全成本条件下商业地产项目投资决策影响因素

谭琴

商业地产自2000年我国首次提出这个概念，短暂十几年在全国各城市发展迅速，我国商业地产年投资增长率高达33%，为此，如何提高商业地产项目投资成功率是大家关注的核心问题。本文提出了全成本的概念，从显性成本和隐性成本的角度出发，利用德尔菲法和头脑风暴法确定影响商业地产项目投资决策的显性成本和隐性成本因素，并对其进行分析，将对商业地产项目投资决策提供有利的参考，进而做出正确的决策。

近年来，随着我国房地产政策调控力度加大，推出一系列保证性住房政策，这使传统的以住宅投资为主的房地产发展受到很大冲击。使很多地产商纷纷转向商业地产开发以寻求新的利润途径。调查显示，很多投资者都倾向于商铺投资，具体数据如图1.1所示。但由于商业地产在我国提出较晚，对商业地产项目投资决策的研究还不完善，传统的投资决策主要对影响商业地产项目投资决策的显性成本进行研究，而忽略了影响商业地产项目投资的隐性成本的研究，使投资决策失误率较高。为解决此问题，本文将从全成本角度出发，分析影响商业地产项目投资决策的显性成本和隐性成本因素，为商业地产项目投资提供更好的参考，有利于做出正确的投资决策。

商业地产概念及类型

商业地产概念。商业地产是我国市场经济的产物，是融合房地产、商业经营和经济投资为一体，在开发商业房地产的过程中，将投资估算、开发规划、市场定位、业态组合、招商、销售和运营管理等按一定的次序作为一个整体流程来运作的房地产开发与经营业务。商业地产有广义和狭义之分，广义的商业地产主要是指商场、写字楼、酒店等商业地产领域。狭义的商业地产指专门用于商业经营的房地产物业，主要有各种零售、旅游、餐饮、休闲服务等营业性质的房地产物业。本文主要研究狭义性的商业地产项目。

商业地产类型。商业地产的类别可根据不同的标准划分，本文主要按商业地产的功能对其分类.简单归纳起来如图2.1所示：

全成本条件在商业地产项目投资决策中应用的优势

全成本的概念

全成本可按其表现形式可分为显性成本和隐性成本，显性成本是一种传统可显的形式载入账目上的成本。隐性成本，是一种隐藏于企业总成本之中、游离于财务审计监督之外的成本，它是由企业或职工的行为，有意或无意造成的具有一定隐蔽性的将来成本和转移成本，是成本的将来时态与转嫁成本的形态总和。本文在全成本条件下对商业地进行全面分析和合理投资。

全成本在商业地产项目投资决策中应用的优势

全成本条件有益于项目管理机制的优化。全成本条件下，管理机制的隐性成本将成为开发商关注的重点，在整个项目的成本核算中都会利用全成本的思想，这样就以倒推法的方式给项目各部门下达成本目标责任书，这样就使各个部门形成了一个个以经济效益为中心的单元。这就改变了传统自上而下的管理机制。

全成本条件有益于调动投资决策者的积极性。在商业地产项目的投资决策中决策者起主导作用。而从全成本角度出发，将会提取决策者自身素质的因素集，并对其分析和量化，能让决策者意识到自身素质对整个项目投资的影响，并采取措施和不断学习，保证决策的准确性和合理性。

商业地产项目投资影响因素指标体系构建

商业地产项目投资决策影响因素抽取方法

德尔菲法。德尔菲法也称专家信函调查法，获取信息的主要对象是各界专家，通过邮寄信函、电子信函、一对一发送等形式，利用项目相关领域各界专家扎实的专业理论基础以及丰富的实践经验，对商业地产项目投资影响因素和潜在風险及后果做出详细的分析与估计。经整理各界专家的方案和建议后，再匿名邮寄给各界有关专家征求意见，再回收整理，经过多次反复后确定对于商业地产项目投资影响因素。

头脑风暴法。头脑风暴法是目前比较常用的风险识别方法，这种方法是以5-10人小型会议方式进行，充分利用各界专家丰富的经验集思广益，努力捕捉瞬时的灵感，开拓新思想来获取有用的信息。在会议过程中，畅所欲言，提出的方案越多越好，对所提出的方案不加评论，借题发挥。通过头脑风暴法得出的结论必须进行认真的研究，得出合理的结论。

商业地产项目投资决策影响因素指标的构建

综合所述，全成本条件下能帮助我们更好的判断商业地产项目投资的可行性，为此，我们将影响商业地产项目投资决策的因素从显性成本和隐性成本两个方面分类，具体如图4.1、4.2、4.3所示：

本文通过对商业地产项目的投资决策分析，从全成本角度出发，提出了在商业地产项目投资决策中显性成本和隐『生成本因素对投资决策的合理性起到了关键作用，并形成了商业地产项目投资显性成本和隐性成本影响因素评价指标体系，该体系的构建为商业地产项目开发商在全成本条件下做出正确的投资决策做了有利的参考。

（工作单位：泸州职业技术学院）