房地产个人信贷风险分析及防范

盛浩男

摘要：个人住房贷款有着较高而稳定的收益和较低的风险，目前，个人住房抵押贷款业务已成为我国商业银行贷款业务的主要组成，对于完善商业银行资产结构和提高经营效益发挥着重要的作用。与此同时，个人住房信贷不良贷款率也在逐步上升，该项业务中存在的问题和风险也逐步暴露出来，不利于经济的健康发展，因此有必要对商业银行个人住房贷款风险进行较为系统的研究。

关键词：个人住房贷款 风险分析 防范对策

一、房地产个人信贷的分类

（一）政策性个人住房抵押贷款。政策性个人住房抵押贷款业务是为推进城镇住房制度改革，运用住房公积金、住房售房款和住房补贴存款，为房改单位的职工购买、建造、翻建自住住房而发放的贷款，主要包括个人住房公积金贷款和其他政策性个人住房贷款。

（二）自营性个人住房抵押贷款。微观意义上的银行经营性居民以房借款即个人用房分期抵押贷款或个人住房贷款，是商业银行采用自己内部的本外金额储蓄，白发性的向城镇客户签发的房子担保借款。而宏观意义上的银行经营性居民以房担保贷款一般包括了居民以房借款、转让房分期借款、居民商用用房借款、居民用房装修借款、居民自建房借款和居民用房担保消费借款等种类。

（三）居民住房组合贷款。居民住房组合贷款是政策指导性和银行运营性贷款相组合的借款形式，就是商业银行在给房屋改造单位的员工发放政策性居民用房贷款中，若是该项借款不能够支付买房金额，商业银行则向贷款居民同一时间发放一些银行运营性用房贷款以补充买房金款的不足。

二、房地产个人信贷风险类别分析

（一）个人信用风险。其一，借款人薪资证明水分较多，借款人依据自我购买的房子可以在单位开出对应的收入凭证，就连快破产的公司或事业单位也可以给下岗员工开出对应的收人凭证。其二，因为商业银行之间可能会有信息对接不上，部分借款人的收入凭证一式几份，在不同的商业银行借款，多地买房。其三，居民用房贷款是中长期信用贷款，还款时间较久，自身支付能力缺失等不确定因素很可能出现，这将极大可能成为商业银行的信用贷款隐患。其四，居民用房贷款业务当下实施浮动利率机制，借款人承受大部分的利率风险，放贷人在利率上升周期中可能出现违约现象。

（二）银行的操作风险

第一，审查把关不严，个别银行贷前没有认真调查贷款人所提供资料，甚至纵容贷款人弄虚作假，并且在贷款发放后，对贷款人的家庭状况和家庭收入变化情况缺乏必要的监控。第二，估价风险目前是商业银行操作风险之一，银行通过房屋价格或评断价格当作放贷根据，不能保证有效的担保率，在居民用房贷款业务中可能会有着较大的评估风险。第三，处罚力度不够，从银行关于信贷经营管理方面看，其制定的制度、规定是比较多而且详细的，但从银行信贷经营的实际结果来看，效果却不佳。原因主要是内部管理失之过宽，尤其是信贷责任追究制度没有严格执行，落实不到位。

（三）流动性风险。目前我国各大商业银行大部分资金来源是居民储蓄。在市场经济规则中，很多居民不愿意于把现金存入银行，而是要将钱变“活”，用来各类投资。这就提高了银行储蓄存款的波动性。存款的波动性会使商业银行自身把握的资金相对变少，而随着居民用房贷款业务范围的增大，银行使用资金长期化与资本来源短期化的矛盾越来越凸显，影响商业银行資本的流动性。

（四）政策风险。目前，我国宏观经济还处于快速发展的时期，房地产业作为一个支柱产业得到了政府的扶植，一旦宏观经济发生变化如出现滞胀或衰退，这种扶持力度将会减弱或消失。这将不可避免地对微观面产生巨大的影响。目前市场竞争激烈，管理部门大都把精力集中在市场营销上，从而疏忽了对个人住房贷款市场的形势、需求及风险敞口等的深入研究与分析，导致缺乏符合实际的理论和对策指导，对政策的把握和应用不能够随机应变，行动存在盲目性。

三、房地产个人信贷风险防范措施及对策

（一）改善个人信用风险的识别环境。首先，要构建健全的居民信用系统，其核心是个人信誉机制，包括：居民信用注册机制、居民信用评断机制、居民信用风险防范机制、居民信用风险管控机制、居民信用风险转移等。其二，应尽快通过居民信用信息在金融体系中的互享，从而防止借款人多处借款，及时对借款人失信的概率做出预测，构建信用缺失的防范制度，如果发生信用风险，便可立即采用挽救措施。

（二）加强对政策的研究。在国民经济发展中，房地产经济的发展起着重要的作用，政府会在国民经济发展的不同阶段对房地产行业实行不同的宏观管理政策。商业银行必须加强对政策和市场追踪与探究，迅速依据情况的变动发展给出合情的居民用房贷款业务发展策略和方法。观察政府对房地产经济加大宏观管理以及对房地产金融行业加大管控力度的政策势头，避免因市场的不稳定和不规范所引发的市场隐患。

（三）全力解决个人住房贷款的流动性风险。商业银行应采取市场化的方法转嫁流动性隐患，推动资本证券化业务的扩展。其一，逐步构建用房担保贷款次级市场即房地产担保债权转接市场，房地产贷款由借款银行或其他金融企业发出后再转卖给其他投资人，或是以担保贷款为抵押出售担保贷款债券。通过一级市场与次级市场的对接提升银行资本的流动性，分散流动性易怒喊。其次，应把用房贷款的证券化作为目标展开实施。

（四）健全个人住房贷款担保制度。为了提升居民个人用房贷款的信誉度，确保商业银行对居民用房贷款的接管，确保居民用房信贷业务金融风险的有效监控，必须全力推进用房贷款抵押行业的发展，健全并创新用房贷款抵押业务机制，构建健全的居民用房贷款担保体系，推进完善用房贷款抵押办法，增强对抵押机构的业务规范和管理，制定规范化的抵押合同示范模本。