浅析物业管理收费难的具体解决方法

王郁

摘 要：物业管理在新型住房制度改革和房地产业不断发展的背景下已经成为了现代化城市建设的新兴产业。物业管理是否科学化和专业化，直接关系到住宅业主的切身利益，也与住宅小区的整体社会效益、经济效益和环境效益紧密相关。但是，在目前的很多住宅小区里，出现了物业管理收费难的问题。基于此，本文对物业管理收费难的问题进行了分析。

关键词：物业管理；物业收费；自主缴纳

引言：随着房地产经济的快速发展，人们对物业管理的需求越来越强烈，伴随着住房出现的物业管理收费问题成为了住宅小区业主们最关心的问题之一，更关系到物业公司的生存和发展。本文主要分析了当前物业管理收费难的现状， 分析了住宅物业管理收费难的原因，并结合问题提出了几点可行性建议。

1 物业管理收费困难的根源所在

1.1 物业管理公司服务质量不到位，影响了管理费的收缴.一般的物业管理服务，包括各项的安全保卫服务、卫生清洁服务、水电维修服务、园林绿化服务、公用设备设施的维修保养服务、停车场管理服务以及会所服务等，在履行这些服务的过程中，还出现了不能履行职责的行为，如外来人员把关不严，导致在小区里乱派广告的情况，甚至出现有家里被盗、单车丢失的现象；绿化不修剪和施肥、枯枝满树等，这些都会让业主感觉花费不值得，甚至也以这些现象为借口，不交费。

在用人等综合成本不断上涨情况下，多数物业企业一般不会想着如何提高服务质量推动物业收费，而是在减少用人、设备维护等投入上动脑筋。企业要么降低服务品质，要么甩盘降亏，导致物业管理行业整体服务陷入‘低价格、低素质、低价值的恶性循环，行业发展遭遇瓶颈。作为劳动密集型行业，物业管理的人工成本占到总成本的60%至70%，尽管很多企业减少了一些用工，但成本增长速度仍远远超过减少人工带来的成本降低。在物业费增长机制短期内难以形成的情况下，物业服务企业应对成本上升，必须靠企业的主观能动性，在提升服务的基础上去赢得更好的生存空间。应对成本上升必须要守住基础物业服务，这是物业企业的立足之本。实现服务升级是物业企业建立业主信任、形成双方和谐合作关系的唯一渠道，也是企业和行业实现转型升级的必要条件。物业企业要不断研究业主的需求变化，创新设计服务活动，满足业主不断增长的需求，才能实现自身的发展壮大。

1.2 业主的缴费意识薄弱，影响了物业管理服务费的收缴

2003年的公布的《物业管理条例》，已经赋予了业主、业主委员会在法律上的自我管理住宅小区的权力，也就是在住宅小区的管理上，业主才是真正的“主人”，业主如果聘请了“管家”，肯定是需要对“管家”支付物业管理服务费的，这一点也是毫无疑义的。但是对待“管家”，业主的心态是不交钱或者少交钱最好。虽然我国已经改革开放已经30多年，并且中国从1998年正式停止福利分房，并改为商品房的制度也有将近20年的时间，但不可否认的是，业主普遍缺乏自主自觉缴纳物业管理费的心态，业主对缴纳物业管理服务费的意识没有与时俱进，没有真正跟得上商品经济时代“没有免费午餐”的思想。既然享受了服务，就应该付费。

1.3 商品房开发周期长，住宅小区入住率不高，导致物业管理收费难

由于商品房开发周期一般都有3～5年的时间，规模较大的住宅小区甚至有十多年的时间。在此开发过程中，因为配套设施不完善、噪音扰人、装修干扰等原因，业主并不急于搬进来居住。据统计，个别新建小区的空置率达到30%。即使物业管理规定：无人居住的住宅小区可按70%收取物业管理费，但由于和业主联系的难度较大，即使联系上了，业主都以“我不住在这里为什么还要交管理费”的想法，不予理睬、不予交纳。收费难、收费低，让企业在后续经营上难以维持。

1.4 物业管理员工整体素质偏低，影响了物业管理费的收缴

因为物业管理总体而言，从业人才大多来自于下岗的工人、农民工等。文化水平和整体素质较低，对于物业费的收取没有相关的物业管理理论知识，更是没有收取物业费的实践经验。

1.5 没有将《物业管理条例》的法制落到实处

没有将《物业管理条例》的法制落实到实处，特别是对于业主不交费的行为，没有一些强制性的有效措施。尽管在《物业管理条例》中规定了业主必须要缴费的行为，但是缺少具体的措施和强制性的措施。举例来说，香港的相关文件对不交纳物业管理费的行为进行了明确的规定，如业主在轉让时，必须先将管理费交清，并且还要缴纳相应年限的滞纳金，这是对业主不交费的“杀手锏”。

2 解决物业管理收费难的策略

面对物业管理收费难的情况，笔者建议可以采取以下的对策。

（1）物业管理人员应积极开展物业管理行业的专项整治。一是整治小区历史遗留问题；二是整治形象差的物業服务企业。

（2）物业管理人员应与各种各样的新闻媒体建立和谐的沟通渠道，通过舆论宣传，报道物业管理行业的工作，引导业主和物业管理企业按照合同办事、遵循商品经济的市场规律，确确实实履行双方对等的权力和义务。

（3）物业管理人员可借助社区的力量，培育和监管业主大会和业主委员会。业主及业主委员会的自律和监管问题是物业管理行业面临的实质矛盾之一，监管好业主大会、业主委员会是物业管理发展的必由之路。

（4）物业管理人员同时要加强对物业管理行业的督导，强化行业自律。一是认真开展调查研究。针对行业存在的比较突出问题，提出可行性的解决问题的方法，尽快为行业解决一些实际困难。二是依法制定物业管理道德规范、物业管理行业的服务收费标准，使企业按能够照行业管理制定的标准去执行，这样便规范和约束了物业管理企业的行为。三是必须要规模化经营。通过推行企业规模化经营，创造业主和物业管理公司双赢的局面。四是大力开展培训工作。五是完善物业管理收费法制环境，促进物业管理向前发展：①行业主管部门利用政府机关的权力，制订切合实际、可操作较强的法律条文和规章制度，为惩罚业主不交费的行为，提供法律依据；②一定要推陈出新，与政府职能部门的积极配合，建立物业管理收费的行政保障手段和机制。六是创新物业管理收费机制，强化收费手段和效果：①要通过制订科学、合理的制度，奖优罚劣，鼓励员工开动脑筋、爱岗敬业，不断提高收费率；②要善于总结改进收费的方式和手段，改坐等业主前来缴费为主动上门收费，变单纯直接的收费为“先听取意见，改善服务再收费”。七是完善小区“造血”功能，为物业长效管理提供动力之源：①根据物业管理成本大，收费低的实际，建议物价部门提高收费标准；②要拓宽渠道，增加物业企业的收入来源。

3 结 语

本文通过分析具体的应对收费难的方法，以期可以在一定程度上解决难收费难的问题。此外，笔者还希望政府能够出台具体的、有效的、有针对性与操作性的法律、法规，从法律上给予支持。同时物业管理企业也要坚定信念，不断探索与创新，努力向前。