论住宅小区公用部分的权属与利用

摘 要：《物权法》第六章规定了住宅小区业主的建筑物区分所有权的相关内容，《建筑物区分所有权解释》又对物权法中规定不明的部分做了解释。但二者综合来看，仍存在规定的模糊和疏漏，导致实践中相关公用部分权属的纠纷持续增多。住宅小区的屋顶平台应属业主共有，但可以在其上设置专有使用权。住宅小区的会所应属开发商所有。

关键词：住宅小区公用部分；权利归属；建筑物区分所有权

一、住宅小区公用部分划分

建筑区划内的公用部分是指除建筑区划内业主专有部分外的其他组成部分，如小区内的道路、会所、车位等。需要说明的是，这里的“公用”并不等于“共有”。本文将公用部分分为两类，讨论其权属情况，并以物尽其用为原则给出利用方式的建议。

第一，建筑区划内的建筑物屋顶平台、外墙以及连廊等公用部分。这类公用部分的特点是依附于建筑上，属于建筑物的基本结构，有较高的利用价值，且不能单独登记到某一权利主体名下。《建筑物区分所有权解释》虽明确规定此类公用部分归区分所有的业主共有，但实践中经常出现被开发商或单一业主独占，并造成权属不明的情况。本文以屋顶平台为例。

第二，建筑区划内的业主会所、锅炉房、健身中心、学校等公用部分。这类公用部分的特点是一般独为一栋建筑，具有针对性、专业性的功能，且可以登记在某个特定的主体名下，但现行法律及司法解释没有对这类设施的权属做规定，在实务中同样会造成产权不明的情况。本文以业主会所为例。

二、屋顶平台的权属与利用

屋顶平台是建筑物的上层层面，是建筑房屋上层的外围保护隔层。此外，屋顶平台不一定指建筑物的顶层台面，还有可能是建筑物其他部位探出的平台结构，也称为露台。与一般意义的阳台不同的是，阳台是建筑物内区分所有人专有房屋的组成部位，属于区分所有人专有权的效力范围。

实践中有几种不当做法，一是开发商将屋顶平台据为己有，利用屋顶平台的特殊位置架设广告牌进行收益。二是开发商在与建筑物顶层买主签订商品房买卖合同时，将屋顶平台作为合同的客体。

《建筑物区分所有权解释》第3条将屋顶规定为建筑物区分所有权的共有部分。依《建筑物区分所有权解释》第2条的规定，屋顶平台也应属于区分所有权人的共有部分，由全体区分所有人行使对屋顶平台的占有、使用、收益和处分的权利，而不是由开发商所有或顶层住户专有。

屋顶平台虽属于区分所有权人的共有区域，但并非所有的区分所有人都会利用到屋顶平台。基于其特殊的位置和用途，设立专有的使用权有助于物尽其用。设立专有使用权有明显的优势。首先，设立专有使用权明确了屋顶平台属于区分所有权人共有，避免了实务中由开发商独占、由顶层住户独占或其他权属不清的情况。其次，在专有使用权设立之时，业主委员会或全体业主可以将安全规范等义务性条款加入约定，从专有使用权人使用之初规范其行为。

但专有使用权的行使仍应受到限制。首先，从权利性质上，该权利仅为使用权，权利主体有效地利用屋顶平台不能改变其仍属于全体区分所有权人共有的事实。其次，专有使用权人的使用行为必须符合建筑物的安全规范，如不能载重过高导致地震时产生不利反馈等。

三、业主会所的权属与利用

业主会所是指在开发商住宅小区内建设的，以小区业主为主要服务对象的综合性的服务设施。会所在建成之时首先依据《物权法》第30条、第142条由开发商取得所有权。随后其权属是否发生移转，是一个实践中不够规范、易发生争议的问题。

《物权法》并没有明确“业主会所”是否属于“公共场所、公用设施和物业服务用房”，导致其权属不明。从业主会所权属上看，实务中普遍认为会所的建筑成本已经由业主在购买商品房时分摊了，即其应由全体业主所共有，许多开发商在出卖房屋时亦照此宣传，但由于开发商在商品房买卖中处于优势地位，这种做法易造成会所实际权属并不在业主，仍受开发商的实际支配。从实际运营上看，运营业主会所对于业主而言难度较大，业主要么需要投入大量精力进行专项管理，要么需要投入大量财力雇佣专业的团队进行经营。业主会所运营成本较高，若转归为业主共有，全体业主便要分摊其运营所需费用，包括水、电、物业费用。会所虽面向建筑区划内的全体业主，但并不是每个单一业主都会用到会所的功能，在此情况下分摊会所的运营成本显失公平。

会所比较适宜由开发商继续保有所有权，开发商也可以将会所出卖或出租给第三人，业主使用到会所的功能时，再缴纳一定的使用费即可。会所能够登记在特定的主体下，可将其登记在开发商名下，不纳入建筑物区分所有权中业主共有权的范围。会所的使用具有一定的营利性，其主要服务于建筑区划内的全体业主，但是仍有可能被建筑区划外的人使用。第三，经营会所会面临一定的商业风险，业主购买商品房，多以满足居住需求为目的，不求通过在建筑区划内运营会所盈利。第四，业主会所虽有齐全的功能，但对于住宅小区而言并不必须，将其设为业主共有可能会造成闲置。而让会所继续由开发商所有，可以提高开发商的积极性，会所因其营利性的特点得到良好的经营，也同样可以方便业主的生活。

参考文献：

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作者简介：

陈明宇（1994.4～），男，汉族，山东省济南市人，烟台大学在读法学硕士，研究方向：民商法学。