解析二手房买卖之卖方违约纠纷

朱红娟

摘 要：随着城市化建设进程的不断加快，我国的房地产市场也逐渐发展起来，房地产行业在我国经济增长中发挥着非常重要的作用。随着房屋交易模式的不断规范，二手房交易模式也更加完善，但房屋交易跟普通商品交易不同，具有交易内容复杂、交易价值大的特点，因此很容易发生交易欺诈行为，严重损害人们的切身利益。其中卖方违约在二手房交易中比较常见，如何保护购房者的合法权益，维护交易秩序，保障交易的正常进行，是一项需要重点探究的问题。本文结合实际案例对二手房买卖中卖方违约纠纷进行了具体分析，希望可以促进二手房交易市场的良性发展。

关键词：房地产行业；二手房买卖；买房纠纷

房地产市场的波动性比较强，每当房地产市场出现了异常的波动，就会引发大面积的房屋交易纠纷，其中以二手房交易纠纷居多。本文首先分析了二手房交易的定义以及与一手房交易的特征比较，然后结合实际案例分析了二手房买卖中由卖方违约引发的纠纷，希望给相关人员提供参考和帮助。

一、二手房交易概述

1.二手房交易的定义

通常人与人之间的经济交互活动为交易，具体是通过经济方式来处理某项事物。二手房是用户住过的房屋，已经具备了《房屋产权证》和《国有土地使用权证》，包括自建房、单位自有房、经济适用房、房改房、集资房和转让的商品房等[1]。《城市房地产管理法》中有具体规定：房地产交易包括房地产转让、抵押和租赁。二手房交易是法人、自然人和其他组织转让二手房、抵押二手房和租赁二手房的法律行为。因此二手房交易可以分成二手房转让、二手房抵押以及二手房租赁三种。二手房转让跟二手房抵押和租赁存在明显的区别，二手房转让之后的房屋产权主体发生变化，这种交易行为的法律关系比较复杂，因此很容易出现欺诈现象[2]。本文中的二手房买卖行为特指二手房的转让，卖方违约为二手房转让中的违约行为。

2.一手房交易和二手房买卖的不同之处

一手房也就是没有住过的新房，流通于房地产二级市场，卖方为开发商的商品房。我国的一手房主要包括两种，分别为现房和期房，現房是已经完成竣工的房屋，期房是没有完成竣工的房屋。现房交包括新房交易和二手房买卖两种，二者的不同之处包括以下几点：

第一，交易主体的地位不同。新房交易的开发商为卖方，二手房交易的卖方为房屋所有权人。开发商的专业知识理论比较强，相比于普通的购房者，具有明显的优势。

第二，法律依据不同。商品房出售不但要符合《合同法》中的有关规定，还应该遵守其他法律规范中的要求，包括《中华人民共和国城市房地产管理法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产转让管理规定》等，二手房的转让只需要遵守《合同法》和《民法》中的规定就行，交易双方自由平等[3]。

第三，有些二手房在转让时需要进行评估，而商品房不需要。通常交易双方如果对房屋的价格达成一致，就可以去房地产登记机构去办理登记过户。如果房屋的交易过程中出现交易价格显著比市场价低、房地产抵押、房地产保险以及买卖双方想要评估时，还需要评估房屋的价格。商品房由于在预售时，房地产管理部门已经做好了价格备案，因此房屋价格具有一定的公信力[4]。

二、二手房买卖中卖方违约纠纷案例分析

1.“一房二卖”问题

案例：上诉人（卖方、一审被告）和被上诉人（买方甲、一审原告）经过A房屋中介签订了房屋转让合同，买方甲支付部分房款以及中介费用，买卖双方办理网上备案登记。卖方于次日又与买方乙通过B房屋中介签订房屋转让合同，买方乙支付部分房款。之后，买方甲发现“一房二卖”情况，向人民法院起诉，起诉的要求为：解除买卖合同；返还已支付房款、中介费以及违约金。

法院判决结果：解除买卖合同；返还已支付房款和违约金，驳回了其他的诉讼请求。二审的审判结果不变。

案例分析：一房二卖主要包括两种情况，第一种是第一次交易和第二次交易中只给一方办理了房屋产权转移登记手续，没有给另一方办理。我国物权法中有相关规定，房屋办理了产权转移登记手续之后，房产所有权已经变化，这时买方获得了房屋的所有权，这所房屋的合同债权只能由买方享有。第二种为房屋第一次交易和第二次交易的双方都没有办理房屋产权登记手续，任何一个买方都处于债权人地位，买方没有权利支配买卖标的物，只有经过卖方的允许，才能获得标的物的所有权。实际履行可以在一定程度上补救违约。其中《合同法》中的第110条描述了三种情形，分别为：①“法律上不能履行，事实上也不能履行”；②履行费用比较高、债务不适合强制履行；③债权人没有在约定的期限内履行。如果买卖合同都能够实际履行，买方是否获得房产的表现为：①买方是否已经实际占有了房屋；②买方的房款是否已经全部付清；③房产中有没有买方附加的价值。④履行的成本问题。如果实际一方履行了，另一方同样也可以要求卖方进行相关的经济赔偿。

2.卖方隐瞒房屋存在抵押

案例一：原告（买方）和被告（房屋中介公司）签订《房地产买卖合同》，房屋中介公司向原告推荐李某的房屋，房屋中介公司的员工和房屋所有人李某告知原告，房屋只有一个抵押权人，原告支付了第一笔款项之后，抵押权人可以将抵押权撤销，房屋可以正常的进行交易。原告支付了中介费和首付，之后发现银行是房屋的另一位抵押权人，中介公司主动要求解除合同。原告向法院起诉被告，要求返还中介费以及代收定金。

法院判决结果：判令被告返还给原告中介费，驳回了其他诉求。

案例分析：存在抵押的房屋由于抵押权无法进行正常的交易，这对于买方来说是一件非常重要的事项，如果卖家隐瞒了房屋抵押的事实，要承担起相应的责任。

案例二：原告（买方）和被告（卖方）签订了《房屋转让合同》，原告履行了合同中的义务，但是房屋存在抵押贷款，被告没有按照约定时间还清抵押贷款，导致房屋一直不能转到原告名下。买卖双方经过多次协商之后始终没有达成统一意见。原告向人民法院起诉被告，要求解除合同，并返还已经支付的房款、房屋装修费用，并支付违约金。

法院判决结果：判令解除合同，被告返还原告已经支付的房款、装修费用，并支付给原告违约金。

案例分析：《合同法》中第94条第4项中规定：当事人中任何一方延迟了相关债务的履行，都无法实现合同的目的，另一当事人有权解除合同。由于卖方迟迟没有结清银行尾款，以及没有办理抵押权注销手续，导致买方无法办理房屋产权转移登记，不能实现合同目的，这种情况下买方有权利将合同解除。解除合同之后，买方有权利要求卖方返还已经支付的房款等款项，卖方有义务承担相应的责任，并支付给买方违约金。

3.房屋存在质量问题

案例：买方（原告）购买了卖方（被告）一套精装修房，买卖双方均签订了《房地产买卖合同》。之后，房屋出现卫生间漏水现象，经过鉴定认为房屋装修存在瑕疵。买方起诉卖方对卫生间进行维修并赔偿损失，法院判决被告赔偿买方维修损失费以及赔偿金。后来，原告再次起诉被告，要求被告需要支付维修费、赔偿金以及由于无法正常居住而只能租赁房屋的租赁费。

法院判决结果：判定被告支付原告相应的维修费用、赔偿金以及适当的无法居住期间的损失费用。

案例分析：二手房買卖中出现的房屋隐蔽质量问题应该由卖方或者开发商承担责任，分析隐蔽质量问题的形成原因。通常，如果房屋本身具有隐蔽质量瑕疵，那么买方可以要求开发商进行相应的赔偿。如果房屋的隐蔽质量问题是卖方在装修和使用过程中产生的，买方不知情，那么则应由卖方进行相应的赔偿。

4.卖方的房屋所有权存在瑕疵

案例一：原告（买方）和被告（卖方）签订了《二手房买卖合同》，合同中约定卖方将房屋和车库卖给买方，但实际上卖方的房屋和车库已经在离婚之后划到了女儿名下，卖方隐瞒了这件事实，导致合同无法履行。买方向人民法院提起诉讼，要求解除合同，返还已经支付的房款，并赔偿支付利息和违约金。

法院判决结果：判令解除合同，责令被告返还房款并赔偿支付利息和违约金。

案例分析：卖方故意欺瞒买方并与之签订合同，属于欺诈行为，买方有权利向法院提起诉讼，解除合同并要求卖方返还房款以及支付利息。

案例二：原告（买方）和被告（卖方）签订了《房屋买卖合同》，合同中约定卖方将房屋出售给买方，而且房屋产权归属和定金条款都十分明确。买卖双方在转移登记房屋所有权的过程中，卖方的房屋由于涉及到其他债务问题被法院查封，导致双方无法办理房屋产权转移登记手续。原告向人民法院提起诉讼，要求被告双倍返还定金。

法院判决结果：被告行为属于违约，应该返还给原告双倍定金。

案例分析：房屋产权在过户过程中，如果房屋由于涉及到债务问题被法院查封，导致无法完成交易，但是交易合同中又明确了房屋产权归属，那么卖方行为属于违约，应该按照合同中的条款返还给原告双倍定金。

5.延期交房或者拒不交房

案例一：原告（买方）和被告（卖方）签订了《二手房买卖合同》，原告购买被告的房屋，合同中明确了付款的时间以及交房时间，原告在约定时间内支付了房款，但被告没有在约定时间内交房，原告向人民法院起诉，要求被告赔偿违约金。

法院判决结果：判令被告赔偿原告违约金。

案例分析：合同中明确规定，如果卖方逾期交房，应该承担相应的责任，买方有权利向法院提起诉讼，并要求被告赔偿违约金。

案例二：原告（买方）和被告（卖方）签订了《二手房买卖合同》，协议中规定被告将房屋过户给原告用来偿还其欠原告的债务，办理完过户手续之后，双方在房屋价格上没有统一意见，被告不肯搬离原来的住房，从而引发争执。原告向法院提起诉讼，要求其搬离房屋，并支付房屋使用费。

法院判决结果：判令被告立即搬离房屋，驳回了原告的其他诉求。

案例分析：买方办理了房屋产权归属证书之后，已经享有了房屋的使用权，有权利要求卖方交房。

6.延期过户或者拒不过户

案例：原告（买方）和被告（卖方）签订了《二手房买卖合同》，合同中约定卖方将房屋出售给买方，买方先支付三万元定金，然后签订合同，之后买方又支付了部分房款，但是卖方一直不出面办理过户，导致没有在约定时间里办理好过户。买方向法院提起诉讼，要求解除合同，返还已经支付的房款，并双倍返还定金。

法院判决结果：判令解除合同，要去被告返还房款，并双倍返还定金。

案例分析：原告和被告签订了《二手房买卖合同》，合同真实有效，同时合同对买卖双方都具有约束力。卖方由于迟迟不办理过户，导致无法实现合同目的，卖方有权利解除合同，并要求卖方返还已支付房款，并双倍返还定金，但这需要买方提供支付定金的有效证明。

7.卖方没有按照约定迁出户口

案例：原告经过房屋中介公司购买了被告的房屋，并支付了五万元定金。合同中规定被告在约定时间内迁出户口，但是由于房屋是公房，受到政策的限制，被告的户口无法迁出。原告向法院提起诉讼，要求解除合同，并返还定金，赔偿违约金。

法院判决结果：判令解除合同，并责令被告返还定金，原告的其他诉求被驳回。

案例分析：房屋由于自身的特殊性，无法完成交易流程，但是卖方和买方在签订合同时，没有了解到房屋的性质以及相关的政策，双方都存在一定的过失，应该都承担相应的责任。

三、结语

二手房买卖中的卖方违约行为至今仍然比较常见，随着二手房交易的不断增多，我们应该对二手房交易相关的法律法规进行不断完善，制定一套科学、完善的法律体系，以规范二手房交易市场，保障买方的合法权益。

参考文献：

[1]张晨蓉.二手房买卖的法律风险[J].法制博览，2016，（36）：178-179.

[2]高春峰，王桃李.论二手房买卖合同中的户籍条款——以合同附随义务为视角[J].法制与社会，2013，（10）：58-59.

[3]钱俊羽，桂洋.浅析二手房买卖中的风险与规避[J].法制与社会，2012，（08）：98-99.

[4]何峰，余舒婷.浅论二手房买卖合同的解释方法[J].中国商界（下半月），2010，（01）：240-241.