房地产基本估价方法的比较分析

张琪

摘要：本文主要分析了目前市场上比较常用的几种房地产基本估价方法，在进行房地产估价时，每一种估价方法都适用于不同的房地产类型，在具体的估价过程中，要根据房地产的性质进行合理的估价方式选择，这样才能够获得较为合理的房地产价格。

关键词：对比分析；房地产；基本估价方法

房地产是我们日常生产与生活的基本资料，也是一种最基本的生产要素，在现代市场经济中，房地产还是一项重要的商品，是人们进行投资置业的一种对象。在每个国家的财富中，房地产要占到一半以上的价值，同时房地产也是每个家庭财产的重要组成部分。在现实生活中，很多情况下都需要对房地产进行估价，比如交易、抵押、典当、赔偿、拆迁、处理房地产纠纷或者房地产买卖租赁等，都离不开房地产估价。房地产估价方式也有很多种，比如市场比较法、线路价法、成本法、基准地价修正法、收益法、长期发展趋势法以及假设开发法等，其中最常用的就是市场比较法、成本法以及收益折现法，这也是进行房地产估价最基本的方法，在现实中，每一种估价方式都有一定的使用对象与使用条件，有时几种方法能够同时运用，相互补充和验证，这样能够取得更加合理的房地产估价。

1市场比较法

在使用市场比较法对房地产进行估价之前，首先要搜集一定的近期交易实例，然后从近期交易实例中选取那些可以进行对比的实例，选取的实例要与需要进行估价的房地产处于相同的区域、估价的时间点相接近、建筑的用途要相同、估价的目的要吻合、建筑规模要相当，且以正常成交价为估价标准，此外还要统一房地产的付款方式、建筑单位面积、单价、交易币种以及面积内涵等，然后根据实例求出需要进行估价的房地产的大概价格。

市场比较法是目前市场上最为常用的房地产估价方式，是目前市场上最能反映房地产估价标准的方法，市场比较法实质上就是通过大量近期成交的相同或者类似房地产成交价格确定房地产在公开市场上可能获得的成交价。使用市场比较法对房地产进行估价的难点在于进行交易的修正，由于在市场上很难找到与估价对象完全相同的房地产类型，所以交易情况很难完全符合公开市场要求的可比实例，经常需要对房地产的实际价格进行交易修正。

2成本法

在使用成本法进行房地产估价之前，先要对房地产开发的成本、利润以及各种税费等材料进行搜集，通常来说，房地产的价格要由土地取得成本、开发利润、开发成本、销售税费、管理费用以及投资利息等几个方面来决定，对房地产进行重新购建估算之后，去除折旧价格，这样就能够得到较为合理的房地产估价。采用成本法进行房地产估价的实质是通过对组成房地产的各个部分进行市场价格估算，然后确定房地产整体市场价格的方式。在使用成本法进行房地产估价时，房地产折旧的计算是其中相对比较困难的，因为折旧不是靠计算就能够得到的，而是要根据市场的变化来进行折旧的计算。

3收益折现法

在使用收益折现法对房地产进行估价的过程中，首先需要搜集房地产的收入以及费用相关的资料，估算出房地产能够产生的毛收入，进行有效毛收入的估算，并计算出运营费用以及净收益，选择合理的折现率，求出房地产的收益价格。收益折现法实质上是根据房地产所能够创造出的潜在价值进行估价的，对房地产价值的计算方式也是将房地产未来能够创造的净收益折现到估价时点并进行累加，得到的累加之和便成为估价时点的房地产价值。在使用收益折现法进行房地产估价时，要对求取净收益时需要扣除的项目进行准确的界定，还要对资本化率进行合理确定，这样才能够获得比较合理的房地产估价。

4三种估价方法的局限性

用市场比较法对房地产价格进行评估，不仅要考虑买卖双方的想法和行为，还要考虑到市场的变化，使评估价格更接近房地产市场。但市场比较法也有一定的局限性。首先，在特殊的地理位置、特殊用途或新的建筑结构中很难找到一个比较的例子。二是房地产市场发育不充分或市场不活跃的情况下，缺乏足够的实例供比较。有可能建立一个房地产市场。评价结果不反映客观市场的后果；三，当对可比情况进行修正时，因子比较修正系数的选择的差异将直接影响评价结果的准确性。因此，房地产评估人员需要考虑如何对一个类似案例进行更合理的修订，从而使房地产的实际价格更接近房地产的实际价格。

收益法考虑了未来房地产的净收益，并以资本化率折价获得房地产估价时的价值。然而，收益法也存在一定的局限性。首先，当纯收入确定时，纯收入的大小扣除超额利润、损失和特殊因素，总成本难以准确计算。因此，纯收入的结果往往存在一定的偏差；二是资本化率的确定。资本化率是收益法的一个重要参数，但影响资本化率的因素很多，如投资风险、免税政策、银行利率、房地产增值、收入增加等。表示。因此，资本化率很难确定，资本化率的微小差异会引起房地产价格的巨大变化。同时，由于许多情况下统计数据的不完全，难以确定客观资本化率。

成本法原理简单，易于操作，但也有一定的局限性。首先，成本法的适用前提是长期市场均衡假设。只有当房地产市场处于平衡状态时，才能用成本法来评价房地产，当市场处于非长期均衡状态时，产品的价格就不等于成本。当市场大于需求时，价格低于成本；反之，当需求大于供给时，价格高于成本；二是花费大量的时间来评估应用成本方法。同时，价格和折旧也很难重建，特别是那些老建筑往往需要鉴定人来建造。基于对建筑物损失的主观判断，对鉴定人员的经验和知识储备有一定的要求，这也在一定程度上影响了成本法评估的准确性。

5三種估价方法的差异性及关联性

通常，如果房地产价格的影响因素保持不变，不同的评价房地产价格的方法的结果应该是相同的。然而，事实上，三种评价方法所获得的结果是完全不同的，其原因是多方面的。首先，虽然三种评价方法在一定时间点对房地产的价值进行评估，但目前市场比较法的重点是将对象的价值与实际情况进行比较，收益法着眼于未来，并引入预期的评价因素。房地产价值；成本法是基于过去，认为房地产是不动产。价值完全包含在历史成本中。其次，在价值概念上，市场比较法认为房地产价值等于房地产价值，在房地产市场上具有相似的效用；收益法把未来净收益作为房地产价值的标准；价值等于房地产建设各个阶段的成本总和。

鉴于三种评价方法的特点和实际情况的差异，一般采用两种以上方法对同一房地产的价值进行综合评价。在其他时候，估值方法常常用来插入另一种估价方法。例如，在评估住宅时，通过收益法或成本法获得待估房屋的价值，然后用市场比较法估算房屋的价值。在收益法中，采用市场比较法或成本法来确定土地收益的价值。建筑物的价值在实际估价中，估价人应灵活运用多种估价方法，只有这样才能使估价结果更接近实际房地产价格。

结语

作为房地产估价的三种基本方法，市场比较法、收益法和成本法有其特定的适用条件和适用范围。在实际评价方法的选择上，房地产估价师有丰富的实践经验和扎实的理论知识，并始终秉持公正、严谨的态度进行评价。房地产业的发展促进了房地产评估行业的发展，也促进了房地产估价方法的改进和完善。