浅析不动产善意取得制度

摘 要：近年来，不动产交易越来越频繁，随之而来的法律问题也逐年递增，并且越来越复杂化。本文意在通过对案例的分析，对不动产的善意取得制度进行深入的挖掘，希望在今后的司法实践中能够有所参考。

关键词：不动产；善意取得；物权变动

李某与张某于1979年12月31日登记结婚，涉案房屋系1999年10月13日购买，1999年11月15日张某登记为房屋所有权人，建筑面积96.8平方米。2015年张某曾向人民法院起诉要求与李某离婚，后于2015年5月15日撤回起诉。2016年4月26日，张某与钱某签订了《房屋买卖合同》，约定张某（出让方）将涉案房屋出售给钱某（买受方），成交总价1080000元，在2016年4月25日前，买受方支付购房定金10000元，此定金抵扣房款；在2016年4月26日前，买受方支付首付款计200000元；在2016年5月15日前，买受方支付出让方房款计870000元。双方约定在买受方不动产权属证书办妥，且房款及其他所有费用付清后交房。此后钱某办理了不动产物权转移登记，于2016年5月5日登记为涉案房屋的权利人。

得知涉案房屋被张某卖出后，李某起诉至人民法院，其诉称：张某隐瞒妻儿出售涉案房屋，合同签订之前也没有带钱某看房，钱某不知车棚的存在，结合张某为钱某支付税费行为，可以证明两人存在恶意串通，该房屋买卖行为侵害了李某及儿子的合法权益，请求确认张某与钱某签订的房屋合同无效。

一、法院观点

法院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，故张某对涉案房屋是否享有处分权，不能成为李某主张涉案房屋买卖合同无效的理由。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条规定“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中李某未能举证证明钱某在办理转移登记之时知道张某对房屋没有处分权，也不能证明钱某在办理转移登记之时有重大过失，也没有证据证明恶意串通损害李某的合法权益的事实，因此其应当承担举证不能的责任。

二、笔者观点

“善意”是人的内心活动，现如今许多法律纠纷都涉及到善意取得的问题。而且我国《物权法》对于善意取得制度的规定又不是非常明晰。因此，笔者希望通过上述案例来分享对于不动产善意取得制度的理解。

1.不动产善意取得制度的前提

无权处分，是指行为人没有处分权，而处分他人的财产。没有处分权，是指根本没有权利或者没有完整的权利。《物权法司法解释（一）》第15条规定，受让人受让不动产时，不知道转让人无处分权且无重大过失的，应当认定受让人为善意。善意取得制度的设立，是为了保护民众的交易安全，因此，在涉及不动产善意取得的情况下，受让人是否有理由相信行为人有权处分该不动产，是认定善意取得的关键。

《物权法司法解释（一）》第16条第1款规定：具有下列情形之一的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权：（一）登记簿上存在有效的异议登记；（二）预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；（三）登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；（四）受让人知道登记簿上记载的权利主体错误；（五）受让人知道他人已经依法享有不动产物权。

因此，不动产善意取得中的无权处分，应当进一步界定为处分人无实质意义上的处分权，但错误登记状态在形式上赋予其完全的处分资格，受让人基于此种信赖而为交易的情形。

2.善意的认定

《物权法》第106条规定，受让人受让不动产或者动产时是善意的，是善意取得的前提之一，《物权法司法解释（一）》第15条第1款规定，“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意”，也就是说，受让人是否为“善意”，不仅需要考虑其是不是明知，而且要考虑再不明知的情况下，受让人是否存在重大过失。

《物权法司法解释（一）》第16条具体列举了判断受让人并非为善意的情形，登记错误或瑕疵登记则表明让与人并不存在让受让人得以信赖的权利外观，在这种情况下，受让人仍然进行交易，那就属于明知。同样，真实权利人若有证据证明该受让人应当知道行为人没有处分權，应当认定为受让人具有重大过失。

3.善意取得的时间点

“善意”作为行为人的主观状态，可能会随着交易进程的深入发生变化。例如在签订转让合同时，受让人不知道转让人不具有处分权，合同签订后，不动产登记或动产交付之前，如受让人已明知转让人属无权处分，是否能适用善意取得，应当以《物权法》第106条规定的“受让人受让该不动产或者动产时”为依据进行判定，这里的“受让”应当是符合物权变动规则，能产生物权变动效力的行为，针对不动产来说，应该以依法完成不动产物权转移登记之时作为判断不动产善意取得成就的时间点。

参考文献：

[1]程啸.《论不动产善意取得之构成要件——<中华人民共和国物权法>第106条释义》.《法商研究》2010年第5期.

[2]陈永强.《论德国民法上的不动产物权善意取得制度》.《比较法研究》，2005年第3期.

[3]丁南：《论公信力与交易主体的善意——从民法信赖保护角度的阐释》.《法学研究》，2004年第2期.

[4]董万程.《论不动产善意取得制度》.《河南省政法管理干部学院》，2007年第5期.

[5]鲁春雅.《论不动产登记簿公信力制度构成中的善意要件》.《中外法学》，2011年第3期.

作者简介：

王丽诗（1993.5～），女，满族，辽宁丹东人，沈阳师范大学，15级在读研究生，硕士学位，研究方向：刑事诉讼法学。