多重房屋买卖中房屋所有权的确认

马晓燕

摘要：房地产市场交易中经常会出现房屋多重买卖的情况，这种情况的出现不仅扰乱了正常的房产交易顺序，也损害了许多买受人的权利，因此有必要从法律角度进行探讨并且加以规制。本文在分析了房屋多重买卖涵义基础上，进一步明确了多重买卖中房屋所有权确定的原则。

关键词：一房多卖；所有权确定原则；买受人

引言：

多重买卖是指一个房屋出卖方与多个房屋买受方签订了买卖合同，将自己房屋出售给多个买受方的行为。随着房地产市场发展速度越来越快，房屋资源数量逐渐减少，房屋价值在不断提升。很多房屋出卖方在巨大利益诱惑之下，选择将自己的房屋多次出卖给不同的买受人，来赚取最多的利益。可以说房屋多重买卖的现象经常发生，但是在出现了这些现象之后，如何确定房屋的最终所有权，不仅是房屋买卖关系中各方所关心的问题，同样也是许多法律学者专家所研究的热门问题。

一、房屋多重买卖的概念界定

房屋多重买卖指的是房屋出卖人多次将自己的房屋出卖给不同的买受人，并且与这些买受人签订了房屋买卖合同。在整个多重买卖关系中，主要涉及了三个主体，分别是房屋的出卖方、房屋的先买受方和后买受方。出卖方基于多重的买卖关系需要履行自己的法律义务，而先买受人也会因为房屋的最终所有权与后买受人之间发生矛盾冲突，即根据法律的相关规定，某一方最终可以获得房屋的最终所有权，而其他买受人则无法获得该房屋的所有权，最终引发了一系列的矛盾冲突。随着房地产市场的繁荣发展，房屋多重买卖数量越来越多，而这种买卖行为直接违背了合同法中的“诚实信用”原则，同时也扰乱了正常的房产交易秩序，必须从法律层面加以规制。

二、房屋多重买卖中所有权确认的原则

从理论界目前的研究现状来看，绝大多数学者将登记作为确定房屋所有权的第一原则，其次是以占有为判定原则。有的学者则指出应当以双方合同签订时间为确定顺序的标准，有的学者则提出应当让房屋出卖方自己决定。笔者比较赞成以下以下的排序方式。

（一）登记优先原则

在多重买卖关系中，如果某个买受人已经办理了登记手续，那么就应当从法律角度肯定该买受人的房屋所有权，但是恶意进行房屋登记的除外。依照我国法律的规定，登记是不动产生效的要件，即如果不进行房屋登记，即使买卖合同成立在线也无法获得所有权。这个观点在北京市一中院的司法审判中得到了肯定，在该法院审理的多重房屋买卖纠纷的案件中，法院最终依据登记优先的原则，认为姜某已经办理了房屋所有权的登记，但是孙某并没有办理，因此即使孙某合同成立在先，而房屋所有权最终也只能归属姜某。

在正常的房屋买卖关系中，登记优先的原则无可厚非，但是在恶意登记的房屋买卖关系中，如果后买受人与房屋出卖方恶意串通签订了合同并且办理了登记，致使先买受人无法获得该房屋的所有权，此时这种登记就无法得到法律的保护，这是种明显扰乱市场交易秩序的行为。

（二）占有优先原则

如果在房屋多重买卖中，数个买受人都没有与出卖人办理了房屋登记，此时哪一方先占据了该房屋，哪一方则可以获得该房屋所有权。

首先从房屋占有的效力来看，占有人实际享有了对房屋的支配和控制權利，这是基于双方之间债务关系形成的本权占有。当别人干涉到该占有人对房屋的占有之后，占有人可以依据本权占有请求他人停止干涉。其次从数个房屋买受人的房屋购买角度来看，已经实际占有该房屋的买受人以占有的方式宣示了自己对房屋的债权，使占有和债权融为一体，而其他买受人只有债权。对于买卖合同而言，交付是出卖人履行合同的重要方式，买受人基于占有行为实际享有了对房屋的控制权，至此买受人与出卖人之间的法律关系也接近履行完毕的状态。最后从物权法立法宗旨角度来看，物权法起到的是定争止纷的作用。在房屋已经给实际占有之后，占有人会在房屋上投入大量的时间和金钱，相比于其他未占有该房屋的买受人来说，投入的更多，因此如果否定了该占有人的房屋所有权，则可能导致该占有人受到很大损失，引发更多的矛盾，这与定争止纷的立法初衷也相违背。

（三）卖方自主决定原则

这项原则是将房屋最终所有权的决定权交由房屋出卖方来行使，即出卖方根据自己的意愿，决定将该房屋转让给谁，这项原则是合同法中意思自治原则的重要体现。笔者认为该项原则应当位列第三的顺讯，优先于合同成立顺序、和价款支付顺序原则。

对于优先成立合同和优先支付房款原则来说，虽然坚持这两种学说的学者认为这是保护了积极履行合同一方当事人的利益，但是如果实践中依据这种判定标准，则存在许多的困难。就合同优先成立顺序而言，这种确定所有权的方法违反了债权平等性原则，各个债权不能因为成立先后而产生了优劣之分。其次这种判断标准违反了合同法中的意思自治原则，如果已经决定了保护合同在先成立的买受人权利，则意味着房屋出卖方丧失了自主选择权。就优先支付价款原则而言，如果优先支付了该放款就可以享有对该房屋的所有权，则每个人都会争先恐后地支付放款，这很容易造成房产交易市场的混乱，而且还可能出现强买强卖的现象。可以说这两种原则都是强调了“先到先得”的交易原则，从表面上来看是公平的，但是却极容易诱发买受人与出卖人恶意串通的情况。由此可见选择将卖家自主决定作为确定所有权的第三原则是有其合理之处的。

三、结束语

众所周知近几年房地产市场越来越繁荣，房产交易数量也越来越多。房屋对中国人来说不仅是家的象征，也是财富的象征，因此在利益诱惑之下的房屋多重买卖数量越来越多，对市场交易秩序、人们生活质量都起到很大的改善。而在出现房屋多重买卖的时候，笔者认为首先应当明确所有权的确定原则，只有这样才能给房屋买卖各方更多的法律参考。

参考文献：

[1]周江洪.特殊动产多重买卖之法理[J].苏州大学学报，2013，（4）：80.

[2]韩松.同一房屋多重买卖情况下买受人取得房屋所有权的顺序确定[J].政法学刊，2012，（6）：10.endprint