商品房买卖合同管理中几个问题的思考

关微

摘 要：为了让当前商品房买卖过程中存在的问题可以得到科学的管理与解决，例如许多的商品房买卖人员在对合同进行制订时常常可能会遇到以下几个问题，首先，是双方在对合同进行制定时，无法将合同上的规定进行条例上的制定，甚至会出现条款上的内容出现空白的情况。其次，就是房地产的开发商在没有经过买受人同意的请况下对合同上的债务进行转移，房屋在进行使用时出现质量上的问题，文章针对这些问问题的出现进行了对策上的探讨，望得出的结论可以给相关人员带来帮助。

关键词：商品房；问题；对策

商品房在交易的过程中虽然具备商品上的一些属性与特征。但是，这个商品在制造上具有造价昂贵、工期时间长的特点，商品房在建造的过程中由于不确定的影响因素较多且资金投入上也很大，所以在很容易在建造时出现资金断裂的情况。为了让这种情况可以得到缓解，我国相关部门制定出了商品房预售的制度，这个制度提出虽然让问题得到了针对性的治理，但是却在实行中加深了法律意义上的不平等性，同时也加深了商品房交易上的垄断性。

1 问题及思考

1.1 个别合同条款内容空白、不明确

个别合同条款内容空白、不明确的情况时有发生例如，关乎买受人利益，也是买受人最关心的关于公摊面积构成和计算的条款，订立合同时往往以构成内容不明确而空白，可大多数买受人取得房屋所有权证后还是不明不白，不知道自己分摊的公摊面积构成内容有哪些是怎样计算得来的内容空白、不明的条款，最易出现权利义务不对等，尤其当另一方处于弱势，没有协商机会时，更是如此合同条款内容空白或不明，是产生合同争议和纠纷的要素，应采取措施加以避免和杜绝。

1.2 违法转移债务

房地产开发商在对房屋进行转移时，如果没有经过买受人的同意，就将房屋的保修义务转嫁给物业公司，这种处理方式是不符合法律规定的。就如债务人如果将合同的义务转移给第三人时必须要经过债权人的同意，否则是不受法律管理条例所保护的。也就是说在合同上的关系不够明确，同时房屋买受人与物业公司之间并不存在房屋买卖合同上的关系，也就是物业公司与施工商的承包商没有合理的合同关系，就没有义务对房屋的功能维护保修进行保障。这种违法的债务转移处理方式是为了防止开发商对消费者进行欺骗的一种手段。主要的目的就是推卸房屋维修上的责任，这种处理方式是缺乏诚信的一种表现。

1.3 质量缺陷多、维修难

房地产开发商在对房屋工程进行修建时，施工过程中的监督与检验步骤必须按照相关的正常手续与标准进行。房屋的整体稳定性与框架在质量上可以得到相应的保障，但是装修工程的步骤比其他工程的验收环节存在相应的差异，所以装饰装修工程的项目质量很难得到保障，存在的缺陷也比较多。例如一些细节上的完善，很多都无法达到施工上的要求。同时这种细节处理往往较为琐碎。但是给房屋使用住户带来的麻烦却很多，例如塑料钢窗或是门把手的不够灵活，在关闭时无法达到严丝合缝的要求。墙壁出现脱皮翘皮的情况，或是房屋的使用面积与结构尺寸存在很大的误差。

这些边角细节上的缺陷虽然对房屋的整体质量起不到影响上的作用，但是在房屋使用过程中会给住户带来非常糟糕的体验。用户在对房屋进行装修时，也可能会遇到非常多的阻碍，虽然细节完善上的质量缺陷不会对房屋的整体结构产生影响，但是买受人在对这些细节进行处理时会降低对房地产开发商的企业形象，这种形象上的损失是无形的。同样，可能存在潜在经济损失，所以应该得到房地产开发企业的重视。

1.4 合同订立难以体现买受人的意愿

商品房买卖合同示范文本提供了买卖双方可供选择的格式条款和填写的协议条款，本应由买卖双方协商确定，以体现双方共同的意愿但这些可供买卖双方选择和填写的条款，往往由于房地产开发商出卖人事先选择和填写，而变相成为格式条款，买受人只有签字的权利，没有协商的余地，难以体现买受人的意愿房地产开发商针对自身实际，事先认真审阅和研究合同条款，避开不利条款，选择和填写有利条款。

2 解决问题的对策

2.1 补充完善示范合同条款

依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国民法通则》将某些重要条款作为通用条款，将其内容固定下来，以防止出现明显不公平條款，维护买卖双方的权益，减少合同审查工作量设置有约束力的条款，以保证合同按时、按质、按量全面履行。同时，通用条款中不能只约定总的建筑面积，一定要对公摊面积的内容以及最高比例做出约定，以免损害买受人的合法权益。

2.2 加强合同管理与审查重点审查涉及买卖

双方权利和义务的条款，以及可能存在明显不公平的条款，比如可供选择填写的协议条款，内容空自、不明或含糊不清的条款对空白或模糊不清的重要条款，责令其补充完善，否则不予备案。

2.3 吸收买受人代表参与过程监督和竣工验收

帮助房地产开发商把好房屋质量关，减少质量缺陷将买受人对自家房屋验收合格作为房屋交接的条件买受人是房屋的使用者和真正的拥有者，对房屋的质量最为关心，所进行的监督会更认真、全面吸收买受人参与房屋设计和施工的监督与验收，可以减少房屋的质量缺陷，提高客户对企业的满意程度，这符合质量管理体系要求

2.4 在合同中约定保修金

保修金是保证房屋维修正常进行的重要经济措施，在合同中，应明确合适的额度房款的左右、支付的时间和条件保修金的额度要适当，既要对房地产开发商具有约束力，以保证房屋维修正常进行，又要不影响房地产开发商顺利进行房屋建造所需的资金保修金可在房款中预留，取应付房款的左右，待买受人验收合格后，交付钥匙时支付。

2.5 加强政府建设行政主管部门的主动监管

有些权益问题，买受人因为一些原因不能付诸于法律，这便更需要政府建设行政主管部门设置专门机构受理，主动监管，以保证合同全面履行，切实保护消费者的权益。

结束语

开发商在对建筑房屋进行售卖时，应该秉承不欺骗买受人的原则进行交易上的活动，在对售卖的合同进行签署时也应该将各个条例进行严格的监管与执行，本着对消费者负责。其中，在房产交易的活动过程中售卖人与受买人之间的权利也应该得到政府的保障，相关部门应积极行使在房屋交易上的宏观调控作用，让管理上的条例可以得到更加严格的监管，让一切制度都可以在秩序的监管下进行，在合同的签署上，涉及到的利益人之间也应该进行适时的沟通与交涉，尽量让合同上的规范与条款可以更加的公平，防止后续出现很多的问题，没法得到及时的解决。

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