物业设备设施管理的风险与防范

陈峰

摘要：设施管理在物业企业管理中属于一项隐形的服务，然而设备设施管理却是物业企业管理所有项目的前提及保障。伴随着设备设施种类的不断增加，其技术含量也越来越高，增加了设备设施的维护及管理工作量。物业企业应重视设备设施管理风险，并正确的规避这些风险，树立风险意识，做好防控措，为业主提供最佳的服务。

关键词：物业；设备设施管理；风险与防范

1导言

目前对风险的定义为以下两点：①风险与出现的损失有着不确定的关系；②在给定情况及特定的时间内可能或发生结果之间的差异。风险具有不确定性和产生损失的后果两个特征。

2物业设备设施管理中遇到的困难

专业、标准、规范的管理不僅有效的提高了物业管理的质量，更为小区业主提供了舒适的生活环境，也降低物业的运行成本。然而在实际管理中也会遇到困难：①现代化的建筑较高，且小区业主较多，想要更好的管理好物业，就要保证其设备、系统正常的进行运转，保证小区内生命与财产的安全；②现代化的建筑配备较为复杂、高科技的设备设施，设备管理的起点就比较高，物业需要配备专业的维护团队；③现代化建筑通常为3A、5A级，具有多功能化的特点，采用了较多的智能化、自动化系统，因此要求物业管理队伍具有较高的素质。

3物业设备设施管理的内容

物业管理的目标就是通过对建筑设备进行维护与管理，有效的延长建筑设备的使用寿命。物业设备设施管理的内容主要有给水排水系统设施管理、变配电系统设施管理、空调系统设施管理、电梯系统设施管理、火灾报警与消防联动控制系统设施管理、安全防范及报警系统设施管理、健身器材设施管理等。

4物业设备设施的管理风险类别

4.1按照风险因素区分

在对物业设备设施实施管理工作的过程当中，依据风险因素应该分成人、物和环境这当个方面的风险，三者之间相互联系，形成一种密不可分的关系。

4.1.1人

人的不安全管理风险因素主要包含违章操作、对工作体制以及纪律加以违反的行为，比如在实施高压电器维护的工作当中，在拉闸之后并没有按照规定进行放电操作、带病上岗或者上班时间脱岗、业主在装修的过程当中私自乱接的行为等。

4.1.2物

这方面的不安全因素主要包含物业设备设施已然处在了一个不安全的状态当中。例如水泵在经过长时间的运行之后没有进行自动切换、电梯的保护装置出现失效的情况而被短接、消防管道严重缺水等。

4.1.3环境

环境方面的不安全因素指的主要是在物业设备设施处在的环境当中已然出现了一些不安全的因素。比如低压配电室因为没有配备通风系统而导致温度过高、水泵房当中蓄水池溢流报警装置出现失灵的情况、配电室的电缆沟之内长期出现积水、化粪池当中的一氧化碳气体严重超标等。

4.2按照设备设施管理过程区分

依据对物业设备设施所实施的管理过程，应该将管理风险的类别分成早期介入阶段、承接查验阶段以及日常管理阶段这三个部分。①早期介入。设备选型是对物业设施设备加以管理的重要的步骤，在工程建设企业无法对物业管理过程提出的专业意见，亦或是物业的早期介入工作人员不够专业，都非常可能会致使在设备选型方面问题的出现。比如单纯的为了购入费用的降低而选择那些高能耗设备；没有对技术人员所具备的技术水平以及备件供应的具体情况进行良好的分析，继而无法选出具有高技术含量的产品；设计内容没有考虑到后期维护。②承接查验。其中主要包含两种情况：建设企业的查验，以及业主委员会做出的查验。③日常运行。在对物业设备设施加以日常检查和维护的过程当中，有些工作人员并没有能够严格的按照相关检查流程和操作标准实施日常运行检查工作，导致有些设备在出现故障之后没有被及时的发现，致使问题的进一步扩大。

5物业设备设施管理风险对策

5.1提高工作人员的整体素质

在物业设备设施风险管理中提高工作人员的整体素质是很重要的一项工作措施。定期对工作人员展开培训，培训内容包括工作纪律、安全意识、设备检修等方面，同时激发工作人员的学习积极性，通过工作人员自主学习不断的提高自身的业务水平、知识水平等。

5.2树立风险管理意识

风险管理是不能被彻底解决的问题，只能通过防控来避免发生风险。深化风险管理理念，使工作人员意识到风险管理的重要性、意义及目的。同时建立风险管理的责任机制，落实到人，创建惩奖制度，针对出现失误的工作人员按失误程度进行惩罚，针对表现良好的工作人员给予适当的奖励。

5.3定期进行应急演练

通过应急管理可以很好的展现出物业企业的形象，物业企业应做好各种突发事件的应急预案处理措施，同时配备好相应的物品，通过实际演练不断的对应急预案处理措施进行完善。举行应急演练不仅提高了工作人员对突发事件的处理能力，更是体现了物业设备设施价值，有效的保障了小区业主的财产权益。

5.4对监督检查制度不断的进行完善

物业企业管理应建立监督检查制度，且建立专业的风险管理机构。物业企业内部实施倒查制度，在平常的工作巡查中通过巡查、互查等形式及时的发现安全设备设施潜在的安全隐患，并进行处理解决。

5.5风险回避

风险回避一般发生在早期介入和承接查验中。早介入环节物业企业可以尽早发现规划中不合理的地方，及时给予修改，针对回避风险来说，比如在设计图纸中为了增强层次感在距离大门较近的位置设计了沉降景观。然而站在物业消防及日常管理的角度来说，具有安全隐患，及时的提出意见，并进行修改后就可以避免发生安全隐患。

5.6风险转移

通过风险转移有效的减少了物业企业所承担的风险，主要分为非保险转移与保险转移。设备设施所具有的专业性比较强，物业应根据自身的实际情况制定维护、保养、维修工作制度。通过分包的形式将物业企业不能承担的风险转移给较为专业的企业，这就是非保险转移。保险转移是指为设备设施购买保险，将风险转移给保险公司。

5.7损失控制

分为预防损失及减少损失。对风险源的识别为预防损失控制的一种措施，通过相应的应急预案可以减少损失。通过责任落实到人，做好设备设施的检查工作，避免损失，在发生预案中的事故时可以降低受损失的程度。

5.8采取较为先进的设备管理方法

物业企业在对设备设施进行管理时应采取先进的技术，将维修的状态转变成为预支维修的状态，使用分类法提高对设备设施的管理水平，采用高科技的网络技术组建维修与维护团队，从而缩短维修与维护的时间，不仅提高了设备设施的使用寿命更是降低了物业所承受的风险。

6结语

综上所述，物业设备设施的管理是物业管理工作当中的一种隐形服务，不过在物业管理当中重要的地位却是不容忽视的。相关从业人员应该正确的认识管理风险，同时对其加以高度的重视，继而提升自身的风险意识，做好相应的防范，只有这样才能够真正的确保物业服务质量的持续提升。