我国投资性房地产应用公允价值计量存在的问题研究

张菊侠

摘 要：随着世界经济的不断发展和世界经济环境的巨大变化，传统的以历史成本计量的会计政策已经无法适应现今的经济环境，历史成本计量使得账面价值严重偏离其市场价值，因此公允价值计量这一新的计量模式应运而生。这种新的计量模式在我国的应用也是曲折反复的，而且存在着一些亟待解决问题。

关键词：公允价值；计量；问题

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2017）18-0067-02

公允价值的计量属性是金融创新和主体之间经济业务创新的产物，是它们发展了财务会计的计量属性。我国投资性房地产会计准则在借鉴国际准则基础上建立起来，引入了公允价值。目前，我国的房地产市场不够完善，会计人员的整体素质不高，资产评估水平没有达到标准，致使公允价值在我国的应用困难重重。

一、市场环境不够成熟

公允价值来源于市场经济，1998年我国的市场化指数超过市场经济临界值水平（市场化指数为60%），开始成为市场经济国家。我国的房产市场具有极大的不稳定性。房地产市场发展不成熟，从市场结构上看它的不成熟主要体现在以下几个方面：

对市场的层次结构进行分析可以看出，一级房地产市场发展比较活跃，但是二级与三级房地产市场发展较为低调，致使房地产的市场化进程受到了极大的束缚。

我国有关公允价值计量的指南已包含了与美国FASL57公允价值计量类似的“公允价值级次”，但具体内容差异很大，结果是在准则执行中，对同一交易或事项，由活跃市场报价来确定公允价值，有的则以交易双方协议价格确定公允价值，还有以评估价格为公允价值，这势必影响报表的可比性。公平公正的市场竞争环境是公允价值的实现条件。进行交易的各方都应该对市场的具体状况展开深入了解，最大限度地减少由于信息不对称而产生的损失，消费者可以要公平公正的市场竞争环境是公允价值的实现条件。

而在市场中，受多种因素的影响，很难确定一个没有争议的价值，即使是世界顶级的投行对于有关证券的估值也是一个大的区间，有时现实价格还未必落入其估值区间。在这种情况下，直接以市场价格作为确定公允价值的依据，就会出现偏离基本面。因此对于不存在活跃市场的地方，由于国内估值技术尚不发达，通常会将估值技术确定的公允价值等同于评估价值，然而评估假设与会计假设的区别，加之我国评估难以做到真正的客观，如果直接将评估价值确定公允价值就会影响相关性。同时，我们还应注意避免另外一种倾向，即将市场价格等同于公允价值，运用公允价值时可以获得最客观与可靠的市场价格。所以，政府应该采取一切措施促进各级市场的培育，不断提高我国市场化水平，使得投资性房地产行业的透明度以及公平性得到不断提高。

二、公允价值信息披露不够充分

尽管新的企业会计准则同意投资性房地产借助公允价值进行计量，然而从实际的操作上看，会计计量的地位和成本模式的地位还没有真正实现平等。对有关公司的信息进行分析研究可以知道，有些上市公司还未根据相关政策规定对交易内容、过程以及金额确定方法进行披露；有的没有披露公允价值的确定方法及依据等，比如2012年对投资性房地产后续计量模式由成本转为公允价值的世茂股份公司，没有披露公允价值确定方法；即使披露了确定依据及确定方法，由于缺乏相应准则及指南作为依据，各公司采用方法各异，会计信息的客观性与公允性令人质疑。

例如，在金融街2007的年报中，披露的投资性房地产为15亿元，但是这15亿元的投资性房地产资产结构是什么样，并没有在报告或附注中进一步披露，报表的阅读者很难从报表中获得投资性房地产的位置、面积及房地产的市场价格等信息，从而很难对该上市公司借助计量方法进行计量是否正确做出准确判断。又如，2014年福星股份有限公司在其年报中披露了投资性房地产的相关信息：公允价值确认的依据、出现的增减变动、设定借款抵押的各类状况、房地产转换状况以及计量模式的改变，今天对信息的要求越来越高，这样的披露方式很难满足阅读者的需求。

在公允价值的确定方法上，中国是没有办法与世界上其他发达国家比较的。在现代的发达国家实际操作中，因为公允价值会计的产生以及发展，从而促进了资产评估与会计、注册会计师的强强联合。这样一来不仅能够解决公允价值所需要的技术性支持，同时又能够促进公允价值确认问题的顺利解决。就现阶段的发展状况来看，要实现我国评估系统的高透明度以及高工作质量十分不容易，这是一个漫长的发展过程。

三、纳税问题

新准则是这样规定的，借助公允价值模式进行计量之后，不能够再对投资性房地产进行计提折旧或者是推销，则之前在成本模式计量下投资性房地产借助计提折旧来实现抵税的作用就非常难实现。并且这几年来房地产市场的发展一直处于单边增长的状况，尽管2014—2016年下半年开始我国房地产市场价格总体便开始出现回落现象，然而与企业的成本计量进行对比，借助公允价值来对投资性房地产进行计量，很多上市公司的凈资产以及账面利润将会获得极大的提高。同时由于实行公允价值计量，对引起税收的变化主要可能体现在房产税、企业所得税和土地增值税三个方面。

房屋是房产税的征税对象，房产税的计税依据是根据房屋的计税余值或者是租金收入，来向产权所有人进行财产税的征收。站在理论的层面进行分析，房产的市场价格理应是房产税的计税根据，由于市价体现了房屋的现实价值，同时还囊括了其他的增值因素。如果不进行房屋的买卖是不会形成房屋的市场价格的，并且在这样的条件之下，市场价格也没有一个较为统一的标准。站在国际准则角度进行分析，把房地产的评估值视为征收房产税的重要基础就是当今经济发展的主流，因此我国在2015年执行的新房产税对个人房产税有详细规定，而企业房产税依据国际惯例。在“低税率”原则指导下，即使投资性房地产税基增加，也能减少企业的税负。

对房产税进行征收，同时对全国各地的地价涨幅以及土地出让金的增幅进行严格控制，就像国家土地资源管理部门规定：全国各地的年度地价涨幅以及土地出让金的增幅不可以超过当地CPI的增长水平；第二步，把一切和房地产相关的税种都包括在房地产税之中；第三步，废除土地出让金政策，将房地产税视为最重要的税收来源。为了实现房地产税收制度改革的顺利进行，我们可以通过采取试点的办法来实现，争取在五年内保质保量完成。

所谓的土地增值税，就是指将国有土地的使用权、地上的建筑物以及相关附着物进行转让后获得收入的个人与单位，将所得作为计税依据向国家进行税赋的缴纳。尽管新准则中同意企业可于资产负债表日对投资性房地产的增值进行确认，然而依照相关法律规定，新增值部分并不需要重新交纳土地增值税。在这样的政策之下，仅需拥有投资性房地产的企业于会计期末时对该房地产的相关增值信息进行确认，不会因此而产生土地的增值税成本。之所以设置土地增值税，作用在于对房地产的过度增值收益进行调节，使得税费的缴纳更加合理。

四、成本效益和会计监管问题

公允价值的计量属于一种动态性的计量方式，在投资性房地产上借助公允价值进行计量，就要求所有企业的会计期间都必须对投资性房地产展开估价，不但要求要有专业的人员进行估价，同时还需要对账面成本进行调整，这样一来提高了企业的评估成本、监管成本以及会计作业成本。

运用公允价值使得企业获得了巨大的人为操纵利润空间，但是就现在的发展状况来看，很多公司的治理结构仍然存在不少缺陷，很多高管人员缺乏道德观以及诚信意识，很容易产生借助公允价值进行人为操控利润粉饰财务报表的状况。同时对于我国而言，公允价值的运用还处于一个最初的阶段，不具备严格的监督体系，法律法规不完善，各类企业的关系极其复杂。例如，公司的种类包括非上市公司、上市股份有限公司、外商投资企业、个人独资企业、工商个体户、有限责任公司、合伙制企业等等，在以上企业当中，能够进行審计监督，并且比较规范的企业仅有几个，其他的大多数企业只是表面上受到税务、工商、国家审计部门等机构的监督与管理，这样的监督是极不规范，不全面以及不到位的。这使得很多企业出现了漏检的状况，现存的监督机制是很难发挥应有的监督管理作用的。再者，我国经济市场中存在许多失信的案例，一个能够促进市场经济发展，保证企业之间诚信的体系还未形成。

五、会计人员素质参差不齐

因为获得公允价值的难度较大，它的获取方法也很难对之进行量化，确定公允价值很大程度上依靠专业人员进行职业判断，这样一来对会计人员的专业化要求更加高了。就目前的发展状况来看，我国相关会计从业人员约为1 200万人，大概80%的人员还在基础会计阶段，导致整个行业的执业能力不高，借助公允价值进行计量时，会计人员不仅要编制财务报表，提供一个真实、有效以及可靠的信息，同时还要对投资性房地产进行公允价值的评估。我国现阶段的会计电算化水平发展水平较低，导致大部分的会计人员实际操作能力不高，他们很难准确运用公允价值，要实现财务会计向管理会计的转化还需要较长时间，进行会计的实际操作时，尽管会计人员熟知在哪方面的投资性房地产需要运用公允价值计量模式，但是进行公允价值计量时需要进行大量的职业判断。在公允价值的确定方法以及具体参数的选择上，会计人员需要以自身的知识水平与能力为依据做出判断，但现状却是，我国会计人员素质高低不平，没有较高的职业判断能力，也很难做出准确判断。对于大多数会计人员而言，他们主要进行的是技术操作，不具备较高的职业判断能力，也很难做出正确判断，这样的状况严重束缚了公允价值模式计量在投资性房地产上的运用。

参考文献：

[1] 张文，符刚.投资性房地产公允价值模式运用及完善策略——基于ST国商案例分析[J].财会研究，2013，（1）：13.

[2] 巨潮资讯网，http：//www.cninfo.com.cn/.

[责任编辑 陈丹丹]