简析我国不动产登记的性质和效力

张俊香

摘要：对于不动产登记的性质与效力来说，已经成为了不动产登记制度中的基本环节之一，同时也是我国在物权立法中需要进一步完善的问题之一。作为不动产物权的公示方法之一，登记有着极为重要的影响，借助登记可以实现对不动产物权的公开，从而帮助人们掌握好不动产的物权状态。基于此本文针对我国不动产登记的性质以及效力进行了简要阐述，并提出几点个人看法，仅供参考。

关键词：不动产登记；性质；效力

前言：《物权法》对我国民法领域以及行政法领域有着极为重要的意义。虽然作为至关重要的一项法律，但是却涉及到了现行的许多政法条纹中，这样也就充分证明了物权的设立以及变更等对行政法有着重要的影响。物权需要借助行政法的保护，因此，在实际中就要认识到其在行政法上的性质以及效力等。

一、不动产登记的性质

通过分析可以看出，不动产登记的性质在究竟是民事行为还是行政行为上依然存在着一定的争议。从民法学的角度上来说，不动产登记行为并不是进行行政管理，而是物权公示中民事行为的一部分。但是也有人认为，这一登记行为属于行政行为。

（一）行政行为：对于行政行为来说，也可以将其看作是行政法律行为。主要是指行政机关中形式一定的行政权利，并为了实现管理目标而采取的具有法律效率的行为。第一，主体要素。在行政行为中的主体就要求要具备一定的行政主体资格的机关以及组织等。第二，职能要素。行政主体行驶自身的职权，进行公共管理工作。行政机关中的法律行为主要被划分了以下两个方面：第一方面是民主主体所进行的行为。第二方面是行政主体所进行的行为。第三，法律要素。对于行政行为来说，有着一定的法律意义，同时也可以产生出具有法律效果的行为。首先，可以改变权利义务关系。其次，是具有一定的法律效力，并产生出相应的后果[1]。

1.其主体是法定的行政机关。按照职权法中所规定的要求，在我国需要行政机关来承担起不动产的登记工作，如国有土地使用权的等级主体就是县级以上的政府。所以也可以说，虽然不动产被规划到了物权的范畴中，但是其主体依然是行政机关。就目前来说，其主体呈现出了多元化的特点。所以就要不断完善好不动产的那估计政法等。对于这一内容来说，与其他国家之间存在着一定的不同，主要是因为在一些国家中主要是通过司法机关来进行登记的。

2.登记行为是申请下的行政行为。由于不动产的登记行为是在申请基礎上来进行的一种行政行为，所以也就具备了强制性的特点。借助行政主体可以做出有效的标准，同时也可以按照职权的划分来申请行政行为。按照职权的行政行为来说，其主体是法律赋予的职权，直接对行政相对人的权利与义务等关系进行处置。按照申请的行为是主体必要进行的行政整形，所以申请也就成为了行政行为进行的基础与必要环节之一。并不是从当事人的自愿委托上产生的，而是从我国强制的角度上出发去的，所以相关的当事人就要严格服从这一行为。

3.对财产关系进行等级的一种行为。从内容上来说，是对不动产物权状态的一种确认，所以也就涉及到了权利与义务等方面的转变，同时也产生出了相应的法律后果。行政机关中就要承担起相关的等级，通过对身份情况等方面进行确认，从而对当事人的身份进行变更。在对财产关系进行等级的过程中主要是物权等级上来进行的，也就是说要对权利客体物的状态进行记录，从而明确好实际的状态。目前，我国的许多动产法律中并没有强制要求进行等级，但是对于不动产登记来说，却刚好相反。在对不动产进行设定、变更以及消灭等情况时必须要做好等级工作，同时还要宣告好所有权以及使用权等方面的设定以及变更等。以此来保护好当事人的权利，明确应当要承担起的义务。

4.羁束性的行政行为。对于行政行为来说，是受到了法律的约束的，并以此来作为标准的，因此，在实际中就可以将其划分为羁束性行政行为与自由裁量行政行为两种。羁束性行为就是在法律规范的范围下来对条件以及标准等方面进行了详细的划分，从而按照法律等来实施职权。而对于自由裁量行为来说，在法律中只是单纯对行为以及目的等方面进行了规定，并将具体的条件以及方式等留给主体进行自由选择。不动产登记就是要对物权的权利进行确认与宣告，所以也就要在客观事实与法律的基础上来确定出具体的范围。因此，也就可以将不动产登机作为一种羁束行政行为。

（二）确认行为：从上述可以看出，不动产登记属于行政行为。所以在认定其属于行政行为以后，还要对行政许可行为或是行政确认行为进行确定。对于确认来说，有着极为广泛的适用范围，所以特定的主体就要从特定的法律事实基础上来进行分析。对确认进行划分主要包含了官方与民间确认。在实践中行政去人与行政许可之间很容易被混淆，所以就要明确不动产等级到底属于哪一种范围。因此，在实际中就要明确二者之间的区别，第一，在对象上存在一定的不同。第二，在法律效果上存在着一定的不同。

二、不动产等级的效力

（一）确定力：对于确定力来说，就是在不动产登记过后，确定好其权利归属。只有真正明确权利主体并受到法律的保护以后，才能更好的进行管理。第一，对于相关的机关来说，登记行为在生效以后，并不会受到原行政主体以及人员变动等方面的影响。第二，权利的申请人以及相关的主体没有在法定范围内提出救济，一旦过期，就不可再行争议。

（二）拘束力：对于拘束力来说，就是在生效后所产生出的约束与限制，并对各种行为进行约束的一种法律效率。第一，在生效后相关人员就要做好遵守与执行工作，履行规定的内容，如果出现违反等行为就要承担起相应的法律责任。第二，不论是对于哪一个机关来说，都要受到等级行为拘束的影响。第三，组织以及个人等也要遵守其中的权利与义务关系，行为等方面上也要受到相应的拘束。

结语：综上所述可以看出，不动产登记属于行政行为，起具备的效力在一定程度上也可以保护好权利人的合法权益，从而保护好交易的秩序。尤其是在《物权法》的影响下，提高了行为的法律性。但是也可以发现，现阶段的不动产登记中依然存在着一定的问题，所以就要做好完善与分析工作票，保护人们的合法权益。

参考文献

[1]谢伟东. 试论我国不动产登记的性质和效力[J]. 社会科学论坛：学术研究卷， 2006（09）：76-80.