二手房中介交易过程中存在的问题及对策

摘 要：二手房是对住房一级市场的补充，有利于抑制房价的过快增长，满足不同群体，特别是中低收入群体的自住需求。因此政府为了促进住房一级市场和二级市场的协调均衡发展，大力培育二手房市场。同时，大量的二手房交易也带来了一系列问题，如产权纠纷、质量无法保证、中介机构恶意隐瞒住宅缺陷等问题。

关键词：二手房中介；问题；对策

一、二手房交易存在的问题

（一）交易信息不对称。目前我国二手房信息的提供主要是二手房的卖方通过委托中介机构或网络媒体等提供的。但卖方从自身利益出发，对房屋真实情况进行隐瞒，从而使交易双方在交易过程中不能够对称获取信息是后期纠纷产生的根源所在。

（二）违规操作埋隐患。不少买房者为了规避税收，降低房屋买卖成本，会签订两份价格不同的房屋买卖合同即阴阳合同，从而给后来交易埋下隐患。

（三）违章收费损行规。一部分中介公司靠政策空白违章收费，中介费，附加服务费，定金等明目也不少，不交钱不推荐或者不给看好房子。在房子过户、抵押贷款等环节，普通消费者不明不白地交了各种服务费。一些二手房源信息都掌握在房产中介公司手里，售房和购房的市民根本不知道房价的具体情况，有些中介公司就借机抬升二手房价。

（四）市场杂乱质保难。目前房屋质量问题在期房交易合同中较为多见，由于房屋作为商品，特点是购买期较长，交易过程中各种手续繁琐，与其相关的因素错综复杂，特别是购买预售的期房，这种复杂的因素往往使购房者在签约购买房屋时难以辨清所购商品的虚实，而只有等到商品房交付使用之后，潜藏在交易中的矛盾才纷纷显露了出来，结果给购买者带来许多麻烦，甚至造成较大的利益损失。

二、针对二手房中介存在问题的解决对策：

（一）维护权益，拒绝有隐瞒的交易

买卖双方建立信息沟通渠道，买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其它证件，这点很重要。在二手房交易过程中经常会出现因产权不清导致的纠纷，因此了解清楚房屋产权状况是必不可少的。按照正常的交易流程，买卖双方在签订合同前首先需要检查签约主体的真实性，对于我们购房者而言，最主要是要核实房主的身份，以防止有些不法之人假造房主身份证和房屋产权证进行欺诈，一旦签了合同，很容易落得“财房两空”。因此鉴定业主证件的真实性和业主身份的真实性是签订买卖合同的首条戒律，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起购房者的注意，以达到最大限度的规避资金风险。

（二）注意陷阱，事先熟悉必备流程

在签订商品房预售合同时，有些商品房开发商或代理商会列出许多有关买方违约责任的苛刻条款，而千方百计避开卖方违约责任的约定；或虽约定了买卖双方的违约责任，但有关买卖双方的违约责任之约定是不公平不对等的，对买方极为不利，所以消费者必须做好一定的功课，事先熟悉所有关键的合同条款，对各条款内容深入了解，防止隐患发生。

买房是大事，在交易过程中一定要全程跟进，亲自与卖方到政府指定的房地产交易场所办理产权转让手续，按国家规定交纳各种交易费用，领取政府颁发的产权证，以避免拿到劣造的产权证，使自己的房屋所有权得不到法律的保护，或是以后无法转让出售。专家建议，在购房二手房时，最好能与卖方能一手交钱一手交证（指产权证）。买卖二手房过程非常复杂，交易手续繁琐，很多人会选择中介机构代理交易。不仅可以得到真实的市场信息，而且能提供一个有安全保障的交易过程，正规二手房 交易流程主要包括以下三大部分：评估及考察房源，中介机构审核房主的身份证及产权证，购房者不能怕麻烦，必须亲自掌握房屋详情。一些正规中介机构会免费提供专业评估，为确定售价提供参考；签订协议，中介机构验证核实房屋，买卖双方确认房屋的价格及相关事宜后，到中介签订买卖合同；过户结算 协议签订后，由中介机构协助办理产权变更，买卖双方缴纳相关税费，办理过户手续，三方进行结算，如果买家需要贷款，由中介机构协助办理。

（三）了解实况，选择知名诚信中介

房屋买卖十分复杂，所以在交易前应与对方有所沟通。在交易时，最好能买卖双方和中介公司都见面，做到透明交易，就不会吃亏上当了。如果在无法见面的情况下，也应该要求中介公司出具卖方或买方的委托合同，一般委托合同中会写明价格及中介代理權利范围，这就有利于保证买卖双方的利益。对于卖方来说，如果中介公司提出现金收购，一定要办理相应的过户手续，防止中介公司在没有办理手续之前，将房子卖出从中赚取差价。而对于买方而言，要警惕假房源，有些仅是房托并非真正房主，如果在没有查看相关证件及辩明真假房东之前就交了定金，而中介公司又谎称房子被卖走，到时定金也难退回。选择正规中介机构 买卖双方要选择一家规模大、有营业许可证、有资质证书、声誉较好的放心中介，它直接关系到交易的安全和房款的顺利交接。

（四）政策调控，监管预收款、合法收费项目

除了购房者提高购房的警惕，政府也需要发挥出调控作用，利用起政策手腕政府对房产中介的价格规制，是政府就房产中介提供的服务费用给出一个指导性价格或要求房产中介在一个价格范围内定价。

房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价；两家或者两家以上房地产经纪机构合作开展同一宗房地产经纪业务的，只能按照一宗业务收取佣金。中介低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价构成价格违法行为，没收违法所得，情节严重的停业整顿；擅自对外发布房源信息的，记入信用档案，取消网上签约资格，并处以1万元以上3万元以下罚款……《房地产经纪管理办法》是房地产行业第一部专门的全国统一管理法规，4月份开始，中介的各种行为有了衡量的硬杠杠。

结束语

虽然现对于二手房中介都未有系统性的行业规范，消费者只要能够自觉提高维权意思，适当得了解二手房交易所需的条款，就可更有效地避开二手房中介所设的陷阱。对于不守信用的中介企业和个人，国家应当完善相关法律法规，从而让二手房买卖越来越利民，中介行业越来越规范。

参考文献：

[1] 朱静芬。二手房交易安全与技巧[J].检察风云，2010，（18）。

作者简介：

徐勇，男，35岁，安徽工商管理学院在读研究生，安徽保利爱家置业有限公司总经理，研究方向：房地产销售.endprint