汪清县征地区片综合地价研究

李高行+李淑杰+梁珍玮+马晓葳+邢丽娟

摘要：以汪清县为例，通过对汪清县征地区片进行划分，对其征地区片综合地价进行测算，并对测算结果进行分析。结果表明，汪清县征地区片综合地价的调整完善可以解决目前征地区片综合地价中存在的区域划分不合理、区域间补偿标准相差较大、个别地区补偿标准与经济发展不适应等问题；可以保障被征地农民的自身利益，对于依法做好征地补偿安置工作具有指导意义；可以更好地推进全县城镇化科学发展，保障经济持续稳步健康发展。

关键词：汪清县；征地区片；综合地价

中图分类号：F301.2 文献标识码：A 文章编号：0439-8114（2017）12-2368-05

DOI：10.14088/j.cnki.issn0439-8114.2017.12.042

Research on the Integrated Section Price of Land Expropriation in Wangqing County

LI Gao-hang，LI Shu-jie，LIANG Zhen-wei，MA Xiao-wei，XING Li-juan

（College of Earth Sciences，Jilin University，Changchun 130061，China）

Abstract：Taking Wangqing county as an example，through the division of land expropriation in Wangqing county， to calculate the area of comprehensive land levy， the results were analyzed. And the results showed that Wangqing county integrated land price adjustment to perfect the regional division，wich could solve the unreasonable regional division of existing comprehensive land price，the large difference between regional compensation standards，the maladjustment between compensation standards of individual regions and ecnomic development. And the self-interest of land-losing farmers could be guaranteed，which had guiding significance to the land compensation resettlement work in accordance with the law. And the scientific development of county urbanization could be promoted to guaranteed sustained，steady and healthy development of economy.

Key words：Wangqing county；land expropriation；comprehensive land price

汪清县位于吉林省东北部，地处东经129°51′-130°56′、北纬43°06′-44°03′，与绥芬河、珲春、图们相邻，距俄罗斯40 km，距朝鲜18 km[1]。全县2015年土地总面积882 581.15 hm2，汪清县综合地价测算范围为汪清县辖区范围内的农用地，面积为 862 014.83 hm2。2015年末全县总人口227 225人，其中朝鲜族占总人口的26.42%[2]。

1 征地区片概况

村级行政区域为本次汪清县征地区片划分的基本单元，区片划分需要在综合衡量各影响因素因子的基础上构建评价指标体系。采用德尔菲法确定各因素因子权重，通过总分频率曲线法划定征地区片，对评价单元作总分频率直方图，将分值相近的单元进行归并，初步划分征地区片[3]。结合土地利用总体规划、城市规划、重点项目工程和当地经济社会发展水平调整区片范围，最终得到征地区片范围。

1.1 指标权重

通过德尔菲法来确定权重。选取15位熟悉汪清县征地情况的专家分3个轮次的打分确定各因素因子的权重（表1、表2）。

1.2 征地区片划分

采用总分频率曲线法来划分征地区片，将每个评价单元作为一个样点，依次计算综合作用分值在1～100分之间各综合作用分值的评价单元个数和频率，绘制综合作用分值频率直方图，区片界限选取总分频率直方图的突变处，分为2～3个区间将分值相近的单元归并划分区片[4]（图1、表3）。

2 征地区片综合地价测算

测算过程需要收集土地生产力水平、农用地交通区位、社会经济效益、农民生活水平等资料，所需基础数据复杂而庞大，对时效性要求高。本次资料收集工作采取统计调查与实地调查相结合的方式进行，测算采用叠加法为主，年产值倍数法为辅的方法确定汪清县征地区片综合地价[5]。

2.1 叠加法

1）测算地价样点地价。确定汪清县农用地还原利率为4.00%。农用地可视为永久性收入，如果未被征地，农民可视其为能長期因耕作而获得较稳定收益[6]。因此，通过无限年期的公式来测算农用地质量价格，公式如下：

P=a/r

式中，P为无限年期土地收益价格；a为土地年纯收益；r为土地还原率。

2）测算农用地质量价格。测算汪清县各征地区片级别的农用地质量价格时需要采用面积加权法，公式如下：

式中，Pi为第i级农用地质量价格；si为第i级别区片中农用地面积；pi为第i级别区片中农用地测算价格。

3）测算农用地社会保障价格。测算农用地社会保障价格时采用个人养老保险费率法。测算人均社会保障价格，公式如下：

Yj=（Yjm×bj+Yjw×cj）×Mji/Mj0

式中，Yj为平均年龄为j时保险费趸缴金额；Yjm为j年龄男性公民保险费趸缴金额基数；bj为j年龄男性人口占j年龄组总人口的比例；Yjw为j年龄女性公民保险费趸缴金额基数；cj为j年龄女性人口占j年龄组总人口的比例；Mji为j年龄组月保险领取标准；Mj0为月保险费基数。年龄组按0～16、16～40、40～60及60岁以上划分，共8组[7]。

人均社会保障价格的求解公式如下：

式中，Y为人均社会保障价格；Rj为j年龄组人口数。

单位面积的社会保障价格公式如下：

Ps=Y/Aa

式中，Ps为单位面积农用地的社会保障价格；Aa为人均农用地面积。其中，汪清县城镇居民的月最低生活保障标准为242元，月保险费领取基数为100元/月。通过调查人口数据、人均农用地面积数据和“天安人寿乐享一生”年金保险费率表，采用收益还原法、养老保险税费法可计算出汪清县不同级别区片的农用地社会保障价格（表4）。

2.2 年产值倍数法

在土地年产值的基础上，根据一定的倍数来测算土地补偿费和安置补助费的方法就是年产值倍数法[8]。公式如下所示：

P=V×n+V×m

式中，P为征地区片价格；V为区片土地年产值；n为区片土地补偿倍数；m为区片安置补偿倍数。根据公式计算征地区片价格（表5）。

2.3 征地區片综合地价的确定

采用叠加法为主，年产值倍数法为辅的方法，确定了汪清县征地区片综合地价，结合汪清县征地补偿的现状，考虑汪清县未来经济社会发展需要，对不同方法的测算结果计算加权平均数[9]。测算汪清县征地区片综合地价结果（表6）。

3 征地区片综合地价结果分析

3.1 数量结构

汪清县征地区片划分为3个级别，土地面积分别为Ⅰ级7 197.08 hm2、Ⅱ级214 765.96 hm2、Ⅲ级660 618.11 hm2，分别占全县土地总面积的0.82%、24.33%、74.85%。其中，Ⅲ级区片占全县土地总面积比例最大，Ⅰ级区片占全县土地总面积比例最小。汪清县各级区片中Ⅲ级区片中农用地面积最大，其次是Ⅱ级区片，Ⅰ级区片面积最小，面积分别为651 280.28、205 459.99、5 274.56 hm2。Ⅰ级区为汪清县中心城区，以城市建设为主，农用地面积较少（表7）。

汪清县征地区片中Ⅰ级区片综合地价最高，为106元/m2，Ⅲ级区片综合地价最低，为45元/m2。从空间分布上来看交通发达、地理位置优越、价格较高，说明中心城镇对该区域地价影响大。靠近汪清县县区的农用地不仅可以根据市场需求灵活调整种植作物，交通运输费用等成本还较低，而且相对应的每公顷农用地的产值也较高，所以地价自然随之上涨。人均农用地面积越低的地方，农用地社会保障价格越高，反之亦然[10]。

3.2 补偿标准变化情况

征地区片综合地价与征地统一年产值标准相比变化较大。首先，汪清县现行的征地统一年产值标准存在着行政区域之间补偿标准悬殊、个别地区补偿标准与经济发展不适应等问题，调整完善工作对征地区片进行重新划分，对征地区片综合地价进行了新的测算。其次，汪清县现行征地统一年产值标准将汪清县划分为2个征地级别，划分不够细致[11]。本次调整完善工作在收集整理大量基础数据的基础上，通过多因素综合评定法对征地区片进行重新划分，将汪清县划分为3个征地级别。最后，汪清县综合地价标准整体上有较大提高。Ⅰ级区区片地价标准由调整完善前的32.75元/m2调整到106元/m2，每平方米增加了73.25元；Ⅱ级区区片地价标准由调整完善前的29.75元/m2调整到64元/m2，每平方米增加了34.25元；将汪清县现行的Ⅱ级区片中的部分行政村划分为Ⅲ级区片，征地标准为45元/m2，每平方米增加了15.25元（表8）。涨幅较大的主要原因，一是随着汪清县建设的全面完善和县区功能的全面提升，中心城区对县区周边的土地特别是近郊的土地影响越来越大，土地价格也将随着县区功能提升呈几何状增长；二是县区近郊征地面积大、征地次数频繁，破坏了供需平衡，需求大于供给，造成土地价格上涨；三是物价上涨使土地价格上升[12]。

3.3 与当地经济增长水平比较

自2010年汪清县征地统一年产值标准实施以来，汪清县国民社会经济状况发生了较大变化。根据相关部门上报的相关统计资料显示，汪清县地区生产总值在2010-2012年间增长较快，在2013-2015年持续稳步增长，与2010年相比，汪清县地区生产总值增长了84.28%。其中，第一产业总产值年均增长率8.49%，由2010年的7.87亿元增长到2015年的11.83亿元；第二产业总产值年均增长率15.91%，由2010年的14.86亿元增长到2015年的31.09亿元；第三产业总产值年均增长率12.03%，由2010年的13.35亿元增长到2015年的23.56亿元。汪清县2010-2015年生产总值构成见表9。

本次征地区片综合地价调整完善后，各区片综合地价和上一轮征地统一年产值标准相比增长幅度较大，其中Ⅰ级区增长了223.66%，Ⅱ级区增长了115.13%，Ⅲ级区增长了51.26%，各区片增长幅度高于汪清县地区生产总值，也高于农民人均纯收入的增长。根据上述国民社会经济发展情况，综合考虑近3年以来汪清县的实际征地实施情况与农用地定级评估成果等相关因素，结合汪清县在整个延边州范围的平衡调整需要和与上一轮征地补偿标准相衔接，确定汪清县本次征地补偿标准较为合理。

3.4 与被征地农民现有生活水平和最低生活保障比较

根据近3年汪清县统计年鉴等相关资料，汪清县农民人均纯收入为9 291.80元，耕地数量为71 357.46 hm2，农业人口为94 574人，低于本次制定的征地区片地价标准。根据调查，汪清县月最低生活保障标准为242元。所以，汪清县本次制定征地区片综合地价标准高于当地农民生活水平，确保不会因为征地而降低当地农民的生活水平，符合汪清县的经济发展水平。

3.5 与周边市县比较

由表10可知，从全州的整体水平来看，首府延吉市征地补偿标准最高，汪清县整体补偿水平与安图县补偿水平相当。这与汪清县在全州的经济排名、区域发展定位相一致，同时也符合近几年全州征地市场发展情况。从接壤区片考虑与周边县市的平衡衔接分析看，在汪清县西南部与延吉市接壤地带，汪清县属于Ⅲ级区片，征地补偿标准为45元/m2；延吉市属于Ⅵ级区片，征地补偿标准为50元/m2，二者相差较少，能很好地衔接。在汪清县西部与敦化市接壤地带，汪清县属于Ⅲ级区片，征地补偿标准为45元/m2；敦化市属于Ⅴ级区片，征地补偿标准也为45元/m2，二者能很好地衔接。在汪清县东南部与珲春市接壤地带，汪清县属于Ⅲ级区片，征地补偿标准为45元/m2；珲春市属于Ⅳ级区片，征地补偿标准也为45元/m2，二者能很好地衔接。在汪清县南部与图们市接壤地带，汪清县属于Ⅲ级区片，征地补偿标准为45元/m2；图们市也属于Ⅲ级区片，征地补偿标准为43元/m2，二者十分接近，能很好地衔接。综上所述，汪清县征地区片综合地价基本实现了与周边市县的平衡衔接。地价标准也符合汪清县在周边市县中的地位，价格水平合理。

4 结论

1）从汪清县的实际情况出发，选择了对农用地影响较大的因素因子，采用特尔菲法计算权重，以村级行政区域为本次征地区片划分的基本单元，在计算综合作用分值的基础上进行频率统计，绘制频率直方图，初步将汪清县征地区片划分为3个区片，为了使划分结果更符合实际应用，在初步划分的基础上，结合土地利用总体规划、城市规划、重点项目工程和当地经济社会发展水平调整区片范围，最终得到征地区片范围。

2）本次测算结果突破了统一年产值标准，通过叠加法和年产值倍数法来确定区片综合地价，农用地质量价格采用无限年期的收益还原法，农用地社会保障价格采用个人养老保险费率法，辅以年产值倍数法，采用多种方法进行测算，根据汪清縣的实际情况，赋以权重值，使测算结果更加准确和可行。

3）本次征地区片综合地价与征地统一年产值标准相比增幅较大。对测算结果进行分析，Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级区片价分别为106、64、45元/m2，制定的综合地价标准高于当地农民生活水平，确保不会因为征地而降低当地农民的生活水平，符合汪清县的经济发展水平。与周边市县的比较也可以看出本次制定很好地实现了与周边市县的平衡衔接，价格合理。

参考文献：

[1] 林 玉，田 嵩.天津市征地区片综合地价标准测算研究[J].城市，2014（7）：42-46.

[2] 孙计川.基于耕地质量的征地区片综合地价分析与建议——以天津市为例[J].中国房地产，2015（31）：64-66.

[3] 洪 磊，崔爱玲，李丽平.关于完善征地区片综合地价的思考[J].国土资源，2014（6）：40-41.

[4] 冯惠敏.基于ArcGIS的征地区片划分和综合地价测算研究[D].山东泰安：山东农业大学，2014.

[5] 张晶晶.呼和浩特市旗县区征地补偿标准研究[D].呼和浩特：内蒙古师范大学，2009.

[6] 王 华，姚传军，温晓蕊.鄄城县征地区片综合地价测算及实证分析[J].山东省农业管理干部学院学报，2013（4）：40-41.

[7] 苏 力，李 榛.乌海市海勃湾区农用地征地区片综合地价测算方法研究[J].西部资源，2013（3）：175-179.

[8] 吕 晖，余明全，张德林.当前征地区片综合地价测算方法的不足及发展趋势研究[J].产业与科技论坛，2009（6）：129-131.

[9] 段雨杉.农用地分等定级估价的区片综合地价研究[D].西安：西安建筑科技大学，2012.

[10] 杨 勇.包头市征地区片综合地价更新研究[D].呼和浩特：内蒙古师范大学，2011.

[11] 张亚静，尹 君，杨 华，等.征地区片综合地价影响因素的相关分析——以河北省唐山市为例[J].中国城市经济，2010（8）：223-224.

[12] 苑玉林.临沂市征地区片地价制订工作方法简析[J].山东国土资源，2010（3）：49-53.