农村闲置房屋市场化动力机制研究

吴青蔓++唐宏++尹奇

[摘要]基于四川省5县18个村庄的实地调查，分析当前农村房屋闲置现状及其规律，并运用动力机制分析农村闲置房屋市场化的深层动因，提出建立切实可行的政策基础，最大限度激发各方积极性，促进农村闲置房屋的有效流转和利用。研究结果表明：农民自身利益、需求者效用、资源最优配置以及社会整体福利四个方面对农村闲置房屋市场化具有较大影响，政府应完善相关法律法规，加强基础设施建设，提高扶持政策，增强农民流转的积极性，以促进农村闲置房屋的市场化进程。

[关键词]闲置房屋；市场化；动力机制；四川省

[DOI]1013939/jcnkizgsc201720042

1引言

随着我国经济飞速发展和城乡一体化建设的加快，大量农村闲置人口涌向城市。相关数据显示，2014年四川省外出务工人数达24723万人，已成为全国最大的劳务输出大省，四川农村特别是偏远地区的农村劳动力流失问题突出，农村人员多以孤寡老人和留守儿童为主，青壮年劳动力大量转移到城市，大量人口输出造成农村房屋闲置等问题。与此同时，随着经济社会的不断发展，人们对房屋的需求越来越大，城镇居民对高品质生活的要求也导致其有了在农村购房的意愿。而现行的法律政策严格限制农村房屋的买卖，仅允许农村房产买卖在本村内进行，不仅损害了农村居民的财产权益，同时严重阻碍了资源合理配置以及农村闲置房产的市场化进程。因此，促进农村闲置房屋流转，提高资源使用效率，成为解决农村房屋问题、促进新农村建设的重要手段之一，研究农村闲置房屋的市场化动力机制具有重要的现实意义。

近年来，大量学者对于农村房地问题进行了研究，但大多数的研究是针对农村宅基地：夏松洁[1]认为农村宅基地资源作为土地资源的一种，对于国家稳定、社会发展、农民安家乐业具有重要意义。我国城市居民的商品房制度和社会基本保障体系已经基本建立并逐步完善，但农村宅基地资源保护和利用制度在城乡一体化发展的国内环境中却难以胜任保护与利用宅基地资源的初衷。潘楚楚[2]则认为，由于我国特殊的历史原因以及以往长期城乡二元结构，致使农村房屋具有特殊的“保障性”，只能成为无法流通的“死产”，这是对农村土地和房屋资源的极大浪费。贾广葆[3]认为目前农村宅基地政策性、制度性障碍，阻碍和限制了宅基地的市场化发展，从宅基地管理的政策法规来看，现行农地政策依然是宅基地走向市场化无法跨越的障碍，宅基地市场化发展都受制于现行法律法规。施建刚、王哲[4]认为在城市化的空间转换过程中，要实现对农村宅基地的充分利用，其使用权流转是最有效途径。殷善福[5]认为应该建立和完善农地流转制度，在市场经济条件下，土地作为一种资源必须要实现流转和优化配置，必须确立农地使用权的商品属性，即农地的使用权同其他商品一样，可以在产权市场上买卖，农民在土地上的投资及所形成的价值也都具有商品的属性，可以有偿转让。总结前人研究可知，学者们认为受现行法律政策的阻碍，农村宅基地的闲置造成了资源浪费，应该顺应市场要求，确定农房、农村宅基地的商品属性，使农村房地进行流转。

本文从市场化的独特视角，基于目前四川省农村房屋的闲置现状以及分布特征，对影响农村闲置房屋市场化的动力机制进行分析，将“农村闲置房产资源”这一特殊的对象与十八届三中全会提出的“市场在资源配置中起决定性作用”相结合，探索改革新思路，以期从机制层面深究影响农村闲置房屋市场化的动力，更好地解决农村闲置房屋市场化的问题。

2数据来源与研究方法

考虑地区代表性，本文选择四川省成都市、南充市、宜宾市、达州市以及德阳市的绵竹市5个经济发展程度不一的地区为研究区域，实地发放问卷，对随机抽取的村镇房屋闲置情况进行了抽样调查，收集了四川省5县18个村庄的调查问卷，共发放问卷360份，收回问卷354 份，其中有效问卷达336份，问卷有效率达949%。通过实证分析和规范分析相结合的方法，对数据进行整合处理，得出调研地区各村的房屋闲置情况（见表1）。

3四川省农村闲置房屋的现状及其分布特征

31农村房屋闲置现状

根据5县18个村抽样调查的数据可知，四川省整體的农村房屋闲置率较高，5县的平均农村房屋闲置率为458%，其中绵竹市的闲置房屋比例最低，为50%，其他4市的闲置比例均达20%以上，达州市闲置率达到62%。

由于四川省农村人口基数大、户数多，导致闲置房屋数量非常庞大，在对这些闲置房屋进行调查时发现，被调查的绝大多数农户家中都为留守儿童和空巢老人居住，主要劳动力在外打工，房屋结构也多以砖混或者砖木结构为主，其中砖混结构占比573%、砖木结构为215%，另外房屋使用率较低，农房不同程度地被闲置，易产生房屋安全隐患等问题，影响村容村貌。

32农村房屋闲置特征

闲置房屋的分布特征与所在地区的经济发展水平、基础设施完善程度、交通便利性有着密切的关系（见表2），由此归纳出以下特征。

321整体闲置与部分闲置并存

根据数据可知，在四川农村各个地区房屋闲置程度是不一致的，但总体而言部分闲置和整体闲置的比例相近，其中部分闲置比例为515%、整体闲置比例为485%。分析造成部分闲置的原因，主要有以下两个：第一，部分农民存在盲目攀比的心理，没有考虑到实际住房需求，房屋建造规划不当，建筑面积大于农户实际住房需求，造成房屋未充分利用；第二，农村家庭中青壮年外出务工，留下留守儿童和老人，从而造成房屋利用率低下。造成整体闲置的原因则主要是部分农村家庭全家移居城市或者家庭成员长期在外，从而造成农村房屋长期闲置。根据2015年四川省统计局报告可知，进城务工的人员携带配偶、子女一起进城务工的比例为498%，与往年相比明显提高，可以预计随着城市化进程的加快，农村房屋整体闲置的状况也会呈逐步上升的趋势。

322经济发达程度越高，房屋闲置比例越低

从调研的数据中，可以看出成都市的闲置房屋比例低于南充市、达州市和宜宾市等地，探究其经济水平对闲置房屋比例的影响如表2中数据所示。

结合数据分析可知调查的南充市、达州市、宜宾市以及绵竹市生产总值都较低，经济水平较为落后，相应的各市人均GDP也很低，而作为省会城市的成都市，经济发展水平高，人均GDP明显高于另外四个市。结合国家统计局的闲置房屋的数量比例与当地经济发展水平数据分析，得出经济发展水平低的地区闲置房屋的比例越高，经济发展水平越高的地区闲置房屋比例越低的结论。

323交通区位因素越好，房屋闲置比例越低

在对五县十八村的调查中我们发现，农村闲置房屋的分布与区位因素有很大的联系。就被调查的农村房产中，大量的闲置房屋分布于交通不便的偏远地区，交通很不发达，50%以上的闲置房屋与公路的距离在1000米以上，距离乡镇1000米以上，出行很不方便。另外闲置房屋的分布也较为分散，少有集中闲置的现象出现，布局不合理，很多地方还没有实现公路村村通。距离城市较近的、交通区位因素较好的金竹村、飞龙村等地的闲置房屋比例明显低于该市县的其他村庄。由此我们可以得出交通区位因素越差，房屋闲置率越高；反之，区位因素条件越好，房屋闲置率越低的结论。

324基础设施条件越好，房屋闲置比例越低

在调研的18个村中，位于成都市的大邑县4个村庄的基础设施相对较好的房屋闲置率仅为20%左右，明显低于另外3个分别位于达州双庙乡、赵家镇和营山县的基础设施条件较差的村，其中这5个村的房屋闲置率高达60%。位于川东北地区的南充市和达州市，农村地区交通、通信、教育、医疗和社会福利机构等基础设施与成都市相比远远低于成都市，而房屋闲置比例却高于成都市。由此我们可以得出基础设施的便利程度越低，房屋闲置的比例越高；反之，基础设施的便利程度越高，房屋的闲置比例越低。

4农村闲置房屋市场化的动力分析

根据调查数据，拥有闲置房屋的农户中愿意对闲置房屋进行市场化交易的比例为658%，持不愿意态度的比例为188%，154%的农户对此持中立态度，对于房屋市场化还处于观望状态。另外认为村落存在房产隐性交易的行为的农户占603%，认为当地不存在隐性交易的行为的农户占397%。

41农民的动力目标——利益最大化

四川省作为中国典型的农业大省，2014年年末农业人口达4683万，随着城镇化进程的加快，农村中大量的剩余劳动力进城务工、生活，由于城市的经济水平和生活条件远高于农村，许多农民都乐意在城市定居下来，不想再回到农村居住，对于这些农民来说，他们已经不需要农村的房屋和土地保障他们的居住权益，反而更加希望能够将农村的房产出售变成现款来保障他们在城市生活的经济条件。[6]然而受传统观念和市场闲置的影响，农民建造购置新房时通常采取留旧建新的模式，导致农村房屋大量闲置。

另外，对我国大部分农民来说，房屋和土地是他们的主要财产，然而我国现行法律严令禁止宅基地流转，导致闲置房屋流转没有法律保障，农民失去了最重要的融资手段。[7][8]当有买房、升学、医疗、社保等资金需求时，农村的闲置房产却不能进行流转融资。就被调查的农户对影响农村闲置房屋市场化的主观感受来看，近80%的农户认为当地基础设施不完善、法律及政策上的制约以及公共服务的不完善是影响市场化的重要因素，仅22%的农户资金的不足制约了闲置房屋市场化（见图1）。从调查来看，虽然农村房屋存量充足，市场供给充分，但是由于价值与价格不等，低廉的农村房产价格使农村房屋缺乏流转市场。当农民有资金需求，想把闲置房屋进入市场进行流转时，却往往因价格低廉等问题对进入市场产生迟疑的态度，因此需要强化对农村闲置房屋使用主体的激励，由市场决定合理的房屋价格促使农民自身效用最大化，最终促进农村闲置房屋的市场化。[9]

42需求者的动力目标——效用最大化

四川省位于中國西南腹地，地形地貌较为复杂，具有高原、山地、丘陵和平原4种地貌类型，独特的地理条件使四川农村地区具有独特的风貌，具有风景优美、空气清新、噪声小、环境质量好等特点，相反城市生活节奏快，交通堵塞、食品安全问题和空气质量问题等较为突出，一大部分城市居民萌生了在农村购房的意愿。根据调查可知，把农村住房作为养老场所和度假的去所是购房的主要用途。如果说提高农民的出售房屋的意愿是推力，那么对农村房屋具有购买力的城市居民和“潜在需求者”便是拉力。[10]需求者动力目标即为自身效用最大化。在这里，效用主要指的是空气质量、食品安全、便捷的交通、舒适的环境等，需求者花费一定的资金在农村购房，目的是获得整体最优的配置。根据调研数据，交通的便捷性往往是需求者最先考虑的问题。55%的被调查者把交通的便捷性作为购买房产的首要因素。约70%的购买者都希望购买的房屋是在近郊，仅有139%的购买者理想的地理位置是在远郊，124%的选择在山区购买农村房产（见图2）。因此距城区距离远、深处大山交通不便的闲置房屋在市场上就没有竞争力。另外，自来水管的普及以及互联网的覆盖程度也是影响房屋竞争力很重要的一个方面。167%的被调查者和10%的被调查者分别选择自来水和互联网作为影响的首要因素（见图3）。总之，效用的最大化是影响购买者购买力的重要因素，只有购买力提高了，农村闲置房屋才有市场。

43市场的动力目标——资源配置的最优化

从市场的角度来讲，利益目标就是充分发挥市场在资源配置中的决定作用，实现资源的有效配置。农村房产是农民在农村集体所有的宅基地上建造的私有资产，农民依法享有对房产占用、使用、收益和处分的权利，但是现行法律明确规定，农村房产买卖限定在同村农民之间进行，且严格禁止向城市居民出售宅基地使用权，这就导致了农村存在大量的闲置房产却没有合法途径可以流转。[11][12]随着城市居民日益旺盛的市场需求，城市房屋和农村房屋巨大的利益落差带来的利益诱惑导致私下交易的存在，形成了隐性的交易市场。在隐性的交易市场中没有配套的监督机制，农村房屋流转市场秩序混乱。[13]同时，闲置房产买卖过程中，宅基地不随房产流动，导致农村闲置房产的价格和价值偏离，严重损害农民的自身利益。随着农村产业化和农民城镇化使得农村闲置房产供大于求，进一步压制了农村房产价格，资源不能得到有效配置的。由此可知，推动农村房产市场化是优化资源配置，缩小城乡差距的重要举措。要改变这种偏向，必须通过市场机制调节农村房产价格，充分发挥市场在农村闲置房产资源配置中的决定作用，实现城乡房产财富的合理分配。

44政府的动力目标——社会福利的最大化

在现实情况中，农村闲置房产流转的收益确实是低于市场价的，农民无法自动产生对闲置房屋流转的利益驱动。因此必须加强地方政府政府自上而下的调控，逐步放开农村房产交易限制，增加农村房产流动性，强化对农户的激励，充分发挥农民的自主、自愿、民主的原则，流转时农民可以按照自己的意思自由地选择是否去进行流转，切实考虑保护农民的利益而不是强制性地要求农民将自己的房屋进行流转。[14]但是又必须运用利益制衡原理约束地方政府直接强制性地干预房屋的供应与利用，充分发挥市场的调节作用，健全农村闲置房屋市场化的导向机制，从而充分保障农民和城市居民的自身权益，建立健全农村社会保障制度，对失去农村房地的农民提供基本的生活保障，免去其后顾之忧，最终实现社会福利的最大化。

5结论与建议

农村房产资源闲置是由我国国情和一定的经济发展水平决定的，是资源利用不充分的一种现象，也是城市化发展进程中的必然现象。根据前文可知：第一，闲置房屋的现状是闲置率较高，数量大，分布零散，部分闲置和整体闲置并存，特征是地区的农村经济现实发展情况、基础设施状况以及交通便捷性条件越好，闲置率越低；第二，农户对于闲置房屋的市场化意愿明显，半数以上支持闲置房屋市场化；第三，农户、需求者、市场以及政府四个主体是影响闲置房屋市场化的深层次的动力因素，对以上四个主体进行激励以及提出相应的具有针对性的措施会有助于加快农村闲置房屋的市场化进程。由此本文从以下三个方面对推进农村闲置房屋市场化提出建议。

51发挥政府宏观调控的作用，加快完善农村基础设施建设

在现行市场经济的体系下，政府在促进资源合理分配，提高社会整体资源配置能力上发挥着不可替代的作用。四川农村地区地域广阔，各个地区经济条件差距较大，偏远的农村地区经济生活服务设施亟须健全，农村道路、水电、网络等问题都有待完善，房屋长期没有统一规划，房屋布局缺乏整体性，布局不合理，在市场上也不具竞争力，因此政府应加强宏观调控，整合利用农村现有的闲置房屋，充分发挥政府的引导作用，加大中央一级地方财政对农村的财政转移支付力度，改善农村的道路交通、通信网络、生态环保等生产生活的条件，加强村庄的整体规划，逐步调整村庄布局，加强对农村地区医疗设施和医疗资源的投入，改善农村的就医条件，完善农村的社会化管理，夯实农村经济和社会发展的基础，改善农村发展的硬环境，增强其便捷性、舒适性和安全性，从硬件设施推进农村闲置房屋的市场化。

52加强对农村闲置房屋使用主体的激励，促进闲置房屋的流转

当前四川农村地区房屋与城镇房屋价格而言是相当低廉的，为了促进闲置房屋的流转，可以在房屋进行市场化交易的同时给予农户一定的补贴和政策上的优惠。随着国家加大完善农业三项补贴政策的完善，各种农业补贴项目不断增多，数额不断增大，据统计，2015年四川省内的各种农业补贴资金多达7857亿元，从农业补贴中抽取部分用于进行房屋流转的补贴，对于加强对闲置房屋使用主体的激励具有良好的作用。同时应加强宣传引导工作，深化进城农民对房屋流转的认识，使更多的农民群众认可闲置房屋的流转，认识到促进闲置房屋流转的重要性和必要性，从而促进农村闲置房屋的流转。

53完善当前的法律法规，健全农村房屋买卖的相关配套制度

在原先的法律制度框架内，农村闲置房屋无法通过招标、拍卖、挂牌等方式进入市场流通，相关权益也无法通过市场途径进行分配。在当前市场经济发展的内在规律下，如果一味地采取禁止农村房屋买卖的措施，反而是对农民财产权益的侵犯，甚至在一定程度上阻碍城镇化的进展，因此原有的法律制度应当随着做出适当调整。我国应该不断完善农村房屋买卖制度、建立农村宅基地使用权流转制度，使农村宅基地所有权和使用权相分离，逐步开放农村房地产市场，让农村居民和城市居民同样享有合法完整的房屋产权，遵循农村房屋买卖自愿的原则流转自己的房产。[15]同时不断推进农村社会保障制度的改革，加强流转后统筹城乡保障制度方面的步伐，建立更加完善的农村社会保障法，切实地保障农民的切身利益，适应市场的需求和变化。

参考文献：

[1]夏松洁我国农村宅基地资源保护与利用制度研究[D].株洲：中南林业科技大学，2014

[2]潘楚楚农村房屋买卖法律制度研究[D].北京：北京化工大学，2016

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[基金项目]四川省哲学社会科学研究规划基地项目“四川省农村房产资源市场化研究”（项目编号：SC15E056）；四川省社会科学高水平研究团队“农村资源市场化研究”；四川省哲学社会科学重点研究基地项目“四川农村土地政策实施效果评价研究”（项目编号：CR1605）；四川省哲学社会科学重点研究基地项目“都平原新村聚居点建设与农业产业协调发展的模式与路径”（项目编号：CR1423）。

[作者简介]吴青蔓（1996—），女，汉族，四川南充人，本科在读。研究方向：农林经济管理；唐宏（1985—），男，汉族，四川金堂人，博士生。研究方向：区域规划与可持续发展研究；通讯作者：尹奇（1976—），女，汉族，四川长宁人，博士生，副教授。研究方向：土地资源管理。