投资性房地产会计核算方法与思考研究

周诗敏

摘要：随着经济形势的日渐发展，在市场经济的影响下我国经济正向着均衡多样的方向发展，我国的房地产行业也正处于不断发展演变得过程中，投资性房地产是目前房地产行业较为流行的投资方式。投资性房地产主要是通过房地產购买和建筑物出租等方式来获得资产性的增值。随着房地产行业投资的多样化发展，对投资性房地产的会计核算方法也相应的提出了更高的要求。

关键词：投资性房地产 核算方法 思考研究

近年来市场经济的发展，使许多单位有了一些闲置的可自由支配的资金，随着这几年房地产行业的繁荣，这些单位把部分闲置的，可自由支配的地资金投资于房地产，用于出租或者准备待高价时卖出，以此获取较高收益。国家财政部于2006年2月15日出台了新的会计准则体系，其中提到了投资性房地产的概念。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。也就是指企业为投资目的、而不是为自用目的所持有的土地和建筑物，主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。在新会计准则中不仅明确了投资性房地产的概念，而且还规范了投资性房地产的的核算方法。

一、投资性房地产的核算范围

从持有的目的看，为长期资本增值持有而不是在正常经营过程中为短期销售而持有的土地，尚未确定未来用途的土地，企业拥有（或在融资租赁下持有）并在一项或者多项经营租赁下租出的空间建筑物均属于投资性房地产。企业如有某些房地产的一部分用于赚取租金或者资本增值，另外一部分则用于商品或者劳务的生产或供应，或用于管理目的，如果这些部分能够分别出售（或采用融资租赁方式分别出租），则企业应分别核算，即分别作为投资性房地产部分和自用部分；如果这些部分不能分别出售，则只有在不重要的部分是用于商品或劳务的生产或供应，或用于管理目的情况下，才能将该项房地产视为投资性房地产。对那些为将来作为投资性房地产而正在建造或者开发活动完成之前的房地产，应作为在建工程之前核算，待建造或开发活动完成时，转为投资性房地产。而对于那些有的为在正常经营过程中销售或销售而处于建造或开发过程中的房地产、或为第三方在建或者在开发的房地产、白用房地产（包括持有的将来用于自用的房地产，持有的为将来开发并随后作为的房地产）、雇员占用的房地产（无论雇员是否按市场价支付租金）以及待处理的自用房地产则应安排除在投资性房地产之外。

二、投资性房地产的会计核算

（一）投资性房地产的计量

投资性房地产初始应按其成本计量，交易费用应包括在初始计量之中。购置的投资性房地产的成本包括买价和任何可直接归属于投资性房地产的支出，借记方“投资性房地产”，贷方记相关科目。自建投资性房地产的成本指投资性房地产建造或开发完工日的成本。借记方“投资性房地产”，贷方记“在建工程”。以其他方式取得的投资性房地产，按取得时的实际成本，借方记“投资性房地产”，贷方记相关科目。对企业原来已入“固定资产”的投资性房地产和记入“无形资产”的投资性房地产性质的土地使用权，比照房地产用途改变时转换为投资性房地产处理方法核算。投资性房地产的后续支出，如果使可能流入企业的未来经济利益超出了原先的估计，视为对投资性房地产进行改良，应当将其记入投资性房地产的账面价值；反之，应当计入当期费用。

（二）公允价值模式与成本计量模式

首先，明确两个计量模式的相关含义。公允价值计量模式的含义在资产计价究竟是价值还是价格的问题上，价值计量与价格反映并不矛盾。从货币作为统一的计量尺度以来，资产计价就是价值计量，而价值计量的结果是价格。公允价值计量模式在本质上是强调对资产客观价值的计量。对资产公允价值计量的结果是资产的现行市价。公允价值计量模式的创意一是资产计价必须坚持客观价值计量，价格要能真正反映资产客观价值；二是资产计价必须立足于现在时点，坚持动态的反映观。因此，公允价值概念的指导思想是要求真实和公允。公允价值最大的特点是来自于公平交易的市场，参与市场交易理性双方充分考虑。所谓的会计计量模式是指针对会计对象的内在数量关系进行衡量、计算和确定，将其转化为以货币表现的财务信息和其他信息，以综合反映企业的财务状况、经营成果和现金流动状况，也即完成了在资产负债表、利润表与现金流量表中确认和计量有关财务报表要素，而确定其货币金额的过程。

（三）投资性房地产的日常估算

投资性房地产的日常估算分为两类，成本模式计量和公允价值模式估算。

成本模式估算是当取得租金收入时，借记方“银行存款”等，贷方记“其他业务收入”；按当期应计算的折旧或摊销金额，借记“其他业务支出”，如是固定资产形式的投资性房地产，贷记“累计折旧”，如是无形资产形式的投资性房地产，贷记“投资性房地产“。公允价值模式计量是取得资金收入的会计处理问题。每个会计期末，应把投资性房地产的公允价值和账面价值进行对比，如两者相等，则不做账务处理；如公允价值小于账面价值，则按其差额借记“其他业务支出”，贷记“投资性房地产”；如公允价值大于账面价值，则按其差额借记“投资性房地产”，贷方记“营业外收入”。

三、结语

综上所述，随着我国经济的不断发展，相关规定的逐步完善，投资性房地产企业在进行发展的过程中，可能会遇到相关新准则的约束，进而影响到在企业内部的财务管理，会计工作等方面出现一定的问题。因此有关投资性房地产企业应积极得对相关问题进行解决，明确公允价值的计量方法和成本计量方法以及各个相关的应用方法，保障投资性房地产企业可以顺利的发展下去，为我国的经济建设贡献出自己的一份力量。