旧城改造开发项目的容积率问题研究

卢慧

摘要：作为控制地块开发强度的主要指标参数之一，容积率在城市旧城改造程序中，影响着编制控制性规定、规划设计条件出具以及修建性规定编制等诸多重要方面。对于容积率的合理确定，对城市开发建设与整体规划而言，具有关键意义。本文旨在探讨在城市旧城改造领域中，容积率的测算方法，及容积率的影响效果。所得结论希望可以为城市旧城改造实施人员提供方案改善建议。

关键词：旧城改造；容积率；利润率

城市化进程进入快速阶段，我国城市化旧城改造力度也随之加强。作为城市整体规划中不可或缺的一部分，旧城改造领域吸引了越来越多的关注，其中，围绕容积率相关问题的探讨愈发热烈。本着改善人民生活质量水平、提升城市整体形象的初衷，相关人员在实际作业中，需要多方面考虑，既要结合投入产出理论，简要提出定性、定量分析方法，也要结合实际，确定容积率大小评定方法，因地制宜。

一、基于容积率概念与其丰富内涵的阐述

查阅相关文献资料发现，对于容积率这一概念的理解需要从两大方面入手，即建筑领域与经济发展领域，其中，在建筑行业中，容积率指的是建筑面积与建设用地面积之比，其用于表达城市土地利用的强度大小，而经济层面的容积率则是城市土地利用潜力的评价指标。在探究城市建设旧城改造相关问题时，需要从政策与规划两方面切入，对容积率的确定方法加以研究、测试。

在我国，容积率概念自提出以来，逐渐演变为地区划控制的典型技术，取代了早期建筑领域高度、体量控制的传统方法，容积率不仅为建筑设计领域的发展提供了充分的灵活性，更在城市景观建设与旧城改造领域彰显了能量，其清晰、简明且管控方便等优势日益突出。

从经济角度看，容积率的变化能够直接影响土地收益、开发商、政府三方的分配变化，换言之，其扮演了政府与开发商之间博弈焦点的重要角色；从社会角度看，容积率的数值则代表了城市整体对于人口的容纳能力，可根据城市的人口规划及旧城改造过程中的用地规模推算出建设居住用地的总体建筑量；从环境角度看，容积率可用建筑密度与建筑物层数之积来确定。

二、有关几类典型容积率确定方法的分析

结合实践经验不难看出，目前应用于旧城改造领域的城市规划编制工作的容积率确定方法以定性分析为主、定量分析为辅，包含如下几类：

（一）推算

基于推算手段的容积率确定方法有三种：形体布局模拟法、环境容量推算法以及城市人口容量推算法。三种方法有鲜明的优缺点，以下将做简要阐述：

形体布局模拟法以模拟为主，对居住区形体布局及容量进行合适方案模拟，综合考虑包含经济、社会、环境等在内的各方面因素，对容积率指标的确定进行反推。即先以周边条件为基准，构造建筑的三维空间，结合实际经验，考虑建筑布局，从而估算容积率上限。该推算类容积率确定方法具有形象、直观、便于操作等优点，但其工作量相对较大这一局限性也影响其应用。

环境容量推算容积率方法的原理是以城市環境容量、承载力中的不利因子为基础，对城市环境的最大容量予以测算，进而对城市最大人口规模进行推算，再结合对建筑条件、道路情况、公告服务设施等的发展规划的考虑，按照规划人均标准的思路对地块相应容积率进行推算。这一方式相对于形体布局模拟法而言，具有更为严谨的逻辑，且其计算相对简单，在一定条件下的计算结果较为准确。但其综合适应性并不强，原因在于确定因素相对单一。在具体的实际作业中，该方法中的指标选择需结合实际情况，比如适宜的开发强度。

城市人口容量推算法，顾名思义，其核心指标为城市人口容量，在旧城改造工程中，需要以规划或分区规划内容为参考，对人口容量及城市功能的规定予以充分考量，按照居住用地面积，对居住人口数量进行推算，再结合对建筑用地、居住用地、建筑限高等的考虑，对地块的容积率、建筑高度等进行推算。这一方法的计算更为简单，资料收集程序也较为简化，但其对上一级城市规划的依赖性相对更强，对于过程中的新情况的适应性有待进一步提高。换言之，在实际操作过程中，这一方法的优化水平难以保证。

（二）经验

统计归纳。结合已规划与已实施、典型试验与经验的规划布局形式中的技术经济指标，进行统计与分析，得出指标数据，加以推广运用。这一方法的准确性与可靠性较高。但其应用局限性在于难以应对新出现情况，其中，经验指标的合理性也是在对统计数据的真实性的基础上得出的。

调查分析。相对于经验统计而言，调查分析的现实性更强，通过对当前状况的深入调查与广泛信息收集，对指标情况及差异化特征充分了解，在此基础上得出可用于参考的指标数据，再结合与规划目标之间的对比结果，合理确定容积率。大量广泛的的调查保障了指标数据的合理性与科学性，但同时增加了工作的进行难度。

参照技术规定。很多城市已设有土地使用与建筑管理的有关技术规定，容积率的确定需要遵照规定的要求。

（三）其他

除上述方法外，对容积率的确定还包括整体密度分区法、指标叠加法。其中，整体密度分区法具有系统化、数据化、精细化优势，提升了详细规划编制控制的科学性。但推到模型体系的建立需要持续研究。而指标叠加法的应用效果较好，在层次规划控详中，综合考虑高度分布规划、开发强度规划以及地价分级图等要素，综合协调再得出容积率确定设计图，明显表达容积率的层次分布特点。这一方法的工作量大，需要联络必要部门进行大量调研以获得数据。

结语

综上所述，城市规划旧城改造项目中对于容积率的确定方法的选择，需要结合不同方案与规划的不同特点及工程需求进行，本文中叙述的各类方法各有不同、各有侧重，所得结果或许会出现较大差距，但这也反映出不同项目间的差异化。需要指出的是，围绕本文议题的探究仍在进行中，实际操作的实效性还需进一步验证。相关人士需要从城市规划旧城改造方案本身出发，综合考虑社会因素、经济因素以及环境因素等，努力收集容积率确定依据，综合考量各项指标，合理选择方法、建立模型、进行推算。笔者认为，在众多要素中，基于经济角度对容积率做相关研究的方向已成主流，为避免社会问题的出现，设计单位在容积率研究领域的分析需要进行合理调整。

参考文献：

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