发商有了限制。

构建分层次的住房体系，针对不同收入的群体建设不同的住房，建设廉租房或者保障性住房，减少对商品房消费的拥挤现象。

4.2 紧缩金融信贷政策

要能对房地产住宅市场进行有效的调控，减少房地产泡沫对经济和人民生活的不良影响，使得国民经济能够健康可持续发展，最为有效的办法就是运用金融手段进行调节，加强金融机构特别是银行的监管力度。

南京二套房首付政策多变，从30%，到2010年的50%，2011年的60%，2013年的65%，2015年的60%，到2016年最高80%，这从某种程度上遏制了炒房，限购政策也限制了部分资金充裕人群频繁的购房，对控制房价起到了一定的作用，当房价上涨速度放缓的时候，金融政策，包括首付比例，贷款利率政策也都不能放松。加强对民间金融机构的监管，对除银行之外对个人提供购房贷款的机构加强审核力度，防止他们忽略对借款人的资质和信誉的审查，低估了借款风险，容易造成坏账呆账，不仅影响金融机构的安全，也危机整个社会经济的良好发展。

4.3 构建公开透明的信息平台

建立公开透明的信息平台，目前南京市实行一房一价，在各个楼盘现场的售楼处的确能查询到公开的房屋价格，但是对于全市各年的房屋销售价格还缺乏统一的查询平台，无法利用简单的方式查询到全市历年房屋的成交价格，这样的价格信息没有公开，除了那些时刻关注全市各楼盘价格起伏的专业人士外，普通老百姓对南京房价的真实走势很难做到心中有数，往往只感觉到市场的表面现象，那就是房价天天在涨，至于涨了多少，何时涨，有些楼盘有些区域有没有跌过，很难了解到，最后便是跟风买，争抢买，导致市场总是弥漫着哄抢的气氛，自然抬高了房价，制造了泡沫。

4.4 完善税收政策

南京目前的税收政策主要是体现在几个方面，一是个人住房的交易环节，如营业税，首套房90平方米以上税率1.5%，二套房90平方米以上是2%。二是开发环节的一系列税费，开发商又通过提高房价转移到消费者身上，政府一系列想通过征税来控制房价的政策无形中又抬高了房价，制造了泡沫。国内有城市已经开征了房产税，也有城市正在试点，理论研究的专家和企业家对于房产税的开征意见也不统一，有人认为应该开征，有人认为我国土地并非私有化，不宜开征。南京这几年也一直传言要开征，至今尚未证实，笔者认为，如果要开征房产税，开征的比例至少要不低于每年城市房价上涨所带给投资者的收益，才能对投资者不断炒房起到遏制作用，假设一套总价300万元的住房，在南京的河西地区，2015年初至2016年房价的涨幅超过了30%，购房者贷款成本或者全额付款资金机会成本基本和房屋的租金持平，那房产税开征的比例要接近房价的涨幅才能遏制居民对房屋的投资，转而向其他商品投资。

房地产业是城市财富的重要支撑点，住房更关乎老百姓的民生，如何保持房地产业健康有序的发展，是我们要持续研究下去的课题。这其中离不开政府在城市规划、土地政策、信贷政策方面的支持和干预，也需要媒体舆论的正确引导，引导城市居民了解政府的各种调控举措，了解南京真实的房地产住宅市场，引导老百姓理性消费，建立和谐健康的城市房地产住宅市场。

主要参考文献

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